多“箭”齐发提振预期，房地产行业拐点渐行渐近

招商定量任瞳团队 · 公众号 · · 2022-12-05 08:45

正文

南方中证全指房地产 ETF 投资价值分析

本文围绕南方中证全指房地产 ETF（基金代码：512200，上市时间：2017 年 9 月 25 日）的投资价值进行分析，主要结论如下：

房地产对我国 GDP 贡献较高，且占比仍在逐年扩大。截止 2021 年，房地产占我国 GDP 比重已突破 7%，是当之无愧的国民经济支柱产业；
在“三箭齐发”和“稳增长”目标的推动下，房地产行业有望持续发力，相关政策与市场的加持将给房地产行业发展带来一次重大的机遇；
近期随着各项利好政策的不断推出，房地产板块迎来较大涨幅，近一周、近一月和近三月均领跑全市场；
中证全指房地产指数 （ 931755.CSI ，简称 中证全指房地产 ）的 行业龙头效应突出 ，覆盖各细分板块下的龙头企业，具有较高的长期配置价值；
中证全指房地产指数 具有明显的高分红特征，且未来两年具有高景气的预期 ，近年历史业绩 相比沪深 300 指数具有显著的相对优势 ；
中证全指房地产指数成分股的 市值分布攻守兼备 ，目前的 估值处于历史较低位置 ，拥有较高的内在价值且中长期发展逻辑稳固；
南方中证全指房地产 ETF 是南方基金管理有限公司管理的一只 ETF 基金，以中证全指房地产指数为跟踪标的，管理费为 0.50%，托管费率为 0.10%，在资产规模和场内流动性均具有领先优势，可 作为一种灵活方便、费用相对低廉、有效配置国内房地产行业股票的投资工具 ；
南方基金公司历史悠久，指数基金产品线完整，整体规模居于行业前列，房地产 ETF 的基金经理为 罗文杰女士 ，基金管理经验丰富。

政策重磅利好不断，房地产行业再迎投资热潮

1.1. 房地产行业继续扮演国民经济支柱产业角色

回顾过去数十年，得益于改革开放以及较高的人口基数，房地产行业在中国具有得天独厚的优势，近几十年来，房地产产业链对 GDP 贡献占比逐年扩大。根据国家统计局数据，截止 2021 年，房地产占 GDP 比重已突破 7%，是当之无愧的国民经济支柱产业。纵观近 40 年，房地产对经济的贡献率从 1978 年的 2%迅速上升至当前的 7%左右，在维持较高占比的同时仍呈现出进一步增长的态势。

在 2022 年国务院发布的政府工作报告中，涉及房地产方向的内容可以总结为“继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 探索新的发展模式 ， 坚持租购并举 ，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设， 支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求 ，稳地价、稳房价、 稳预期 ， 因城施策 促进房地产业良性循环和健康发展”。

“两会”政府工作报告延续了过去两年政府的相关表态，重点关注“稳地价、稳房价、稳预期，更好地满足住房需求”以及“因城施策促进房地产良性循环”。同时，工作报告确定了新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，同时对因城施策进一步推进。可以预期， 房地产行业在未来有望能够从需求侧得到更大力度的政策宽松，推动房地产行业良性稳定增长 。

1.2. 房地产行业政策加码，三“箭”齐发稳楼市

2020 年 8 月国家对房地产行业提出了“三道红线”，即剔除预收款项后资产负债率不超过 70%、净负债率不超过 100%、现金短债比大于 1。在这三个指标之上，将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”，踩中两条红线的归入“橙档”，踩中一条红线的归入“黄档”，三条全没踩中的归入“绿档”。 现在回看该政策，起到了很好的效果，及时地制止了房地产盲目无序的扩张，对房企大量举债开发起到了降温的作用 ，但与此同时也限制了房地产开发企业的融资渠道以及额度。

如今本轮地产政策以“稳”字当头，而非“刺激”，因此 自2022年以来，国家不断推出利好民企融资的政策工具，已基本形成“三箭齐发”的稳地产融资态势 ，分别从信贷支持、债券融资以及股权融资端入手，从而构筑稳楼市的三个基本支点，即稳需求、保交楼、稳主体

第一支箭：信贷支持 。信贷支持是指人民银行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等工具，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适度的信贷资金，从而增加对民营企业的信贷投放，缓解融资难的问题。2022 年 11 月 23 日至 24 日，六大国有银行纷纷发布与万科集团、金地集团、碧桂园集团等至少 17 家房地产企业签定意向性融资支持协议的消息，统计已披露的意向性授信额度合计为 12750 亿元。
第二支箭：民营企业债券融资支持工具 。民营企业债券融资支持工具是指央行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。2022 年 11 月 1 日交易商协会、中房协联合中债增进公司召集 21 家民营房企召开座谈会，明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约 200 亿元，预计后期将有更多的企业通过中债增发债融资，此举对不断拓宽民营房企的融资渠道起到了积极的作用。
第三支箭：民营企业股权融资支持工具 。民营企业股权融资支持工具是指央行按照市场化、法治化的原则，通过政策的精心设计，带动社会资本与金融机构共同参与对符合条件的民营企业进行小比例、不影响企业实际控制权的股权投资。2022 年 11 月 28 日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施：1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3、调整完善房地产企业境外市场上市政策；4、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；5、积极发挥私募股权投资基金作用。此举将有助于提高房地产行业的抗风险能力，进一步加速房地产行业的整合。

