水库论坛问答  第246期（冷暖自知）

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上一期： 第245期 （穷则思变）

提问: 小龟，中央公园片区，你怎么看呢？现在买，差不多4年左右时间才能卖，手持4-5年觉得前景如何？另外问下，公园大道和雅居乐俩盘，求点评，多少价格入现在比较安全。谢谢

回答：中央公园我不感兴趣

提问: 两江四岸年底有没什么盘推荐

回答：距离年底还这么久，估计开发商都不知道什么时候能拿到预售证吧。

提问: 龟总好，外地三无在CQ交了一年社保，现在贷款银行要求提出来，公积金、最近办的信用卡等都不是CQ的，要求提供CQ社保单位的流水，不要外地的流水。

请问：因为在外地有一套贷款，月供2万，现在是二套，怎么破？

回答：JLS+塞钱

提问: 重庆是过户当天交所有的中介费，按揭服务费的吗？一天都不能缓一下，我怎么碰到个这么霸道的中介，是我碰到了人渣吗？

回答：过户当天交所有费用是常态。

如果当天中介收不齐，他们要扣钱。

不是人渣，是别人的正常述求。

提问: 龟总，1.cq本地人做按揭，一般推荐用什么银行？2.渔村银行基于本行按揭客户，各种装修dai分期卡，可以回点血，cq有这种服务吗，比如民生房产进件的大额信用卡？

回答：1、推荐建行，后面直接匹配一个装修分期卡。

2、没有。

提问: 龟总，cq购房，替业主解抵押的20万，和定金10万，是分开的2笔钱吗？能不能直接给业主20万定金，让他拿着这笔钱去解抵押

回答：可以分开，可以合在一起。

能。

提问: 龟总好，个体用营业执照按揭，1.今年忘记年报了，去工商所问，工作人员直接让我明年1月份去年报，说不碍事。担心按揭过不到。2.现在营业执照只有副本在，正本估计找不到了，提交银行资料的时候是正副本都需要提交吗？3.实在不行，今天去新办一个营业执照，明天去银行面签可以吗？谢谢！

回答：带这副本去就行。

提问: 坐标杭州，买新房，这种信用卡负债，申请400万(月供两万）按揭贷款还有戏吗？如果希望渺茫，怎么搞定信贷员增加概率呢？只有四万块钱的房租流水，和一万块钱的工资流水。同时是股东，只做了三个月的不停入账的中信银行流水，每个月入账十万左右。

回答：信用卡是不影响 流水心虚的还是找中介做

提问: 深圳挂靠公司交社保，为了买房，一般最低交多少？一般您推荐交多少？

回答：如果近期买，3000基数。

如果半年以上买，买最低档。

提问: J 美你好！有一张中信银行 i 白金卡，在 APP 上看到可以升级为白金卡，请问有必要升级吗，不知升级后对额度提升有没有帮助？谢谢！

回答：应该是额度共享的，权益会多一些

提问: od，过完户尾款都打一个月了房东一直不给钥匙，也不接电话了现在，他还欠物业四五千块，是不是只能通过法律途径解决了？

回答：先持产证，把锁换了。

提问: 欧大，请问卡里额度，但刷卡却说金额超限，什么意思呀？

回答：有些卡，限制不可以一笔刷出。

提问: 神，能分析一下，如果明年央行加息50个BP，对我国经济以及房地产市场的影响吗

回答：完全忽略。

提问: 毕业十年了，刚毕业时觉得自己挺牛x的，意气风发，买房也早。最近这两年创业，干啥错啥，成就感低到怀疑人生。看到同行风生水起，一对比觉得自己不管是眼光，经验，管理方法都差远了。现在士气低落，欧大有遇到过怀疑自己的时候么？如何克服的？

回答：有啊。有过一段时间很失败。

不过后来房子多，总有一部分处于牛市。

提问: 大，求教入手时间点问题，这个很关键，尤其对cash不够资本长持（5年）的心渴多军来说。看您对楼市后市（2019-2020年）还是谨慎乐观，一线19年大概率会起来，强二线四小龙等19下半年接着跟进一轮，不清楚您的定量分析，基于此，现在入手岂不是个好时机？只想问一下局势会不会有B情况，就是僵持且下落，一线僵，二线真的明显回落了，再继续低迷二年探底至2021，哀鸿遍野后跳涨，B情况概率大吗？感谢感谢！！

