重磅！上海一声炸雷！楼市巨变，而深圳也开始了。。。。。。

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文末附你想知道的关于联盟的那些事儿，绝对新鲜

近日，上海被爆出“租赁住房”性质用地的新闻——《大消息！楼市首现惊人一幕，只租、不售！》，然而，就在昨天（7月7日）上海就又公布令人耳目一新的大消息，《上海市住房发展“十三五”规划》。

上海住建委官网提供的通稿部分截图

　　“十三五规划”有以下要点：

　　1、十三五期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

　　2、预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。

　　3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房70万套；新增代理经租房源30万套（间）。

　　4、对于旧区改造，从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆”，以保留保护为主。

　　由此，我们可以看出上海市调控房价的决心，以及发力点：上海的确在增加住宅供应量上，准备出重手！

　　上图来自上海统计局2016年统计年鉴，可以看出，2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米，到了2015年为6.3亿平方米，5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年，上海人口仍然在快速增长，到了最近两年才开始放缓。

　　在上海人口增长显著放缓之后，上海提出“十三五”（2016年到2020年）累计增加住宅面积1.275亿平方米，的确比十二五期间有了显著增长。

　　更重要的是，在套型面积上大量增加了中小户型。因此，从套数上看，将增长60%的供应量。这对于满足实际需求，平抑上海房价，增强城市竞争力，都将有重要意义。

　　此外，从上述要点1和2可知，上海新增住房第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。从新增土地供应上看，商品房也只占了用地的36%。

　　上海今年的住宅土地出让，绝大多数位于外环外。上周浦东外环内挂出了两年半以来第一块住宅用地，位于张江科学城配套住宅基地的“孙桥国际社区”，但性质为“租赁住房”，要求开发商持有70年，如果你仔细看“孙桥国际社区”的规划，会发现这块外环内平整的大片土地，几乎全部都是租赁住房（Rr4用地）。

　　按照今年这种趋势，极有可能出现：上海外环外的土地供应以商品房为主，外环内以租赁住房为主。这样一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海竞争力。“孙桥国际社区”显示了未来上海重点发展区域的趋势。

　　国家鼓励改变住房观念，发展租赁市场，而上海作为经济中心和一线城市，此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里，租赁住房占了6成以上，这力度可谓非常强，意味着楼市的方向发生了巨变。

　　财经评论员刘晓博认为：能否真正控制住中国的房价，尤其是中心城市的房价，关键不在楼市本身，而在于能否真正深化改革，改变经济增长方式，做到了这一点，才能真正控制住货币增长速度，也才能控制住房价。

　　此外，财经自媒体饭统戴老板也在微博上发文表示：上海“租赁住房”和土地规划如果执行得当，没有超预期的放水的话，上海房价是没多少上涨空间了。

　　从上海住房发展“十三五”规划我们可以看出：上海将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并且正在努力保障和改善市民基本居住条件！

惊雷！深圳大招也来了！房子还能不能再买？！

深圳的大招来了！住宅供应量将翻倍

7月7日，中国楼市惊爆两个大消息：

一是上海公布“住房发展十三五规划”，宣布未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。在这些新增住房里，租赁住房高居榜首为70万套，保障性住房为55万套；商品住宅只有45万套，而且以中小户型为主。

二是深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”，把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。 

昨天（7月7日），我们的团队在第一时间分析了上海新举措的含义，认为这代表中心城市楼市发生重大变化。

第一，虽然一线城市寸土寸金，土地资源短缺，但增加供应量显然是坚定不移的；

第二，未来住房供应将以租赁性住房、政策性住房为主，商品房似乎有小众化的迹象，而且偏重中小套型。

第三，从上海未来5年住房供应量结构看，国家显然在鼓励租房，试图改变居住观念。

深圳的2017年计划，显然跟上海有很多相似之处。

最引人瞩目的是，深圳准备在2017年把新建商品住宅的量，从2016年的4万多套提升到2017年的8万套，实现将近100%的增长。此外，保障性住房也将增加20%的供应量。

上图是2016年深圳楼市的基本数据，来自官方统计。可以看出，深圳2016年新建商品住宅供应量，在面积方面比前5年平均值大幅下降了20%。其实看过深圳长期数据你就会知道，深圳这些年新房供应量一直是下降的。

