最近，楼市又爆出一个大新闻：上海首推租赁住房用地，这将意味着什么？意味着上海开始将部分住宅用地转换为租赁住房，再通俗一点来说，就是未来可以买的房子又少了一拨。那么，一部分有心想在上海买房，但却被拦在门外的人肯定会有连锁反应：“接下来其它城市会不会跟进？”
其实，早在2016年，因限购和涨幅过大，在价格“剪刀差”之下，上海周边城市就已经享受到了外溢人群带来的福利。那么在这样一个“购租并举”的行情下，上海又将为兄弟城市送出一大波红利，看看谁才是上海人口外溢的受益者？
1、长三角城市群包含苏锡常都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈。其中苏锡常都市圈经济实力最好，其中三个城市2016年的GDP：
苏州的GDP是15475亿元、人均GDP高达145638元；
无锡的GDP是9210亿元、人均GDP高达141453元；
常州的GDP是5774亿元、人均高达122812元。
在整个长三角都处于金字塔的顶端。
2016年发布的《长江三角洲城市圈发展规划》提出了苏锡常都市圈的定位：全面强化与上海的功能对接与互动。这是长三角都市圈中，唯一一个明确提出与上海功能对接的城市。
无锡和苏州，苏州和上海融城更加紧密，嘉兴则差很多↓
2、苏州和无锡虽然只是地级市，但凭借强大的经济实力在长三角傲视群雄。在其之外，才是以南京为中心，包含南京、镇江、扬州的南京都市圈；和以杭州为主，包含嘉兴、湖州、绍兴的杭州都市圈。
3、宁波都市圈处于末位，因为宁波太过于孤单。浙江省内，杭州和宁波是双核城市，但是分开了，宁波则稍显薄弱。宁波都市圈包含宁波、舟山、台州市三市，整体经济实力属于中下水平，并且宁波过于依赖港口经济和石化重工业，转型艰难，经济长期疲缓。
4、中国未来将逐渐步入强省会时代，这在长三角区域尤为明显。未来长三角区域将越来越形成稳固的上海、杭州、南京三强之势，苏锡常城市圈将凭借强大的经济实力和良好的容城、同城与前者鼎足而立。
5、长三角城市群的核心城市，就是那一条“Z”字带。其中最重要的一段就是上海、苏州、无锡、常州，这是环沪区域最为成熟的城市带，完全可以成为中国城市群的样本。
环沪城市群，按照空间距离分为两部分：
下面我们分开细说。
实力之王苏州
整个长三角区域，除了主角上海，和省会城市南京杭州之外，距离上海市区85公里的苏州以领头者的姿态在傲视群雄。
苏州工业园金鸡湖边的诚品居所
在长三角城市群中，苏州以15475亿的GDP排行第二。在2016年发布的长三角城市群整体规划中，2030年苏州人口将达到1150万，排行第二。从经济实力到人口流入，至少在未来10年内，苏州依然将保持区域老二的地位，仅次于上海。
苏州与上海的融合也是最好的。上海地铁11号线直通昆山花桥镇，苏州规划的地铁S1线，从苏州市直通昆山花桥与上海地铁11号线对接。这是全国第一条跨省地铁线。
以上这些，都将成为支撑苏州房地产市场的基础。2015年以前，苏州房价均价在1万元左右，在这之前还有几年冷冻期。如果一个各项要素都非常好的城市，房价却数年冷冻，那么肯定是不合理的。于是在发起于深圳的楼市涨价高潮中，苏州楼市报复性上涨。
到了今天，苏州房价尽管已经很高，但是并不虚。因为这与苏州的基本面相符。一是人口支撑。目前苏州1000多万人口，外来人口达到600多万，比例很高。二是比价效应。5月杭州均价23960元，南京均价26106元，可以以此对比苏州。
千年老二无锡
无锡是长三角地区，实力仅次于苏州的地级市，2016年无锡的GDP超过9200亿元，位于长三角第五，在上海、苏州、杭州、南京之后。但是，无锡的人口并不占优势，流动人口保持在200万，人口流动弱，增长慢。
隔着蠡湖远眺蠡湖新城
在房地产的角度，无锡并不占优势。地理位置上，距上海110公里，距南京150公里。但是，无锡与上海之间隔着苏州常熟，与南京之间隔着常州，并非沪宁核心城市辐射的第一线区域。论政治不如南京，论经济不如苏州，更不如上海。无论是环沪，还是环宁，无锡正好被架空，这是人员流动的关键。
