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来源：大秦直道、 华哥论剑
西安一套三居室的房子，一年涨价近100万，暴涨考验的不仅是购房者、售房者，同样是房地产监管部门！
近日，xx项目纠纷开庭审理，一个奇葩的焦点浮现：
在xx地产收购之前，因房价上涨后，开发商举报自己当初无证销售，并将不愿意退房的业主告上法庭。
在两年前，这真是不可能的事情！
2016年前，西安楼市哀嚎遍野，市场监管不到位，无证出售情况比比皆是。开发商为回笼资金，往往项目没拿到预售证，便与业主签订认购协议或认筹协议。随后市场回温，房价一路飘红。
以xx项目为例，项目均价开盘5900元现已涨为15000元，仅一百平米的前后差价就近100万元。
经过梳理发现：在如此巨大的利益差额面前，为数不少的开发商纷纷举报自己无证销售，试图作废此前合同，以如今的高价重新销售。
当初无证销售为何顺利完成？相关部门如何监管市场的？才导致今日，业主们进退两难，错失了房价低点和机会成本，有苦难言！！
西安楼市多年累积的问题在一场轰轰烈烈的“救市”运动后集中爆发，一身病症如何治愈？最终结出奇葩的果子：
西安房企：“我违法了，我要告业主！”
房价低的时候无证出售，房价回温后试图举报自己违规销售！作废此前合同并以高价售出的事件，在西安地产市场中数不胜数——这其中不仅涉及到西安本土老牌房企，行业大佬甚至还有上市公司房企的身影。
从大量读者反馈中梳理出几个例子：
33岁的张女士2017年在西安xx开发有限责任公司所开发的项目xx苑2期购买了一套房，每平方米7800元，首付33万元。
2018年1月17日签订了《商品房买卖合同》，并通过了网签与银行面签，计划贷款62万元。4月初，银行告知3月底已通过审批并做了抵押，就等着放款。
其间，张女士多次联系售楼部，售楼部称已联系银行，马上就会放款。可同年两个月之后，她突然收到了xx苑开发商发来的退房短信通知，对方却没说清楚具体原因。张女士找到开发商，对方称要么退房，要么按每平方米14000元的价格购买。
在公开报道中我们可以看到，此项目有着共同遭遇的业主不在少数。目前，项目开发商以及房管局也并未做出回应。
2016年9月份近百户业主陆续在西安xx售楼部确定房价、房号后认购了该楼盘5号楼的房子，并交了部分房款。此时，项目预售证尚未获取。xx的开发商还是上市公司。
之后，在业主多次要求经办手续时，开发商多次拖延并承诺：“让大家放心，5号楼通知原房原价。”2017年初，开发商通知业主上交个人征信资料。
2017年12月18日，业主们陆续接到开发商的电话说：“预售证没有下来，并让大家到售楼部办理退款手续。”这时候西安房价已涨了一大轮。
2017年12月19日，业主们在售楼部见到了一位主管，而这位主管则直接告诉业主说：“房子，你们绝对买不成了，集团公司最高层决定方案是‘“清场’”。
来自安居客的数据显示，在2016年9月份xx的均价尚徘徊在7000元上下每平米，而到2017年年底已飙升至11000元每平米。
2017年3月，在xx楼盘购买房子并交付首付款的业主们反馈，开发商却迟迟不办理网签手续，截止同年8月份仍签不了正式的《商品房买卖合同》。
随后，开发商以西安市出台“6·28”限购政策，房价上涨为由，拒绝给他们办理网签备案，并表明要么补交上涨后的差价，要么就退房。
同年年底，开发商相关工作人员表示，业主理解有误。对于不符合限购政策资格的购房者，将会上报公司后进行妥善处理；若是符合政策资格，则按原政策执行。
两年前，西安楼市低迷，在全国70城房价排名中，常年身处后端。同时，市场混乱、各种不规范现象层出不穷，
真相是：当时虽然时常看到房管部门要开始整治市场，却极少看到开发商因为违规而受到处罚的消息，反而各种违规现象层出不穷。
一名地产业内人士称：
“犯错成本低无疑是开发商屡屡违规的主要原因之一。乱象层出而监管部门无所作为，祸根由此埋下。”
2016年下半年开始，西安楼市出现明显回温迹象。品牌房企纷纷摇旗入西攻城略地，融创过亿元摘地、万科全年销售金额突破100亿元、碧桂园参与2000亩大盘开发……无论其中的哪一个数字，都是西安地产史上前所未有的。而2016年全年西安商品房成交2177万平米，也保持西安地产史上最高点纪录至今。
随之，西安的房价也起来了，但愈来愈多的问题也爆发出来了。
面对混乱又火爆的市场，监管部门出手。xx房企因无证销售被罚13项目停售、金地西安千亩大盘无证销售被罚，房管局公布128个涉嫌无证销售项目等，大佬们纷纷倒下，西安楼市整顿一时间震动全国。
但总有一些祸根，是事后解决不了的。
时至今日，西安房价早已翻倍，暴涨之后，最尴尬的还属文中业主们，似乎自己买了房，认购合同也签了。可还没等到收房，开发商就要依法作废合同。