在套数上，2016年深圳新房批准预售是4.4万套（计划建设是4.3万套），实际销售4.04万套。如果今年新房建设规模提升到8万套，则意味着供应量接近翻倍。

值得我们高度关注的是：2017上半年，深圳一手住宅仅成交了10506套，创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度，则8万套新房足以让深圳卖4年！

在供应量大增的情况下，深圳房价会跌吗？

从需求端看，深圳现在每年新增户籍人口50到60万人，每个户籍人口（满18岁）将可以获得一张“房票”。此外，深圳每年还有10到12万户籍青少年年满18岁，他们也将获得一张“房票”。上面两项相加，按照 3个人产生一套住房的刚需计算，则每年新增刚需大约是20到24万套。此前，深圳每年新增住房是4万多套，显然偏少；如果增加到每年8万套，看起来仍然不算多。

但问题是，深圳房价太贵，刚需在、购买力不足，最终只能租房。如果8万套的建设规模维持几年，则深圳房价至少上涨力量会被抑制住一段时间。而在距离市中心较远、交通教育资源偏差的区域，则可能出现下跌。

但另一方面，深圳土地资源严重不足，每年8万套的新建商品住宅供应量，很难维持下去。事实上，深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。官方的文件也说：本年度计划安排供应商品住房用地168公顷。其中，新供应用地7公顷，城市更新用地75公顷，征地返还用地86公顷。

城市更新、征地返还用地，这些土地上以前就有建筑物，也有人居住。在拆除重建过程中，往往会大幅增加容积率，一般是原来的2到3倍。也就是说，看起来产生了8万套房子，但事实上也让数十万人失去了原来租住的家园，这些人的居住需求仍然在。

我们不妨测算一下：如果8万套房子都来自拆迁、重建的话，产生的720万平方米住宅，相当于每套90平方米，可以住大约24万人（每套3人）。假设拆除重建过程中，容积率提升到原来的3倍，则拆除之前的建筑面积是240万平方米。大家想想看，城中村的居住条件是怎样的，人均面积大概在10到15平方米，这240万拆除之前的建筑，实际居住人口可能是16万到24万人。

所以，以城市更新的方式增加新建商品住房的供应量，实际上增加不了多少深圳的住房容量。8万套房子，也只是把原来可以容纳16到24万人的城中村，变成了可以容纳24万人的正规小区而已。

也许有人会问，为什么深圳不增加租赁住宅的供应量？

其实很简单，深圳有37万栋违法建筑，2到3亿平方米的违法建筑是住宅用途，都在出租。换句话说，深圳是全世界非常独特的城市，原住民为这个城市提供了2到3亿平方米的廉租房。在这些廉租房里，实际居住了可能接近1000万人口，所以深圳早就是一个居住观念很新，以租房为主的城市了。

在深圳1000多万套房子里，真正的单元房占比只有25%左右，其他都是城中村的小户型违建和工厂的筒子楼宿舍。

总之，上海和深圳同一天出台住房建设方面的规划、计划，都采取了大幅增加供应量、增加保障性住房比例的方式。可见，中心城市正在全力落实中央的号召。这表明，楼市的确在发生重大变化。随着保障性住房、租赁型住房的增加，未来买卖商品房会沦为“少数人的游戏吗”，让我们拭目以待。

对于楼市，我个人仍然维持此前的观点：长期（5年以上）看好有显著人口增量的、高级别中心城市（及其卫星城）的优质住宅。其实看看日本和美国的情况就知道了，即便在城镇化见顶之后，中小城市人口向中心城市、城市圈的转移仍将继续。政府的各种调控措施，最多可以阶段性缓解房价上涨压力。包括金融风暴，也只能阶段性调整房价上涨的角度而已。

展望未来，楼市应该是一种保守型、防御型的投资，期望房价短期内大涨越来越难，所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的，都是杠杆太高的。

地产泡沫的极限——从98年至今的国民收支数据看房地产

一、国民收支

本文的内容有两部分组成。第一部分讲述的是1998年以来的中国国民收支数据的演变规律，而第二部分则详细计算了中国自2000年以来房地产市场数据，并推演出中国人历年的购房本金及利息支付规模。由此，我们可以计算出一个非常有意思的数据：宏观上的国民购房负担水平（购房支出/居民收支结余）。

