中新网北京5月20日消息，住建部5月19日晚间公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价。
文 | 种卿
本文摘编自中国新闻网，不代表瞭望智库观点。
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中介费需明码标价，按房款比例收费模式或调整
“购买一套400多万的房子就交了将近10万元的中介费，最费解的是，交易200万的房子与400万的房子，在流程和难度上并没差别啊。”今年1月份，刚刚在北京购置房产的吴先生告诉记者。
针对房屋交易和租赁的中介服务收费，意见稿提出房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认，不得收取任何未予标明的费用。
“明码标价是为了更好地确立定价规则。”在上海易居房地产研究院总监严跃进看来，未来，地产中介按房款比例收取中介费的规则或面临调整。
事实上，由于一二线楼市降温，今年部分城市地产中介已经主动进行了一轮价格调整。据多家媒体报道，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店的中介费比例已从2.7%降到了2.2%，我爱我家门店中介费比例由2.5%降至2.0%，房天下门店中介费比例已降至0.8%。
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房东暴力、强制撵人被明令禁止
只有租过房子的人才能体会，临时搬家、找不到合租对象、或被房东强制赶出家门的苦楚。
为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设置了限制条款。包括“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”；“出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能”；“出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准”等。
但也有房东担心，遇到无赖租户，反复拖欠房租该咋办？有微博网友就留言称，“出租人可能会更加甄别租户，不接受有黑历史的租户；甚至可能通过提高租金，来覆盖可能存在的损失。”
作为租赁市场的另一个主体，出租人在交易中同样需要安全感。
为此，意见稿对承租人行为进行了如下约束：承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。
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房东不得擅自抬价，鼓励租金按月支付
目前，租赁市场的租金支付方式有多种选择，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般是房东和租户协商确定。
对于最敏感的租金支付，意见稿不仅提出鼓励按月支付，还明确房东不得擅自抬高租金。承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。
“最近这次换房，就是因为房东要一次新涨700元的月租金。本来每月3300元租得好好的，房子很破，还理直气壮涨价，非要涨到4000元”，实在无法接受房东的狮子大开口，北京租房族崔玉一气之下换了房子，不等合同到期，崔玉就早早搬离了原来租住的地方。
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鼓励出租人提供更长租期，租期不低于三年
促进租金支付方式更为灵活的同时，意见稿还鼓励租赁企业和出租人提供更长的租期。
意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持；住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。
当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。
值得注意的是，在官方力推楼市购租并举发展的大背景下，各地开始鼓励房地产开发企业自持住房用于租赁，为出租人提供更稳定的租期和更完善的服务。
4月14日，北京住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，为企业和个人租用开发商的自持商品房提供了保障，带装修、租期长、租金可商定，不得不让人动心。
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租房押金不得无故扣留，违规最高可罚20万元
好说好散就罢了，如果是不欢而散，提前支付给房东的押金还能顺利拿回来？
针对众多承租人的担心，意见稿明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。
不归还押金，出租人将受到怎样的处罚？据意见稿规定，出租人违反规定扣留押金，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1千元以上5千元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。
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禁捂盘惜售，楼盘获预售证10日内需全部对外销售
在住房销售环节，意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。
明确提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。
12个销售行为被明令禁止，包括发布虚假房源信息和广告；通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；捂盘惜售或者变相囤积房源；不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等。
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