1.3. “稳增长”目标下，房地产行业有望持续发力

过去一年，宏观经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，“稳增长”已经成为全年经济工作的主线。在全年增长目标 5.5%的背景下，保证房地产产业的健康发展和良性循环成为关键一环。地产行业的周期性较强，政策通常根据行业最新发展状况相应做出逆周期调节，政策底先于市场底。

回顾历史上房地产行业的数次周期，政策调节精准迅速、政策工具多样化的现象较为显著。由于“房住不炒” 与“经济增长”之间往往存在一定的相互制约，为保证全年增长目标的实现，政策往往需要在两者之间往复推进，确保经济“稳中有进”。在经济过热的时期，为了抑制房价的上行趋势，政策面往往会收紧；而在经济下行超过一定下限后，为了维持经济增长，地方政策通常会趋于边际放松，刺激房地产市场发展，托底经济“稳增长” 。

图 2 为商品房销售面积累计同比与销售金额累计同比的变化图，自 2005 年以来，商品房销售面积/金额共有五次同比增长为负的时期，分别在 2008 年、2012 年、2015 年、2020 年以及 2022 年。 中央及地方政府在前四次销售面积/金额同比负增长时期均迅速出台了一系列提振房地产行业的相关政策 ，如降息降准、降低付比例以及放松限价限购等。2022 年商品房销售面积/金额再次出现负增长，在新房销售、拿地、开工、竣工数据均不佳的情况下已开始反映政策转向预期。 经过近 2 年的回调，房地产业估值水平已位于历史较低分位数，且数据已经显示出反转的趋势 ，在前期产能出清之后，行业短期看估值修复，中期看利润企稳，长期看格局改善，从宏观产业选择和中观产业发展的角度，地产股有望迎来投资良机。

1.4. 市场利好不断，房地产板块近期领跑市场

随着近期各项利好政策的不断推出， A 股房地产板块的表现大幅回升，在 近一周、近一月以及近三月内的区间涨跌幅表现均位列 31 个申万一级行业指数涨幅榜首 。据 Wind 数据显示，房地产行业指数在近一周、近一月以及近三月内累计上涨幅度分别达到了 12.51%、23.49%、9.42%，如 图 3 所示。

从个股表现来看，过去一个月 A 股房地产企业普遍迎来了较大的涨幅。今年 11 月，A 股共有 12 家上市房地产公司涨幅上涨超 50%。其中，中交地产（000736.SZ）累计上涨 93.66%，中国武夷（000797.SZ）累计上涨 82.10%，南国置业（002305.SZ）累计上涨 73.89%，具体见 表 2 。截至 2022 年 11 月 30 日，市值超千亿的房企共 3 家，万科 A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）和招商蛇口（001979.SZ）分列总市值前三位，在今年 11 月分别累计上涨 30.06%、8.61%和 8.97%，行业整体表现领跑市场。

指数的投资价值分析

2.1 指数具有显著的行业龙头效应

中证全指房地产指数 （ 931775.CSI ，简称 中证全指房地产 ）的基期为 2004 年 12 月 31 日，基点为 1000 点，自 2013 年 7 月 15 日开始正式发布，以调整市值加权法计算指数，成分股调整频率为每半年调整一次，具体编制规则详见 表 3 。

中证全指房地产指数选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。截止 2022 年 11 月 30 日，中证全指房地产指数权重排名靠前的成分股包括保利发展(600048.SH)、万科 A (000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)和金地集团(600383.SH)等企业（见 表 4 ）。 这些股票大多属于房地产板块的龙头企业，体量巨大且先发优势明显，具有较高的长期配置价值 。

2.2 聚焦交运板块优质公司，市值分布攻守兼备

从行业分布看，截止 2022 年 11 月 30 日，我们按申万三级行业分类统计了中证全指房地产指数所有成分股的行业权重分布情况，如 图 4 所示。 中证全指房地产指数权重最高的前 20 只股票成分股在住宅开发、商业地产、产业地产中的权重占比分别为 72%、17%和 5% ，在住宅开发领域的行业中占比相对较高。

从市值分布看， 中证全指房地产指数成分股中市值位于 100 亿以下、100-300 亿、300-1000 亿以及 1000 亿以上的股票权重占比分别为 57%、32%、8%和 3% ，既包含了如保利发展、万科 A 等千亿级别的房地产龙头企业，同时亦覆盖了部分中小盘企业，兼具了龙头的价值属性和小盘的进攻性，市值分布较为均衡（见图 5）。

2.3 高分红特征明显，未来两年具有高景气预期

从分红能力角度看，中证全指房地产指数的分红水平显著优于大部分国内外核心宽基指数 ，详见 图 6 。与各类指数相比，从 2019 年 1 月到 2022 年 11 月，中证全指房地产指数的股息率大部分时间均处于较领先的地位。尽管近两年受市场环境影响分红有所下降，但仍处于较高水平。展望后市，在疫情以及海内外因素导致股票市场不确定性较高的大环境下，中证全指房地产指数的高分红特征能够为投资者带来较为丰厚且稳定的收益。

多“箭”齐发提振预期，房地产行业拐点渐行渐近

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