回答：楼市最怕是观望。

自以为老成持重，持有现金五年。

自以为聪明观望

自以为规避风险。

我告诉你123，你非得演绎成456，总觉得自己最聪敏。不可取。

提问: 求教，征信报告上取的是xyk每月的账单额还是实时欠款额呢，也就是说零账单有效吗？谢谢！

回答：现在版本，透支额是实时的。

提问: 欧大，创业型公司真实经营一般法人写什么人最合适。父母吗？

回答：父母

提问: 欧大，这两天在思考一个决定，不知道是否对

去年8月20w首付资金入手一套房子，杠杆了一套110万房子，这个月出手了，价格190净收

做出出售决定是考虑到标的户型一般，面积超过200平（清水），其次现在手上现金流只有不到20，信用卡接近80，动用不到5%，想把现金流充足点，最后刚好把名下按揭名额腾出来了，再找机会入手一套流动性更强的的3房，这波操作有错吗？

回答：新手需要赚钱效应，说服家人。

没有错

提问: 欧大，南京土著，河西南板块，招商雍和府89平米，44000每平米，3成首付。

你感觉买这个好，还是把子弹都打去重庆好？长期持有，谢谢

回答：主场有加成，又是30%首付。

你喜欢就好。

提问: 欧神您好！虽说少不入川，但是内江本地人，现坐标成都，23岁，男。北上深，三座城市，您看好哪个城市让他去？他能吃别人10倍的苦。他现是否应该努力办信用卡，去沈阳首付一套房子，而不是打工换取社会平均工资，对吧？父母认为他的成人大专学历很低，希望他重新参加一次高考，这样值得么？

回答：深圳

工字不出头

是好事，但不值得堆砌太多精力

提问: 欧大，"上海“解放”时黄包车被禁止之事，说是劳动人命翻身当主人了，怎么还能被别人欺负。结果黄包车夫们没有生意，家庭生计都成问题，要求政府不要禁止人们乘坐黄包车。"，所以街边擦鞋的人，我们去擦鞋，等于是去帮他们?但是怎么我内心还是觉得有点侮辱别人的意思，擦鞋坐在那里高高在上，擦鞋的人跟自己父母差不多大了，要做这种活。这种根子里的思想是从小被毒教育影响了吗?

回答：毒教育。

你下馆子，还是厨师辛劳呢。

真正的教养，是擦皮鞋时别多嘴。

提问: 欧大，今天朋友一库友，说自己的房产全部在上海外环，觉得不成功，必须在内环买才行，正确?

回答：不正确。

事实上，外环涨更快。

提问: 欧大，

请教一个问题。

抵押贷款年限的问题。

重庆，抵押三年好，还是五年好。先息后本。

比如，三年，先息后本，6%年息

五年，先息后本，7%年息。

假设，重庆三年内，涨幅50%

三年内，必然要截断再抵押的。那我就选一个利息低的，是不是对我最合适?

截断抵押的最佳节点是时候时候呢

谢谢大大

回答：我会选三年。

毕竟先得实利。

提问: 我神，市内6层楼的老房子未来的市场会不会越来越小，人已经娇贵惯了，老人上下楼，小孩子童车推送都不方便，即使价格低一些，还值得入吗

回答：装电梯也更容易了。

提问: 欧大，怎么看待运气?不想听什么勤奋，天赋的那些话，单纯说运气是不是极重要。

回答：极重要

提问: J美，坐标上海未婚，闽籍无社保无信用卡，仅四线城市有房贷，可付费办大卡吗？

回答：至少半年社保

提问: OD，问一个突然想到的问题。

比如我们平时打客服电话，在结束前都会说，对我的服务评价，满意按1，不满意按2…

想问的问题是：

1，虽然这是一个很小的举动，占用用户几秒秒等待的时间去评论按键，但绝大部分人都会直接挂机？

2，这样设置的原因其实是为了找到真正不满意的投诉对吗？

3，上面2的基础上，那挂机的绝大数人，其实在后台系统里都默认满意的评价，对吗？和淘宝 长期不评论 默认好评一样。

谢谢

回答：对的

提问: 深圳，30w的信用卡分期产品，征信上只显示该信用卡每个月的还款额，不显示占用30w额度。这样的产品会影响正在办理的房贷吗？

回答：侵蚀收入证明

提问: 欧神，我全家（爸妈和老婆爸妈）加起来在sh6n，有蓝海母舰，有红海驱逐舰，cq在你的带领下2n,想执行你说的要把8万的变成8千的。

现在情况是，身边250w cash,每月现金流几乎持平，是通过jlh，sh搞fp买泗泾，徐泾单价3w，还是继续cq，dyd,jyd深耕？

其实cq不敢用贷票，爸妈也都65了，所以做起来也有难度，所以你得建议是什么？谢谢神

回答：上海没有首房首贷的话，

就去CQ建仓N套 。

提问: OS，我名下房子抵押做了经营贷，然后全款买房再抵押贷，房子写我名字还是用其向人的名字好些？

回答：本人

提问: 欧大，附属卡和主卡共享额度吗？上主卡人上征信吗？

回答：共享。

消费上主卡人征信。

提问: 看欧神文集讲股灾的有句话，难道该轮到草花A。请问欧神草花A是啥？

回答：产证打扑克

提问: 欧桑好，抵押贷一般贷到60岁的吧，也就是说我们多军一旦到60岁自己名下的房纸基本都变成全款房，再无法贷款出来。想问，多少岁以后，除了自住房外，逐步TX为好？（TX给子女，让子女继续nnn）谢谢