2016年以前，无锡房价均价不到一万，这被经过了半年教育的苏州人、上海人、杭州人，普遍认为是洼地，当苏州人过来一买一栋楼的时候，无锡房价就此失控。
原本无锡房价处于一个正常的增长值，忽然被外力强力拉动，价格逼近两万，涨势过猛。最重要的是，这样的房价与无锡本身的内功并不相匹配。目前来看，整个无锡基本已无投资价值。
封闭的南通
南通的GDP为6768亿元，在江苏区域位列第四。在南通的长江边上，大量的化工企业呈线性分布，烟囱耸立。
南通长江岸边的工厂
长期以来，南通最大弊端是封闭。从地理上来说，南通三面环水，与整个苏南几乎呈隔断之势。2008年之前，南通去上海和苏南还必须坐轮渡，现在也依然没有直达上海的高铁，与苏南之间只有一座苏通大桥，并被评为中国最堵的跨江大桥。
南通的优势是基础教育，启东中学长期以来与黄冈中学并驾齐驱。但是，南通的人才流失率非常高，学生考出去基本上都不会回来了。
很多年以来，南通都是自己在玩，不管是经济，还是房地产。同苏州一样，在13年前后，南通房地产进入了数年的冰冻期，2016年的行情到来之后，价格从7000迅速涨至14000，库存消化一空。政府开始限价却不限购，导致全民集体癫狂。
整体来说，南通的市场还是有价值的，价格限制在13000，价格够低，空间上的隔断和经济上“小城大县”模式，让本地需求足够旺盛。2019年，将会开通直达上海的高铁，一方面加强与外部的沟通，一方面全力承接上海产业转移。
杂乱无章的嘉兴
嘉兴给人的第一感觉，就是杂乱无章。与苏南的无锡、苏州无法相比，甚至和南通也无法相比。
在环沪区域，与上海有着先天优势的城市有两个，一个是嘉兴，一个是苏州。但嘉兴与苏州完全不是一个量级，2016年嘉兴GDP是3160亿元，位列全国51位，苏州将近是嘉兴的五倍。
嘉兴位于上海和杭州的中间，被两个经济都很强的城市抬着，应该是很强的，至少也应该可以媲美上海苏州无锡一线，但嘉兴却成为了上海和杭州之间的断裂带。毫无章法的城市规划，毫无章法的城市拓展，这一切都让人对嘉兴非常失望。嘉兴守着黄金宝地，却打了一手烂牌。
嘉兴城区之间，充满了断裂带
在我们考察的所有城市中，嘉兴是唯一个针对投资客专门开发了项目的城市，主打73平两房，89平三房，定位客群就是上海来的投资者。整个市场都已经被投机思想所占领，新房买不到，二手房反水。
这一切的乱象，都让嘉兴脱离了人们对它的期待。
内需强劲的绍兴
绍兴的经济实力比嘉兴要强，GDP达到了4710亿。位于杭州和宁波之间，受到杭州的影响要大一些，直线距离只有30公里，但这远远比不上嘉兴被上海杭州双抬的地理优势。
杭州正在修通往绍兴的地铁，2022年的亚运会，主场杭州，分会场是绍兴。也得益于此，绍兴正在进行全市范围内的旧城改造，所有的安置房要在三年内全部拆迁改造完毕，并且全部是资金安置，不会再建一套安置房。
这也导致了绍兴的机会，一是杭州绍兴融城，二是庞大的内需市场带来的购房需求，三是亚运会带来的城市升级。这在未来至少五年时间内，都将是绍兴的主要机会。
绍兴柯桥
内功深厚的宁波
杭州和宁波，是浙江省内的双核城市。宁波一直以来都是以工商业名扬天下。2016年宁波的GDP是8561亿元，在浙江省内排名第二，仅次于杭州。
在整个长三角城市群中，有一个共性，就是下属的乡镇都异常的牛逼，实力非常雄厚，是典型的小城大县模式，宁波也是如此。
宁波东部新城
但是，当我们看到宁波的房地产价格基本已经在20000之上时，还是很吃惊的。因为从经济实力来讲，与宁波可以对比的长三角城市，也许是无锡。无锡的GDP突破了9200亿，人均GDP更是突破了14万，而宁波的人均GDP则比无锡少了4万，刚刚突破10万。但是对比房价，无锡则是宁波的手下败将。
宁波也经过了数年的冰冻期，这几乎是长三角城市的另一个共性特征，而在数年的萎靡不振之后，在最近的行情中，涨势普遍非常猛。目前来看，宁波基本面虽然也不错，但是房价是有些虚高的，好过被外力强行拉升的无锡，但没有苏州的实。
环沪四镇的未来
