政策加码，三箭齐发——对央行发布住房贷款相关政策的点评

央行同日发布三大政策，包含首付比例、公积金贷款利率的调降以及贷款利率下限的取消，我们认为最主要的为利率政策，且预期后续政策跟进的力度及速度将超预期。

央行同日发布三大重磅政策，围绕贷款利率和首付比例展开，均指向居民，我们认为其中最主要的为利率政策。 央行的三大政策分别为：1）公积金贷款利率，下调0.25个百分点，即5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%；2）贷款利率，取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各地可自主确定是否设定房贷利率下限；3）首付比例，全国统一下调至首套不低于15%，二套不低于25%。

贷款利率下限取消意味着的政策宽松空间进一步打开，各地自主权加大，再强调“因城施策”。 对贷款利率的调整，一方面，通过下调公积金贷款利率，降低购房成本，为需求释放带来积极影响；另一方面，且相对更重要的是，给予地方更大的政策自主权，根据中指数据统计，截至3月底全国已有75城取消首套房贷利率下限，而新政将范围拓展至全国层面，也明确下限取消同时包含首套及二套，预期后续将会看到更多城市发布贷款利率的新调整。

一线城市首付比例调降空间最大，但考虑到当前居民首付比例较高，预期效果相对有限。 全国首付比例较此前再下调5pct，参考目前各城实际实行的首套/二套首付比例，一线城市空间较大，即一线城市目前首套的首付比例为30%，二套为40%~50%，远高于首套15%、二套25%的下限要求。但是我们在2024年1月报告《疏通房企和居民的两大痛点》中也曾经计算过，当前居民的首付比例约为六成，远高于当前下限要求，这也将对政策效果带来一定影响。

央行政策的发布再度提振了市场对于后续政策跟进力度和速度的预期，带来市场情绪的继续好转。 4月30日政治局会议以来，各地优化政策密集推出，行业关注度持续攀升，市场预期得到一定的修复。央行政策的发布，对全国楼市形成示范效应，我们预计后续政策的跟进速度和力度将超预期，后续会密切追踪政策的走势。

风险提示： 市场需求加速下行。