那么问题来了，这趟顺风车到底是赶上了，还是错失了？
对于当初的业主们来讲，进退两难。业主想要履行合同，开发商却举报自己违规销售，要求合法作废已签订合同。若是重新购买房子，不仅仅要承受翻倍的经济压力，在多重限购政策下，能不能买到，还是另一说。
西安市房管局曾发布77号文第7条称“2017年6月28日以前，未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。”
那么，内部认购协议算不算购房协议？若是算，为何这些项目问题到现在仍然僵持不下？不算的话，在开发商合法、业主合情合情的情况下如何解决。
有些房，一旦错过就不在。
面对近在眼前却又远在天边的房子，业主们自然会加大维权力度。根据无讼官网及中国裁判文书网已公布的案件统计数据结果来看，与2015年相比，2017年西安市辖区二手房交易纠纷案件数量总体上涨6.5倍。
在西安这场楼市裂变中，所衍生出的问题繁多，不止上述一种。有本地地产界人士预测，在接下来的两年内，西安楼市问题会迎来一个集中爆发期。对于购房者、开发商、政府来说，考验已经来临。
房价暴涨的确是一块试金石，检验了一个城市在此前监管上盲区、懒政和“埋在雪地的尸体”，当然还在考验着人性。
比如，西安的房企说：“我违法了，我要告业主！”
进入2018年之后，西安迅速在网上蹿红——首先是抖音上的短视频营销，将许多外地人吸引到这座十三朝古都；接着，由于南长安街壹号摇号购房的暗箱操作，将西安抢房的暴烈程度一览无余地展示在国人面前，西安在此蹿红，不过，这次是不光彩的蹿红。
如果再算上高科华府业主为了学位房的集体散步，算上蓝田老师的讨要一次性奖金，大西安，已经屡屡霸占各大网站头条。
今天要说的，依然是一件可以霸占头条的新闻——
37万首付款交了两年，开发商让购房者退房！
原因么，你懂的！
因为，房价涨了，开发商反悔了！想要撕毁合同！
2016年9月，葛女士为了给儿子结婚，四处看房，最终看上了位于丈八东路的xx广场一套商品住宅——离孩子上班地方近，虽然楼盘只有两栋楼，是个小盘，但价位只有5900元，还能能接受。
那时，西安楼市价位还比较亲民，大多楼盘每平六七千元。房地产市场还是一地鸡毛，一片萧条！
那时销售人员还都不是爷，那时买房，还能体会到一点做上帝的感觉（现在呢，购房者都是孙子，销售人员是爷！）
当时，销售人员信誓旦旦地说，楼盘四证齐全，就差预售证，预售证正在办理中，原因是有大的开发商插队，所以才没有下来，保证于10月底之前取得预售证！要是看中了房子，先交定金和首付款，双方先签一个认购协议，等预售证下来了，正式签订制式版的商品房买卖合同。
葛女士最终认购了一套房子，125平方，每平方价位5900元，总价款74万多元。由于孩子结婚着急用房，她缴纳了首付款37万余元（总价款的一半），把房子定了下来。
购房时，销售人员承诺预售证10月底能拿到手，11月初，葛女士前去打问。但得到的答复是，预售证还没有办下来。
葛女士着急了，孩子结婚等着用房子呢，于是要求退款。“37万元，附近有的是房子，哪儿都能买到！”
可是，开发商资金紧张，没有钱退。无奈之下，葛女士只能和开发商又签了份新的协议，约定2017年1月底前，如果预售证办不下来，开发商就退款。
到了约定好的时间，开发商再次食言，预售证依然没有下来。钱已经交了一半，丧失主动权的葛女士已身不由己，只好再次相信销售人员，继续等待……
然而，这次，她等来的是一个最卑鄙无耻的流氓行为。
时间进入下半年，西安楼市日益火爆，房子以每月千元的速度上涨。8月，开发商通知葛女士，前去退房！
葛女士简直不敢相信自己的耳朵！
打听后才知道，由于房价上涨，开发商反悔了，觉得当初签订的认购协议价位太低！
所以，要收回房子！
他们给自己找出的冠冕堂皇的、用来遮羞的理由是，房子没有预售证，违反西安市房管局规定！
业主们很快发现开发商所谓的“没有预售证退房”的理由其实只是借口，他们找到了西安市房管局的文件——
按西安市房管局77号文第7条“2017年6月28日以前，未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。
”我们所签的协议或合同都是合法的。”这份文件更加坚定了业主们维权决心。
然而，面对利益，开发商公然撕毁合同，而且置主管部门文件于不顾，接二连三的谎言，揭穿了开发商最后的遮羞布！
和葛女士一起被开发商强行退房的业主有120户，大家联合起来向雁塔区、西安市房管局反映情况。开发商最终给出的政策是：
对首付30%以下的业主，从最初的直接退房，到现在的公然涨价40%～85%（依据首付比例而不同）。
对首付30%～50%的协议，开发商一直坚持涨价，目前涨价幅度在40%以内（依据首付比例而不同）。