在上表中，我们给出了中国自1998年以来的中国城镇常住人口数、人均可支配收入数据及人均消费性支出数据。在这里我先解释一下。所有数据均来源于国家统计局。可支配收入和消费性支出数据均为统计部门的抽样调查数据。其中可支配收入包含了工资收入以及其它财产性收入，也就是投资收益。当然，不包含所谓的灰黑色收入。然而我们一定要知道，有资格拥有灰黑色收入的赵家人，始终是极少数，作为你我这样的普通人，根本就不需要考虑灰黑色收入对数据的影响。消费性支出指的是维持生存必须的衣食住行和医疗教育类支出，其中的“住”为直接居住类支出，即租金和物业水电费用，不包括购房支出或按揭支出。

人均可支配收入减去消费性支出，得出的人均结余数据，是一个非常非常重要的概念。中国整个商业领域，都盯着这个数据。所有的高端消费和投资都由此而来。奢侈品销售、旅游、高端家具和电器，以及我们最关注的商品房地产，统统都要花这笔钱。在这笔钱里占的比例越大，就说明这个产业做得越大。理论上来说，鉴于中国零福利的现实，老百姓是必须将其收入结余中的三成投入到养老和医疗备用金领域的（也就是所谓的三成棺材本）。剩下的七成，才能用于购房。

经济发展的核心目的，当然就是提升老百姓的收入，其中最直观的数据，就是人均结余数据。经济发展得好，老百姓在支付了生存必须的消费性支出之后，剩下的结余资金越多，就说明老百姓手头越宽裕，各种奢侈性消费和购房支出的空间就越大。

从上表可以看出，98年至今，中国经济很明显经历了两个低点。第一个是2000年的时候，收支结余增速曾经下降到过3%这样的低点。当时也是世界上“中国崩溃论”最流行的时期，中国经济即将硬着陆的观点几乎是全世界经济界的普遍观点。然而此后中国加入世贸，全球的基础制造业向中国转移，同时我国向民资解除诸多产业领域的限制，甚至抓大放下，启动国企改革，让国企工人纷纷下岗，去民营企业实现再就业。外部与内部共同的积极因素作用之下，我国因此度过了一次在世人眼中几乎无法翻越的难关，迎来了经济发展的黄金十年。

然而到2013年之后，中国经济再次迎来低谷。这一年中国市民的收支结余增速仅仅只剩下可怜的1.1%，甚至连2000年都不如。这一年中国爆发了震惊世界的钱荒，外资企业从这一年开始撤离中国，民营企业在惨烈的税赋和逼仄的经营空间压迫之下举步维艰。中国经济内外交困，几乎找不到出路。从这一年开始，我大央行发明了三位数英文的印钱大法，勉力支撑起日益脆弱的中国经济。

从2014年至今，中国市民的收支结余增速就日益萎缩。2014年，在印钱大法的支撑之下，收支结余增速勉强还有11.2%，此后2015年爆发股灾，2016年启动地产去库存，到今年的收支结余增速已经萎缩到只剩下7%。在这里我补充说明一下，今年的数据至今只公布了一季度的数据，本表中1-5月的数据为根据一季度数据做出的推算数据，相信也不会有太大的错误。城镇常住人口数据同样是推算数据，以近年来每年新增两千万城镇人口计，老蛮我在5月份新增1000万人口，无论如何都不算保守。

整体而言，收支结余增速已经降下来了，而地产泡沫却越吹越大。我们因此必须好好的计算一下，从1998年启动商品房市场改革以来，中国的市民群体，到底在商品房领域投入了多少资金，又剩下了多少棺材本。

二、购房负担

在下表里，老蛮我给出了从1998年至今年5月的商品房销售数据。考虑到中国商品房市场改革就从98年起，所以本表已经包含中国商品房市场规模的全部了。在这里我解释一下每年的本金支出和利息支出的计算方式。在这里老蛮我设置了一个很简单的数学模型。本金的计算公式为：当年度销售额首付30%，剩余本金以二十年等额还本法计。利息的计算公式为：剩余本金乘以6%。关键的指标有三个：首付三成、二十年等额还本以及6%的平均利率。考虑到本表的时间跨度为20年，购房情形的多样性，除了首次置业之外，二次置业乃至多次置业的情况同样大量存在，上述三个指标应该是合理的，甚至可以说是相对保守的。根据这样的原则，老蛮我推算出了每年的购房总支出。

