南京这些板块一年都没涨，二手房价也撑不住了！

河西南从去年一季度开始就已经有限价的趋势，去年下半年至今限价一路趋严，3.5万元的房价红线一直未破。二手房小区倒是上演了可观的涨幅，河西南各家小区去年年中报价基本还在4万出头，到去年年尾基本跃上4.5-5万。 与新房全面到挂

进入今年以来，河西南的新房限价依旧一直未变，截至目前区域内仅有 金地中心风华、正荣润峯和海峡城 三家项目在二季度推过盘，销许价相比前期水平基本全线未涨。而剩余各家楼盘上次开盘距今少说也在10个月， 时间最长超过了15个月 ，目前的最新价格其实也就是一年前的价位。接下来各家楼盘中五矿崇文金城、朗诗熙华府下半年有可能加推最后一批收官房，佳兆业城市广场、升龙天汇后期还有一些楼栋待推，各家在去年均价基本都已经贴近3.5万，虽然目前推房依旧遥遥无期，但年内只要再开盘，基本还是会继续受到严格限价。

▼河西南楼盘近一年价格变化：

在二手房方面，年初至今限贷限购已给二手房市场套上重重枷锁，尤其是银行不断提升利率门槛，二手房贷款又是首当其冲，限制了不少需求的入市， 河西南二手房成交开始趋缓，即便有成交，往往也是其中高性价比房源， 这其中部分热门的中小户型单价还能维持在4.5万以上，或许还能有一些涨幅，而面积较大户型除了房源位置十分好以外，大多数还是回归4万出头甚至不到4万。在此背景下，部分急售房主也开始下调报价。

▼河西南二手房年内价格变化：

当然目前河西南二手房报价基本还是与新房倒挂，部分原先报价不足4万的小区还有一定程度上涨，但限价新房只要有推出，购房者自然首选新房，每每还是引发排队摇号。有中介介绍，河西南业主目前对区域房价的 最高预期就在5万左右 ，但按照目前的市场形势看，这一预期的实现恐怕要大大推后了。

河西中部年内仅有北辰旭辉铂悦金陵和海玥名都两家老盘开过盘，均价也是一直未涨，新盘保利天悦首开均价也限制在4.5万。河西中部的次新房小区，去年一年基本都有20-30%的涨幅，很多小区报价都由年初的4万左右涨到年底 接近5万 的位置。今年至今虽然多数小区的报价依旧是在上涨的，但8个月时间涨幅也很微弱，包括奥体周边的很多热门小区，大半年下来涨幅基本都在1-3%的范围， 与去年相比缩减了一个数量级 。部分报价过4万的小区半年多时间均价反而有小幅下跌。而涨幅超过1成的则只有应天大街周边部分原先报价就比较低得老小区。

▼河西中楼盘近一年价格变化：

▼河西中二手房年内价格变化：

奥体部分中介也表示，奥体周边目前二手房价格普遍能过5万的小区其实不多，差不多也只有江湾城等五六个左右，而且年中开始成交也很少，多数房源报价已经在向新房价位靠拢，业内近期曝光的一张奥体小区成交价表则显示，除江湾城等少数两三个小区，以外奥体多数次新小区成交价以4.6-4.8万为主，部分成交单价突破6万大关的房源也主要是针对豪宅买家的大户型。

河西北也就是龙江区域目前仅有 恒盛金陵湾 一家楼盘在售，4月份开盘销许3.75万元/㎡，与去年11月的开盘价位相比分毫未涨。

而在二手房方面，目前龙江区域内的近百个二手房小区，上半年涨幅也普遍较小，多数并未超过5%，每日楼市选取了其中30个小区统计，其中约有10个小区年初至今报价下跌，三分之一的下跌比例并不算低，而少数涨幅比较明显的小区大多都是有名校学区优势。

▼河西北（龙江）二手房年内价格变化：

江宁的百家湖板块是江宁新房二手房都比较集中的区域，并且二手房价格也一直占据着江宁板块的制高点，在新房还被3万元封顶的阶段，区域内包括万科金域蓝湾、朗诗玲珑屿的成交均价去年都已经迈过3万， 达到3万2至3万4的水平 。区域内一些非次新房小区均价也都达到2.5-2.6万，如东渡国际青年城、百家湖花园等。而同期上市的新房均价一直牢牢限定在3万元以内，年初以来相继有龙湖春江郦城、万科翡翠公园、金辉禹州金陵铭著等楼盘推房甚至收官，这些楼盘价格普遍 相隔半年至一年未涨 。

▼百家湖楼盘近一年价格变化：

由区域内的二手房比新房均价 倒挂达到三四千 ，这也制约了今年以来区域内二手房的成交速度，网上房地产显示今年前7个月江宁二手房成交1.08万套，相比去年同期减少了将近9000套。成交主力百家湖区域的各家小区上半年至今报价也显现滞涨，价格涨幅普遍放缓，多家原先报价超过3万的小区报价已开始下跌，而少数报价上涨的小区，也主要是受到区域内北小分校入驻的拉动。

