先交物业费再验房，这样的“规定流程”合法吗?

小吴于去年购买了富阳某楼盘的商品房，2016年10月底，开发商按约通知小吴收房。小吴按照开发商通知的时间前去收房，可接待小吴的工作人员却要求他先交清契税、公共维修基金、物业费、公共能耗费、产权证代办费等费用后，才能交付房门钥匙，带小吴前去验房。

　　小吴反驳:“我还没有验房，不清楚房屋的质量状况，怎么能随便收房呢?”工作人员指着公告牌说:“公告的交房流程就是这样写的，所有的业主都是这样交房的，否则不能给房门钥匙。”双方由此发生争议，小吴最终没有在当天收房。

针对小吴的遭遇，律师说，现实中，许多房产开发商在交房时，经常要求买受人按照出卖人制定的交付流程来交房，但严格来说，这种做法未必是合法、合约的。

　　律师解释，按照《合同法》相关规定，双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同约定来履行。如果合同未作明确约定，出卖人无权单方面制定收房条件和收房流程，买受人也有权拒绝按照该流程收房，因此造成出卖人延期交房的，出卖人应当承担逾期交房的违约责任。

　　针对生活中比较常见的，开发商要求业主签订物业合同并交纳物业费后再交房的情况，律师分析说，物业服务合同和房屋买卖合同虽有联系，但非同一法律关系。开发商无权将业主需要与物业公司洽谈才能确定的物业服务合同内容作为收房前提条件。至于公共维修基金和契税等费用的缴纳，在无合同约定的情况下，也不能成为开发商交房的预设条件。

1.交付购房款。这是购房人的主要义务，购房人应按约定的方式、期限和地点向开发商支付购房款。

　　2.办理入住手续即商品房交付。这是购房合同履行的重要阶段，也是买卖双方最容易发生纠纷的阶段。开发商在交房前应通知购房人交付的时间与地点;在交房时，应主动向购房人出示、提交《建设工程竣工验收备案表》、《测绘部门实测面积数据》，房屋为居住用途的，还要提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果开发商没有履行通知义务，导致购房人未能如期收房的，视为开发商逾期交房;若开发商未取得上述证明文件或虽取得但不向购房人出示和提交的，购买人有权拒绝收房。

3.现场查验房屋。若购房人对房屋质量没有异议的，双方签署房屋交接单，购房人交清剩余房价款，领取房屋钥匙。若购房人对房屋质量(包括附属设施)提出异议的，开发商应当给予解释和说明。肉眼能够识别的质量问题，开发商应予以整改;隐性质量问题的，双方有争议的，应委托具备相应资质的鉴定机构进行质量检测。若检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付;检测单位提出返修意见的，出卖人应按约整改，并承担赔偿责任。

　　当出现“房屋主体结构质量经核验为不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形的，购房人有权拒绝收房。当商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、楼层、房屋间距、小区绿化率、容积率、使用功能、外部环境、配套设施等与房屋有关的重要属性不符合合同约定(包括被视为要约的宣传广告)或违反法律规定的，购房人也可以拒绝收房。一般情况下，较小的房屋瑕疵，且不至影响房屋正常的居住或使用的，不能成为拒收房屋的正当理由，购房人可以在完成交付后，要求开发商承担瑕疵担保责任。

　　4.申领产权证书。产权的过户对于买卖双方来说意义重大，一般经过立契过户、权属登记、缴纳契税和相关手续费等，最后获取不动产登记证书。若因为开发商原因，导致无法办理产权证书的，购房人有权退房，并要求开发商承担赔偿责任。若开发商逾期办理房屋产权证书的，应承担违约责任。