对这份表格，我对08年和2013年的数据进行了特殊标注。这两年，是中国启动商品房市场改革以来，仅有的市场销售规模出现萎缩的两年。2008年的情况不多解释，全球金融海啸的影响。2014年的情况必须要解释一下。2013年中国爆发惨烈的钱荒。钱荒的本质，事实上就是债务危机。地方政府债以及企业债无法偿还，导致整个银行系统的现金流陷入断裂，表现出来，就是连很多商业银行突然就极度缺钱，偿还不了相互之间的拆借资金。对于这种债务危机，我大中国政府基本上毫无办法，只能靠央行启动三位数字母印钱大法，勉强维持银行的现金流。在这种情况下，2014年中国房地产市场因此出现了显著的全国性的萎缩，成交规模从13.05亿平米萎缩到12.06亿平米，萎缩幅度达到7.6%。2015年，在规模日益庞大的字母印钱大法的支持之下，商品房市场的成交规模勉强恢复到12.85亿平米，依然没有达到2013年的水平。这一年由于印钱不得其法，实体经济一片萧条，地方政府债和企业债规模已经大到根本没法化解的地步，钱根本没地方去，于是涌去给股民加杠杆炒股，结果连半年都没熬过去，股市泡沫就破灭，引发一场山崩海啸一般的股灾，把全世界金融圈子都吓尿了。

在这里我必须说明的是：钱不是想印就能印出来的，你总得给钱找个去处，就是要找到一批能借钱的人。2015年我大中国将股民设定为能借钱的人，结果事实证明这批人忒不靠谱。地方政府已经被严禁再大规模举债，企业都快死了，也不用再想。2016年，在无法可想的情况下，我大中国终于将目光再次转向房地产，转向老百姓，于是延续多年的地产调控政策全部取消，严厉的按揭审批政策取消，异地按揭禁止政策取消。我大中国开始鼓励老百姓借钱买房。字母印钱大法因此才得以维持。而地产泡沫，就跟股市泡沫一样，被吹了起来。2016年中国商品销售规模出现了剧烈上升，达到了15.73亿平米，较2015年的市场规模增幅高达22%。而现在我们必须知道，地产市场，到底吞噬了多大比例的老百姓的收支结余。

在上表中，老蛮我给出了两个负担率算法，第一个，是当年度的居民购房支出与居民收支结余的比值，即当年度购房负担。第二个，是累计居民购房支出与累计居民收支结余的比值，即累计购房负担。这两个算法的情况都需要介绍一下。

先说当年度购房负担率数据的演变。1998年我国当年度居民购房负担水平19%，然后逐渐上升到2007年的71%，08年金融海啸降到59%，此后在震荡中上升，2013年达到92%之后开始下降，2015年为88%。无论如何，一直到2015年，中国城镇市民在买房之外，总归还是有那么一点点的零钱可用的，不至于除了生存必须的开支之外所有的结余都全部拿去买房。然而2016年终结了一切。这一年中国城镇居民的购房负担率达到了99%！对这种数据，我根本就没法形容其荒谬性。2017年的数据更加荒谬。今年1-5月，人均购房开支4280元，对比3980元的收支结余，购房负担率竟然达到了108%，买房买到现金流净亏损的状态！每个市民都在疯狂的消耗棺材本去买房！看着就像是末日疯狂一般。这种疯狂，当然会带来难以想象的恶果。

再说累计购房负担率数据的演变。1998年19%，到2008年53%，2012年69%。从理论上来说，达到69%之后，就已经是市场的极致了。接下来，就要消耗剩余的三成棺材本了。伴随着这种极限状态的出现，市场出现了震荡。民众对于继续充当接盘侠开始出现疑虑。这当然也是2014年中国商品房市场出现萎缩的原因。然而没有办法，房地产已经是维持住中国债务泡沫的唯一动力。购房人，已经是中国残存的最后的借款人。所以此后累计购房负担率依然持续上升，到2017年5月已经上升到81%。全体市民的三成棺材本，已经被房地产吞噬掉了其中的1成1！

