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在基建融资领域，土地开发的逻辑仍在坚持财综[2016]4号文和财预[2019]89号文所定下的主基调。
从收入来源上看，目前没有其他收入来源能够取代土地财政地位的十分之一。
城投平台公司转型的健康方向，是通过“有招商的基建”来实现招商引资，提高当地GDP规模和水平。
不过，招商发挥作用的逻辑，仍然是GDP>就业和购买力>购房>土地出让收入。
不要以为产业招商带来的税收能发挥作用，
——不是没有用，而是太慢了，
从融资的角度来说，时间来不及。
土地财政是指土地使用权出让收入形成的财政收入，属于政府性基金收入。土地财政是土地使用权市场流转、土地利用效率提升与财政体制改革等多种综合因素共同作用的结果，是一定社会发展阶段必然产生的过渡性产物。
土地财政形成的资金收入，或存在于地方政府、或存在于中央政府、或二者兼有，随着进入市场经济时代，已不可能走回无偿划拨的计划经济老路了。
当社会公众关注到某些地方政府热衷于土地出让以用于搞房地产开发，提出很多批评意见，同时也把土地房屋价格上涨的原因，归结为土地财政。应该说，土地财政受益于房产价格的攀升：交易踊跃、价量齐升的房产交易市场，必然会拉动稀缺资源土地的价格攀升。
不过，房价上涨不是土地财政造成的，反而，房价上涨成就了土地财政。这是因果和果因的逻辑，旧有的非市场化机制，可能是房产价格不上涨的原因；但是，不可能为了房产价格不涨，而回到无偿使用的计划经济时代，——计划经济时代，虽然房产价格不上涨，但是房产供给很稀缺，——计划经济的低效率通病。土地财政不是推动房产价格上涨的根源，希望某事发生和导致某事发生是两个概念，因果不应倒置。相反的，土地不是卖多了，而是卖少了，经济学规律告诉我们，稀缺的东西才会变贵。
客观地说，大多数地方政府也没有那个能耐。囤地待价而沽，大部分是出现在小说里超一线城市的桥段，一般地方政府，本市囤地会造成他市地价上升，本届囤地会造成下届地价上升，还有最重要的就是，都会造成本年度本届政府财政歉收。
土地财政能不能可延续？这个问题争论很大，看多看空或折中的观点都大有人在。我们的观点，土地财政是否延续，取决于城镇化进程。简单的说，有了进城的人，而且这些人能够创造GDP获得高收入，从而吃得好穿得好，自然会饱暖思买房；反之反是。
所以土地财政，将发展成为人力财政。下好了人力资源的大棋，土地财政至少还能受益于新增进城的3亿人口，每人消费50万，就是150万亿；如果可能的话，再加上小城镇的3亿人口，还是150万亿。总和就是300万亿，客观上说，50万是个比较保守的数值，因此，在不断新增人力资源情况下，土地财政的潜在发展余量是远远大于这个数值的。
反之，如果没有人进城，再怎么城镇化也没有用。
有些观点提出，地方政府在农村低价征地之后高价出让土地，而失地农民并未分得土地出让溢价收入。
也有些观点认为，这是由于农民在之前无偿获得耕地时，其前提条件是该土地是用来耕作农田的，而不是用于商业住宅用途。因此，转为国有建设用地之后，之后的利润分享，并没有其法理依据。
虽如此，在客观现实中，这种利润分享，仍然体现在征地的区片价格标准上；另外，在某些类似于一二级联动的开发项目中，地方政府还向村集体承诺并支付了土地出让后的定额或分成补偿。
也有一些客观折中的观点指出，农用地转为国有建设用地后，首先，并不是所有的土地都获得了盈利，例如采取划拨方式的公共基础设施用地本身，包括必要的公园、绿地，肯定是一种净投入，在很多情况下，工业仓储物流教育研发用地的出让是持平甚至亏损的，能够确保盈利的，一般只有商住用地；而且，地方政府还要投入资金进行七通一平的基础设施建设和提供邮政、消防等公共服务，然而基础配套费的收取，在时间上是后置的，在金额上又往往不足以覆盖，也会发生亏损；这些综合原因也造成了失地农民无法分得土地出让溢价收入。
或者说，如果失地农民的福利提升，没有像其原有被征用土地的升值那样快速，那么，其原因并不在于土地财政。
将农村集体土地征为国有土地并开发出让，农民依照土地管理法规获得相应补偿后，土地财政仍然会有收益，在这一过程中，户籍制度并不是人口进入城市的主要障碍，城市生活成本才是。
解决问题的核心在于吸引到或者培育出更高技术能力的劳动者，以及在一定期限内，提供有利于这种吸引和培育的过渡性安排；否则，即使投入资金进行基础设施建设，也无法实现人才和产业的引入；然而，核心的困难在于，对于金融机构来说，吸引或培育人才的交易结构远不如土地财政那么清晰可见和易于测算，这也是我们正在致力于研究的课题。
由于土地财政存在着众所周知的缺点，比如说土地资源稀缺性进而土地财政的长期不可持续性，对二三产业的挤出影响等等，学者们在很早以前就开始了对于土地财政替代问题的研究，并且提出了人力资源替代、营商环境替代等多种积极方案，但是由于架构比较复杂，试点工作难度很大，资金可融性不太理想，所以目前也没有进展；学者们也曾经探讨了税收替代等一些消极方案，但是由于这些消极方案造成税负压力太大，不可行，所以，很快就被放弃了。
因为土地财政所占的比重太大，对于过去，他承担了偿还债务的责任，对于未来他承担了基础设施建设的责任。同时，它的地位又具有不可替代性，因此在可预见的5-8年之内土地财政不可能退去。如果一定要说渐退的话，10年以上应该是比较理性的考虑。