在距离上海70公里的范围内，一共有四座城市，从北向南依次为南通启东、苏州太仓、苏州昆山、嘉兴嘉善，以上海人民广场为圆心，它们之间的距离分别为66公里、41公里、50公里、68公里。
这就是它们的优势。在2015年之后，上海迎来房价暴涨，限购也随之而来，上海与这些城市边缘小城形成了巨大的剪刀差。来自上海的外溢人群蜂拥进入这些区域，直接改变了这些城市的地产格局。
这其中，昆山无疑是最被上海宠爱的。昆山花桥距离上海30公里，令人艳羡的，上海将自己的11号线终点站放在了这里，并在2013年通车。这一事件，将花桥，这个昆山最东边的小乡村，直接推向了另一番天地。如今，经过地铁通车、上海暴涨、上海限购几番轮动之后，花桥的房价已经达到了21000-24000。
这个价格不可谓不高，跨越昆山，超过无锡，直追苏州，这里的购房者90%以上，都是上海人。但是，当价格已经这样的时候，上海人开始犹豫了， 并迅速从花桥撤离，向其它地方扩散。
向昆山东，因为这里距离花桥近，向昆山南，因为这里有高铁站，到达虹桥只需20分钟。很快，这里的房价也迅速涨了起来。
昆山没有机会了，来自上海的刚需们只能再次转移自己的视角，寻找下一个洼地。他们找到了嘉善，到上海的距离比位于昆山北的太仓远了整整30公里，但谁让这里有高铁。
嘉善孔雀城，几乎就是一个专门为上海人打造的两万亩大盘。但在2015年，这里的均价只有4900元；2016年初涨到了6500元；过了2016年10月，上海限购，这里的价格突破10000，几天前我们去的时候，均价已经卖到了15500。毫无疑问，购房者大部分来自上海。
嘉善孔雀城沙盘图
在环沪四城中，最委屈的是距离上海最近的太仓，只有四十公里，却被交通阻隔。花桥因为地铁，是整个上海的花桥，嘉善因为高铁，是整个上海的嘉善，太仓一头不占，所以只能是宝山嘉定的太仓。而太仓的规划也正是这样做的，紧贴着环沪一线，一个科教新城、一个浏河，一个挨着嘉定，一个挨着宝山，努力前进着。
但是，环沪四镇到底还有没有机会。首先，这要看上海，毕竟它们都是在附庸上海。
在2016年11月公布的上海2040整体规划中，显示出了两个重要的信息：
负增长的城市建设用地；未来20年人口总数毫无变化；这昭示着上海将长时间地停止扩张，进行自我迭代和升级。
上海市控人控地的大规划，以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在，将导致上海市人口持续溢出，并具有长期性和稳定性。
这是属于环沪的机会。但目前来看，花桥价值最大，但已经没有机会了；昆山和太仓次之，但被限价，限购过严，也没有机会，太仓在2019年开通直达上海的高铁后，将是一波利好。嘉善也许是目前唯一可以捡的机会。
环沪的城市等级
首选上海，因为这是金字塔顶，就是越高不可攀，就越想进入。在民营企业还被重视的时代，上海的豪宅基本上都是这些中小企业的老板们买的。
次之，杭州、南京，因为这里毕竟是政治中心。还有苏州。但苏州和南京杭州是有区别的，苏州主要靠的是超过城市常住人口50%的外来人口，在深圳之后，排名全国第二。
第三，绍兴，因为城中村改造拆迁，以及亚运会带来的强劲内需和城市升级，未来至少五年，都会是利好期。
第四，昆山、嘉善、太仓。原因很简单，因为它们环沪，上海在全力瘦身，未来很长时间内，这些城市都会是受益者。但问题就在于这里的房地产绑定的并不是本地的经济和人口流入，不是健康的内增长。
只是因为它们价格足够便宜，与上海形成了巨大的剪刀差，在被动情况下被强势进入，作为睡城的模式存在。所以，这里的人流没有稳定性，以价格为标杆，便宜了就买，贵了就走，去下一个洼地，毫不留恋。
第五，其他城市。不同于国内的大部分城市，像北方城市，或者环京，人们只能往一个城市集聚。而环沪实行的是就地城镇化，因为这里的经济太过于发达，产业分布均匀，集聚效应并不明显。人群要么往上海、苏州、南京、杭州集聚，要么就地城镇化，这反而分散了人口的集聚。所以对环沪内的二线三线城市来讲，人口集聚效应并不会太明显。
来源：易居中国