回答：69

提问: 神，老公老家亲戚们隔三差五的就来一个人想借个万把两万块钱的，也不说什么时候还，还给砍价，没有万把就来几千吧……真是无力吐槽，有没有一劳永逸的办法。

回答：买一打杯子。

来一个敲一个。

提问: 删掉了抖音，因为一刷停不下来，很浪费时间，没事的时候拿着手机就想刷，是不是大脑已经变成巴浦洛夫的犬，必须删掉，不然对自己痹大于利？

回答：也不是了。

就象戒烟一样，戒不完的。

我当年看待网游，你用情地玩一场，通宵连熬三天三夜。搞得吐了，以后才能真正戒掉网游。

提问: 欧大，大部分大咖都说上海内环核心才保值，外环买的房子应该逐步置换到内环内，环境，学区更好，这思路正确否?如果不正确 错误在哪?个人理解，外环的房子增值后，卖了作为内环房子的首付，这样贷款增加，资产总值增加，郊区换核心，应该是对的。

回答：我才是最大的大咖，呀

提问: 你说的300万6套的话，是要求有sfsd的对吧

回答：正经回答：全款买再抵押，控制在单套现金50-60万。最近听说有只上企业征信的核武器，正在操作中。

提问: 欧神，xyd和xyk先办哪个?xyd办了之后是不是会影响xyk的审批?

回答：互相会影响。

一般交叉办。

提问: 手头融资120万。二套资格，老婆正在落重庆户，我已经落深圳户。 这120是cq还是深圳呢？ 重庆价格已经有一大轮涨幅，哪里是洼地呢？ 深圳是去龙岗次新，还是福田老婆大好呢？ 谢谢我神。

回答：120w这么少，CQ吧

提问: 欧神，你曾经提到过看好重庆的人口结构，我网上找了一圈并没有找到数据支撑，请问您是参考哪里的数据呢？

回答：年轻人比例

人口移入速度。

提问: 欧大，一般自己大面积户型分租的空调买多少钱的？1匹的冷暖空调，1500以内的可以吗？有没有推荐品牌

回答：淘宝最低价 +10%

提问: 欧大，沈阳买的一手房什么时点交契税比较好

回答：不是预收的么

提问: 请问欧神，翠湖是个什么样的盘，优劣势是什么？

回答：贵

140000～180000/m

提问: 欧大，大刘随便点拨一下，罗兆辉就成亿万富豪，这么厉害?他与香港著名股市、楼市“超级狙击手”刘銮雄关系密切，坦言若不是得到刘的指教，根本不可能致富。在刘銮雄的穿针引线下，罗兆辉开始在香港上流社会中活跃，认识到更多超级富豪，继而大施拳脚，大手炒卖商厦。

回答：随便教你炒菜，赚几百万，算不算一样。

提问: 欧大，去年底在厦门买了一套，价格和现在降下来的接近，差不多是到底的价格了。肯定过段时间会涨回去。 去年底如果买重庆到现在是涨了，这种波段算错过一小波儿。但您说楼市无波段，中期看两种选择是不是接近?

回答：我说的是，不要卖出再买进。

而是永久性的挪仓。

提问: 坐标沈阳，看过您之前商铺的文章。 我有个铺，特别喜欢，保利茉莉公馆园区门口，拐角十几米的开间，245平390万，门前大广场，能停无数车，小区也是热点楼盘。园区对面1万户安置房，西侧规划住宅用地。感觉未来投资回报率会很高打折处理，也应该没有问题。 关键我名下俩套新房贷款，限购了，不买门市只能全款抵押淘二手，特别纠结。 喷我。

回答：如果没买就别买

提问: 在重庆通过中介收购公司，身份证寄过去有四天了，那边一直有各种理由没去办理，本来说今天去办理的，结果今天又告诉我原来的股东没法过去，要下礼拜了，这会不会是个坑，还是我太焦虑了

回答：焦虑而已。巴国人能力烂。

提问: 欧大，二本学校毕业四年一直在内资大事务所做审计，现在上海买房了，月供17k准备结婚，但工作以来觉得审计很累也很死板，出去找工作也只能找到财务一类的工资10k+，也有机会去普华这样的四大做美股港股上市，工资好一些，但是会很累，家庭将会顾不上。很愁下一步怎么走。

