主要观点总结
本文讨论了关于2024年新生儿人口预测、人口形势对房地产市场的冲击以及老破小书包房未来的趋势。文章指出，根据联合国预测，中国2024年出生人口预计为882万人，而人口形势对未来楼市有重要影响。文章还分析了不同城市人口流动和房地产市场的关系，强调了人口出生率下滑对高能级城市主城区楼市更多是短期情绪上的影响。同时，文章指出随着新生儿减少，未来教育资源可能不再稀缺，旧有的书包房格局可能会被颠覆。
关键观点总结
关键观点1: 新生儿人口预测及影响
联合国预测中国2024年出生人口为882万人，这可能对房地产市场产生影响。人口形势对未来楼市有重要影响，特别是在高能级城市主城区。
关键观点2: 人口流动与房地产市场
人口进入存量时代，某些地区和城市的人口流动对房地产市场的影响日益显著。人口形势对高能级城市主城区楼市更多是短期情绪上的影响。
关键观点3: 老破小书包房的未来趋势
随着新生儿减少和教育资源的可能变化，老旧书包房的需求可能会减少。未来这些区域可能会发生变化，新房和次新房供应量较可观的教育强区整体教育质量可能逆势而上。
正文
作者：拓海
来源：大碗楼市
文章已获授权
近期联合国《世界人口展望 2024 版》发出预测，中国2024年出生人口预计882万人。虽然咱们这边还没官宣，但一琢磨预测机构的title，很有可能大差不差。如果真是这么个数，那就意味着比去年的902万还少了20万！这两天瞅了一眼论坛、贴吧和微博，看到很多人吐槽——有的说：“龙年出生的宝宝就是龙种吗？搞不好是龙民工！”有的说，“按理讲中国人有属相偏好，可是龙宝宝出生人口并没有反弹啊？”如果新生儿数量真是880多万，那肯定是反弹过的结果！你想，假设没有龙年光环在，很可能连880多万都没有。而2023年上半年，全国新生儿总数还有433万，龙年上半年出生人口比兔年少了6万！再往前呢？2022年上半年，全国新生儿数量是523.24万，比2023年多了毛90万。你注意啊！当时全国老少爷们儿口罩还没摘，克戎正满街抓壮丁呢…所以你再回过头来看2024年上半年的人口出生情况，龙年光环已经使老大劲了！2023 年，我国902万新生儿中，二胎占比38.9%，三胎占比15%，两者合计约为54%。也就是说，二胎三胎的出生比重明显多于一胎新生儿比重。尽管较2022年有所上升，但2019年后普遍都是在1000万对以内。这也就解释了为啥这两年一胎出生率一直跑不过二胎、三胎。如果不出意外，2025年出生人口数据也好、登记结婚人数也好，都有可能继续下行。2024年新生儿数量整体没反弹，对于龙宝宝的成长来说或许是好事。最显而易见的红利，体现在升学考学方面，跟2016、2017年出生的孩子相比，尤其如此。像2016年，伴随着二胎放开，全年的新生儿人口有1786万，到2017年，全国新生儿人口总数达1723万。这两年加一起，大约有3500万新生儿，放现在看相当于4年的出生总和，可能还带拐弯儿。这意味着2034、2035两年，高考人数很可能达到相当长一段时期内的巅峰。相比之下，这两年出生的孩子数量只有二胎刚放开那几年的1/2强，升学的竞争压力必然会小很多。
不是因为我家有龙宝宝我这么说，现实数据在那摆着——但是你注意，我一直在说的是升学压力小，始终没提就业压力这回事儿。你说会不会龙宝宝到时候高中无分流、100%念大学，然后成为“大学生龙民工”呢？那就不是出生人口说了算，得是当时的经济环境说了算了…甭管看社交app还是线下听人聊天，这句话已经有了人传人的迹象…客观来讲，相信这话的老铁，跟相信“长期看人口”的老铁，本质上是同一群老铁。真实情况是，当人口进入存量时代，对于某些地区、某些城市来说，生出来都少人似乎远不如迁过来多少人重要。而这样的人口流向，对塑造未来的房地产市场基本面必将起到决定性作用。首先，人口形势对高能级城市主城区楼市的影响，更多为短期的、情绪上的。这个结论，是我们参考了人口流入形势与供应库存情况两项核心指标后得出的。目前2024年的数据还没出来，我们看2023年的情况也能一目了然——有29座城市处于常住人口大于户籍人口的状态，可被判定为“长期净流入”。其中，外来人口占比超过60%的城市有2座、外来人口占比在30-60%的城市有10座、外来人口比重在20-30%的城市有6座。从长线来讲，当前的人口出生形势，对于上述城市的影响总体呈自高向低降幂排列。远的不说，从2020年以后的年均人口净流入情况看，外来人口总体占比靠前的城市中有相当一部分城市净流入人口依然位居前列。自九月下旬高层组合拳密集打出之后，全国各地纷纷采取行动积极响应“去库存”。一是绝大多数强二线以上城市的供给“堰塞湖”均有不同程度的拆解，像东莞、郑州、苏州、佛山、南京等二线城市，截至2024年底狭义去化周期都已回到18个月以内；二是包括深圳、青岛、重庆、无锡、东莞等在内的一批一二线城市，2024年均大幅降低了增量宅地供应规模，平均来看，相当于将长期库存规模压缩了9个月甚至更久。尤其是有望在2025年内实现率先回稳的城市中，未来真正受到人口出生下行冲击的可能性微乎其微。“人口出生率下滑”因素，对这些城市房地产市场的冲击，更多只是短期的、情绪化的。即便是高能级城市，未来远郊新城很可能再也回不到曾经的高点了。未来很长一段时间里，当我们谈及核心城市房地产市场的时候——大概率只是包括城市核心区域，其上限包括能与主城区连成一片的近郊新区。譬如类似杭州的余杭区、萧山区，南京的江宁区、浦口区这种，已经到极限。相比之下，99.99%的远郊新城和飞地式新城都需要格外小心！当前的城市化率很快就要看齐发达国家均值，且绝大多数一二线城市的基本框架已经基本定型。增量人口涌入那样的地方，无论是就业机会还是公共配套，大概率可能不及低一档次城市的核心区。这就意味着远郊新城或飞地型新城与主城区之间的断裂带很难随着时间的推移而得到弥补。在城市化高速发展的时代，这类远郊新城之所以能够在某段时间内乘风而起，本质上就是高能级城市、高收入城市缺失的产物。现如今，伴随着人口出生率整体下行、城市化率走向瓶颈期，远郊新城进一步扩张的前提已经不复存在了。另一方面，诸多大城市的远郊新城新房、二手房库存目前均面临着庞大的“堰塞湖”压制。我们来看六座典型城市主城区与远郊区新建商品住宅的去化表现吧——广州：主城区平均约16个月，远郊区平均约26个月；深圳：主城区平均约6个月，远郊区平均约90-168个月不等；杭州：主城区平均约6个月，远郊区平均约24-37个月不等；宁波：主城区平均约10.8个月，远郊区平均约27.6个月；南京：主城平区均约10个月，远郊区平均约22-24个月不等；成都：主城区平均约8.2个月，远郊区平均约22个月；
我相信随着时间的推移，一定还会有更多的一二线城市主城区和远郊区的库存去化周期呈现出比这还要严重的剪刀差。核心城市中心城区这几年经历了一轮深度调整，或许有一天价格还能涨回历史高点…