由于土地财政的负面效应，所以我们很少能够在官宣文件里看到国家对于土地财政的鼓励和支持。
不过，从2020年发布的要素文件(《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》)第一部分要素就强调土地要素和近半年来一直强调的房地产支柱产业等等提法，可以清晰地看到国家对于土地财政中短期不可替代的准确判断，从近半年多来的救市政策走向，也可以清晰地领会到，国家不可能放任土地财政支柱的倒塌。
因为那将可能带来对金融系统的一系列冲击，是无法承受的，危及整个金融系统的稳定，关系到国家民族发展甚至于危及到生死存亡，好在主管部门对这一问题的判断是非常清醒、准确的。
20年前，国家和地方就一直在做城中村改造，就一直在起到①低成本获得高GDP用途土地，②拉动消费，③降低进城成本等三大方面的作用。
只不过2014年以后，一些学者希望尝试转向土地收入以外的其他政府性基金收入或市场化收入，经历这10年的PPP专项债的失败后，不得已放弃了这些不切实际的想法，国家政策又回到了城中村改造的主线条上来。
城中村改造，主要是通过置换土地来实现降低土地生产要素成本的目的。
城中村改造通过对城乡结合部区域的改造，在确保农村耕地不减少的前提条件下，实现低成本获得工业或者商业用地的功能，从而提高GDP增长率。
简单的说，将城中村区域农村土地征用、改造为工商业用地，实现更高的GDP产出。
城中村改造的主要目标，并不是为了改善市容环境，而是征用农村农业土地把它改为工业或者商业土地，以较低的成本获得能够实施 GDP水平较高产业的土地。
一亩地玉米产出能够多少？几百块吧，如果是改为工业用地，一亩地的工业厂房能够生产出来多少GDP？商业服务业的产出就更多了。
我们在劳动力方面失去了廉价的优势以后，这是唯一的提高GDP的路径了，除了科学技术革命以外。
我们研究了这么长时间的土地财政替代问题，从来没有考虑过，甚至听说过，股权财政。原因之一是目前对于国企的投资，还不宜考虑到反哺财政的问题，——我们的国企还没有那个能力。从社会主义初级阶段的论断上来看，在整个社会主义初级阶段里面，我们的国企都是处在成长过程中的小幼苗。
更加重要的原因就是财政和股权是相对立的两个概念，财政实行的是收支两条线的管理制度，是不能够按照股权来分配财政收入的。财政收入不能在政企之间按比例或者股份分配，这是财政收支管理的一个基本原则。
我国还处于社会主义初级阶段，总体上来说，我们的企业还处于实力比较弱、技术水平比较差、管理水平比较低的情况，如果跟我们自身的发展过程相比，我们的企业可能成长的很快，有很多企业都成为了世界500强，但是跟反哺财政这个目标相比，我们的企业至少还需要再壮大100倍。
二者相差不是差一个量级、两个量级的问题，而是差一个维到两个维的问题，是一维供给对三维需求的关系。用国企收益来反哺财政是会遭到降维打击的，还得降两个维。
我们的上市公司都是市场化企业当中的佼佼者，常年浸泡在股票市场的朋友们，可以思考一下哪个上市公司有实力，可以支持一下地方政府的基础设施建设？无论多么大的公司，通常的情况是利润多大都不够继续发展所需要的，还反哺财政？
数据资产，就像一个人的名字一样，依照主管部门的相关规定，我们应当把它看做是资产，并且应该珍惜和保护它，但距离这种“资产”能赚钱带来财政收入，甚至于能给基建融资，对于绝大多数情况来说，还有很遥远的路要走。
如果说“股权财政”、“数据财政”还有一丢丢理想主义色彩的话，那么靠发债来支持财政的说法，就纯粹是满满的恶意了。
无论是股权，还是数据，它们至少指向了新的生产力，标记了新的增加值GDP，这些说法不成立的原因，只是因为股权和数据所代表的增加值太少了，不及土地财政的万分之一，所以不解决任何实际问题。
——你花了3个月假装用数据资产借来的300万，区长听汇报的两小时里，财政预算支出就花掉1000万，——区长压根就没工夫听忽悠那3个月假装骗来300万的事。
然而，到了鼓吹发债支持财政这一步，就完全没有新的生产力产生了，产品还是那么多，发债，完全不能促使财政获得新的收入。
需要城投平台公司做的，仍然是投资于基建，或者具体的说，投资于城市建设。
土地仍然是城投公司获取盈利的唯一主要手段，同时应当增加招商引资的职能。
差异在于，
城投平台公司的第一个30年，我们把它称为
“捡钱阶段”
，只要投资于土地一级开发，99%都是赚钱的；
在招商引资的历程中，招商也长期属于包赚不赔而且四两千钧的业务。
然而，
在城投公司即将进入的下一个阶段中，
无论是投资土地一级开发还是招商引资，都已经进入了投资不一定能够盈利的时期。
这种对于营商环境的投资，开始有了一定的风险。
这个风险不能由地方政府来承担，承担了就是或有的隐性债务，只能由城投平台公司或者他所引入的社会资本投资人来承担。
对于招商引资和营商环境的投资才是城投平台公司转型的新方向。
而不是去淘什么下水道、烧垃圾、开公交，
不是禁止城投平台公司去做这个事情，而是有太多的人会做得更好，恐怕是只有城投平台公司做不好。
不过，招商发挥作用的逻辑，仍然是GDP>就业和购买力>购房>土地出让收入。
不要以为产业招商带来的税收能发挥作用，——不是没有用，而是太慢了。
