不少头部外资机构最近都有表达对中国股市和房地产的看多，上周五A股、港股也出现了罕见的暴涨，很多同行问到这个现象背后是否意味着中美关系缓和了，包括总理昨天下午在钓鱼台国宾馆会见了美国特斯拉的CEO马斯克，我们简单回应一下。
美国国务卿布林肯4月26日（上周五）结束了三天的访华行程，布林肯访华期间，
中美就人工智能、禁毒、人文交流等领域的合作达成多项共识，但中美在认知定位、俄乌战争等争议性问题上依旧分歧巨大。
资本市场倾向于认为，中美关系已出现企稳回暖的迹象，因为布林肯的此次访华没有出现直接的对抗性场景，中美也都表示愿意继续保持沟通。尽管如此，我们还是坚持认为需要继续保持观察，因为布林肯抵达上海之时，拜登就快速地签署了几个法案，包括对乌克兰、以色列、台湾的军事援助法案，对Tiktok的禁令法案，更早之前则提出正在拟定制裁法案，威胁要切断中国部分银行与全球金融体系的联系。更让人恼怒的地方在于，布林肯前脚刚走，美国国会就在推动一项法案，旨在将中国生产的大疆无人机列入FCC的黑名单，也就是禁止在美国的通信基础设施上运营。
我们先前经常都有强调，
在中美关系的观察上，一定要看美国是怎么做的，而不是美国是怎么说的。
因此，
在美国依旧延续对华的制裁基调的情况下，国际资本对中国的看多，更大的原因或许在于美国、美元目前的走弱，
比较典型的反映就是全球投资者对美国军事实力的怀疑，包括美国在巴以战争与俄乌战争中的表现。
回到4月26日（上周五）中国股市的暴涨上，市场方面更加关注的其实是瑞银最近对中国的看多心态。4月23日，瑞银将中国大陆和中国香港股票评级上调至超配，将中国台湾和韩国股票评级下调至中性。报告显示，瑞银全球新兴市场股票首席策略师Sunil Tirumalai发表新兴市场股票策略时提到，尽管中国房地产和宏观形势令人担忧，但盈利仍表现强劲。而早于2023年8月，同样源自Sunil Tirumalai的判断，瑞银将中国股票评级下调至“中性”，理由是中国正在等待政策刺激和房地产市场企稳。因A股在2023年年底、2024年年初确实迎来了一波大的调整，因此本次瑞银上调中国大陆和中国香港股票评级让市场格外关注。
与瑞银相似，今年以来已有多家国际投行发声看多A股，比如外资巨头摩根士丹利在3月发布的报告中称，全球资金正在重返中国股市；4月14日，高盛发布最新报告时亦指出，鉴于A股市场更有利的政策敏感性和引人注目的流动性动态，对A股市场保持战略性的乐观态度，预计未来12个月A股、H股分别有12%、8%的潜在上涨空间。
相比之下，机构端对于上周五股市的暴涨则更倾向于认为这是多种利好因素累积后的效果，包括一季度的中国经济数据超出预期，资本市场制度建设的重大进步（具体为国务院4月12日出台的新“国九条”：《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》），以及内地对港股市场的政策利好，其中最引人注意的是瑞银最近提出的，“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观”。
需要说明的是，关于上周五股市的暴涨，最大的助力是来自于北向资金全天单边净买入的224.49亿元，这创下了陆港通开通以来的新高。市场方面认为，
在美国出台《亚裔细分法案》后，很多已润到海外的富豪因担忧未来资产被冻结（类似美国冻结俄罗斯在海外的所有资产），因此开始将资金往港股、A股市场转移，由此进一步推升了A股和港股的暴涨，另外日元贬值加速也可能引起了资金转向中国股市。
上周五地产股的暴涨原因方面，瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam在香港接受采访时表示，“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观”，他预计国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。早于2021年初，John Lam曾罕见地对中国恒大集团给出了卖出评级，一度震惊了市场，几个月后，恒大正式暴雷，证明了John Lam的先见之明（John Lam是当时19位关注恒大的分析师中唯一一个给予恒大卖出评级并将目标股价下调至当时市场股价以下的分析师）。而如今，这位分析师开始调转方向，在不少人仍对中国地产行业心存疑虑之际，预测中国房地产市场将逐步复苏，这个判断至少对很多地产从业人士来说或许可以带来一丝安慰。
值得注意的是，John Lam预计，中国今年的房地产行业销量和价格不会上涨，但降幅会有所缓解，他认为按面积计算，今年国内住宅销售可能会下降7%，低于2022年创纪录的27%跌幅；新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄；同时一线和二线城市的房价可能下滑10%。Lam还预测，“一旦房价稳定下来，我们认为被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买”，此外由于许多房地产企业已停止购买土地和建造房屋，从而减少了供应过剩，尤其是在楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积计算的房地产销售的37%降幅，因此这种“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。
当然，市场更为担心的是目前还能正常活着的房企到底还能撑上多久。
前段时间，标普信评提出，若销售额再降30%，中国各类所有制样本房企都将进入偿债能力不足的境地。
具体来说，在商品房销售不振和融资环境偏紧的双重压力下，房企的流动性将持续收紧，所有央国企背景的房企都将难以“独善其身”。
更为典型的例子则在于，国际评级机构穆迪4月26日（上周五）再次下调了万科企业股份有限公司及其全资子公司万科房地产（香港）有限公司的评级。成都、南京近半个月全面取消了限购，但销售情况却依旧很不乐观（房子卖得好的话也不需要取消限购），包括新房退房、二手房违约都还是非常普遍。
因此，房地产行业接下去的走势到底该如何预估，比如国家层面是否在酝酿大规模去库存的重磅政策？
更多基础设施及城市更新、城中村改造项目相关业务的交流与合作，欢迎联系西政财富与西政资本。