回答：把目光放远点。彻底放弃财会可行么 。

提问: 考虑到未来的风险，现在投资东京的核心区房产，以收租和少量升值为目的，是不是个好决策？

回答：日本楼市的玩法，是尽量贷款。

而不是博差价。

提问: 神，南昌房子终于签约卖了，第一次卖房，已和买家签合同，买家付定金2W在中介，我押产证在中介。

和买家去了房管局，在银行提交资料做资金监管。

我问了银行流程和时间，银行回复如下图。

请问：

1：如果银行出同意贷款书。我先把产证过户给买家，出产证后，银行就会把首付款，先给我。这样的流程是合理的吧？

2：买家首付90W，但是中介说只会做88W的资金监管。一旦过户后出产证后，银行只付我88W，另外2W在中介那边。需要等待我交房给买家，买家确认没问题，中介才退2W给我。加上之前2W定金，相当于中介压了合计4W，我和买家各2W。这是常规做法吗？

3：买家希望我在收到首付后，能先交房，这样有风险吗？谢谢

回答：可以，没问题

可以，接受。

不能接受。

提问: 欧大，去年cq买了弹子石三十多平单间住宅，现快翻倍，是毛坯签长期托管还是下本立刻卖出置换大的？

回答：满二卖出

提问: 欧神好，入水库1年，用自己的名额在sz入手一套（80平），老婆的名额在广州入手一套（100平），贷票在沈阳入手一套。现在我们两个都在广州上班，手里子弹60，在重庆找了一个二套的贷票，目前也在重庆看房；还有一个表妹有首房首贷的名额，愿意给我用，现在有三个选择：A、现在60w去重庆把二套的房票用了。B、把表妹的户口转到深圳，每周末去深圳看房200套，再筹集60的子弹，年底或明年中旬买深圳。C、户口转到广州，需要连续缴纳社保，但每天都可以看房，年底或明年中旬120w子弹入手广州。求欧神指导

回答：CQ用首房首贷不值得。不如你自己全款再抵押。

提问: 欧大好，办了抵押经营贷，征信体现担保，再办XYD，会不会被歧视。

回答：会

提问: 殴大，一套重庆的期房想卖掉，2020年才交房，这种情况能卖掉么，需要怎么办

回答：限售

提问: 欧大，最近接触过两个绿皮靠谱，可以发展成御用中介么？

回答：冷暖自知。随意

提问: 请问殴大你是怎么提前想好对付房地产税的

回答：代持

提问: 小龟总好，重庆中介和银行让我过户前把首付款直接打给房东，不做托管，有什么风险吗？谢谢！

回答：过户当天打款。

直接打给房东是正常操作，中介不会折腾托管的。

提问: 小龟，年底300w现金，重庆能打多少仓位

回答：50万一套，6套

提问: 欧大：赚钱不是为了爱自己所爱的人，赚钱做什么。这话对吗？

回答：“延迟消费”了解一下。

今天少吃一粒糖，是为了明天多吃二粒糖。

提问: 欧神，我有1200w的负债，一些现金，若干套房产，这些老婆及家里人都不是太清楚。主要是不敢告诉他们，他们都想过安逸日子，让他们知道了添堵。但是如果哪天我突然被失踪了，又怕他们无法接手。

欧神，这种情况有没稳妥的应对方法？库友们是不是也有类似的困扰？

回答：留一份文件给律师。

提问: od，看的一套房，业主抵押贷了300w，产证时间跟抵押时间是同一天，这是怎么操作的？

回答：不是按揭，抵押贷？

抵押也可能当天出证的。

提问: 坐标杭州，这个月就买新房，这种信用卡负债，申请400万(月供两万）按揭贷款还有戏吗？如果希望渺茫，怎么搞定信贷员增加概率呢？只有四万块钱的房租流水，和一万块钱的工资流水。同时是股东，只做了三个月的不停入账的中信银行流水，每个月入账十万左右。

回答：没问题。

把20w卡债完全还清，一般可过。

提问: 请问个职场问题，我最近因为房子请假比较多，但是都是尽量在A主管带班时请假，（主管两班倒，员工三班倒），有时候实在避不开了才在B主管带班时请假，现在仅请假了两三次了B主管就不乐意了，说我这样还怎么开展工作，实在有事找科长。其实科长和A主管向来好说话，请假都不问原因说有事就去办。想请问一下有什么办法更好的解决冲突吗，因为后期我又要经常请假。(我们私企廉洁文化类管制很严，每个人胸卡后都有各种举报途径，所以公司没有请吃送礼的氛围)

回答：给一个完全正当的理由，例如孩子补课。

提问: 欧，你预计你私人借贷大概多久能清掉啊？慢慢还呗，总会有人借给你

回答：一年

从零开始学炒房

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