鉴于前述计算结果的冲击性和震撼性，老蛮我必须同时给出一个验证，以说明整个推演过程的精准性。根据前面的计算，从98年至今年5月的商品房总销售额为75.82万亿，而累积的本金支出金额为34.56万亿，这么一减，市民尚未偿付的购房本金为41.26万亿。这就是居民的总负债规模。这个数据可以与央行公布的居民贷款余额数据相印证一下。倘若两者相差无几，则说明老蛮的前述计算过程无懈可击，而如果出现了较大差异，则说明出现了逻辑上的巨大漏洞。印证数据如下：2017年5月我国居民总贷款余额规模36.41万亿，住房公积金贷款余额为4.24万亿，合计40.65万亿。两者的差异仅1.4%，几乎可以忽略不计！这两个数据形成了极强的相互支撑，说明老蛮我的整个计算过程根本挑不出逻辑上的错误！

更重要的是：如果今年的情况持续下去，以1-5月市场销售额增幅19%预测全面的销售额、收支结余增幅7%、年末城镇常住人口8.13亿计算，今年末的人均购房支出额将达到12173元，而人均收支结余预计12174元，当年度居民购房负担率维持在108%的话，年末的累计购房负担率将达到惊人的92%！居民的累计净结余规模将从2016年的近12万亿，剧烈下降到年末的5万亿！中国市民多年积累的三成棺材本，将在今年内，被消耗到只剩8%。这真是噩梦一样的未来！

房子还能不能再买？这篇文章说的太透彻了！

1

一切历史都是现代史。

举个例子：

在古代，主要有两种人，一个是地主，一个是农民；

地主有地，只需安心守业；

农民无地，丰收后第一件事就是去缴租。

在现代，也有这样一些人，他们通过各种手段占有了多套房子。

与此同时，还有很多奋斗在城市的年轻人，他们没有房子；

有房的不用在勤奋努力，依靠收租就可以生活；

无房的要定期缴纳房租，尤其在一线城市，很多人甚至要用工资的三分之一去缴纳房租。

所以，中国财富的根本形式从古至今就没有变，那就是——土地。只不过古代的财富在地主手里，现在的财富在房东手里。

2

在封建社会，商人赚到钱或者当官的告老还乡之后，都会购买良田美宅，然后安心的当一个地主，定期收房租，娶个三房四妾，然后逍遥一生，这是自古以来的传统。

宋太祖杯酒释兵权，他是这样奉劝些开国大将的：

“人生在世，像白驹过隙那样短促。要得到富贵的人，不过是想多聚金钱，多多娱乐，使子孙后代免于贫乏而已。你们不如释去兵权，到地方去，多置良田美宅，为子孙立永远不可动的产业。同时多买些歌儿舞女，日夜饮酒相欢，以终天年，朕同你们再结为婚姻……这样不是很好吗！”

这些将军跟宋太祖征战沙场一辈子，到头来被他几亩良田美宅就可以打发了，结果都回家当地主去了。

2000年前，司马迁在《货殖列传》里这样说，“获其赢利，以末致财，用本守之”。用今天的话说就是“先去商海中恣意扑腾，大把赚钱，然后回头买房子以及田地，用房子田地把赚来的钱紧紧守住。”

所以，房子自古以来就是我们的原始心结。

而在如今社会，人们赚到钱之后，第一件事依然是买房子，有了房子就有了安全感，商业模式千变万化，创新带来各种冲击，唯有唯独房子在那不动不摇，不离不弃，这叫不动产。

铁打的营盘流水的兵，人来人往、熙熙攘攘，营盘始终还是那个营盘，这就叫不动产。

放眼四望，在这个动荡的时代，似乎只有“房子”成了最可靠、最稳固的财富载体。

3

贪图安逸、坐享其成是人的天性；

于是 “用钱生钱”和“坐地生财”是所有人的追求。只不过不是每一个人都有这个机会。

“用钱生钱”就是资本运作；“坐地生财”就是炒房子；

但是这两种手段都属于虚拟经济，都不能为世界创造财富，玩的适度能为社会调配资源，玩的太过了就会吸干社会的创造力。

财富本身没有价值，财富流动起来才有价值，当整个社会的财富都流动到了房子上时，就会变成钢筋混泥土而凝固起来，财富流动不下去了，经济也就停滞了。

所以才有了“打土豪分田地”……

一切危机都是人性的危机，贪婪和安逸才是社会进步的最大阻力。

（本文观点仅供参考，不代表本平台立场）

来源;中金在线（cnfol-com）综合天天说钱（liuxb0929）、上海发布、证券时报、饭统戴老板微博）、略哥 财经韬略 ID:tttmoney8、老蛮评论 ID：laomansay  作者 老蛮、作者 水木然 ID：smr8700