▼百家湖二手房年内价格变化：

江浦板块一年未涨价的楼盘也是一抓一大把，迄今未止江浦隧道口热点区域的楼盘被限定在3万元红线以内，包括正荣润江城、雅居乐滨江国际、保利西江月、中建国熙台等楼盘基本处于这一范围，并且上半年至今已经有多家收官，其余楼盘包括老山和雨山路等区域在内，均价多数被限制在2.5-2.6万元/㎡。包括融创臻园、融侨观邸、林景熙园等此前推房的项目都是如此， 预计下半年直到年底这一限价力度不会改变 。

▼江浦楼盘近一年价格变化：

虽然迄今为止江浦区域已经有多达7幅楼面价2万+地块出让，但这似乎并没法改变二手房日渐降温的态势，从1月份至今江浦一些小区的报价状况看，一半以上小区正在下跌，并且不少小区的报价还在2.5万以内， 低于周边限价新房 。区域内多家中介也表示，如果江北新房接下来供应节奏持续，二手房年内价格基本难现涨幅。

▼江浦二手房年内价格变化：

年初至今桥北高新区仅有寥寥数盘推房入市，房价依旧维持零涨幅，高新区的两家摇号楼盘也创造了平均 仅为一成 的超低中签率。

▼桥北高新区楼盘近一年价格变化：

不过二手房价的反映似乎并不给力，虽然新房上市很少，但由于桥北高新区一向是江北二手房供应大户，又是以刚需客群为绝对主体，市场走淡背景下二手房价格自然难涨。桥北一家中介表示，目前桥北次新房主流报价依然在2.2-2.3万左右，和去年下半年相比没有变化，但低总价或是议价空间加大的房源已经越来越多，他们店近期签单的少量房源基本都是总价200万以内的。

▼桥北高新区二手房年内价格变化：

在板桥板块，上半年至今新房上市寥寥，而且限价也比较明显，仅有入市的蓝光公园1号与和昌湾景，均价相比去年都没有涨。按道理讲新房上市少，二手房应该是看涨了，但事实上板桥二手房从去年上半年开始价格就往2万上走，区域内的金地自在城、朗诗绿色街区等次新房小区均价早已到达2.2-2.3万元的位置，到去年底已经有停涨的趋势。今年开始更是出现了高价小区降价的势头，同时一些低价小区也有补涨， 区域二手房价整体在2万附近 盘整。

▼板桥楼盘近一年价格变化：

▼板桥二手房年内价格变化：

如果不是唯一在售的项目 华润幸福里 年中加推一批新房，整个城北尧化门板块上半年几乎无房可售。而仅仅一家楼盘入市价格也受到严格限制而出现零涨幅，此外片区内还有2万+地块项目年底要入市，还有地铁7号线刚刚动工，然而即便有上述这么多条件，尧化门区域的二手房涨势却很不明显，仅有少数次新房小区有一定涨幅，多数前期报价曾经上涨的小区，眼下价格相比年初甚至出现了下跌。

▼尧化门楼盘近一年价格变化：

▼板桥二手房年内价格变化：

进入8月份以来，各地的“限价”政策一时间又有不少新消息传出， 首先是北京市审批通过了三个均价超过9万的高端盘销许 ，分别为预售价格最高96023元/㎡的丰台中国玺、预售价最高95000元/㎡的金茂府与预售价最高95705元/㎡的昆仑域。北京市自今年3月以来，一直有商品住宅预售价不超8万的隐性红线存在，受到预售价格监管影响，上半年北京新建住宅供应极度低迷，不少房企均因达不到“理想定价”而放缓入市时间。据此前北京市住建委公布的数据显示，截至8月5日，北京今年共批准63个新建商品房项目，同比去年同期的72个减少了9个项目。其中，预售均价在8万元/平方米以上的项目则由去年上半年的多个项目缩减为今年的零供应。3个预售价超9万的豪宅盘入市，引发北京红线松动的猜测。

但随后就有业内人士分析，三个项目均处于北京二环到三环内，周边二手房价格目前都是10万以上，目前价格比二手房低，也低于市场预期价， 其实已经是限价了 。个别楼盘放行不代表北京楼市整体限价放松，未来入市的房源价格依旧要处于区域合理范围内。

其次是 位于南京都市圈的滁州日前传出“9月起限价取消”传闻，对此该市国土局和发改委物价局日前都发表了声明辟谣。而所谓的 9月份限价取消说法也是对今年3月初滁州出台调控新规的误读 ，当时出台的意见要求加强商品房价格备案管理，价格备案后6个月内不得调整。

另据华夏时报报道，近几个月来，已经至少有20个城市政府主管部门，都陆续组织开发商开了吹风会，传达了下一步楼市调控方向。“主要是强调调控不会放松，要开发商合理定价，选择积极出货。”有参与相关吹风会的地方主管部门人士透露， 目前已有四个一线城市以及16个热点城市，都已确定房价调控目标，即以去年10月份作为房价调控红线 。16个热点城市包括天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

武汉市房管局有关负责人称，所谓备案指导价，也不是随心所欲定价，都有明确参照，新盘比对周边同品质项目价格，老盘比照上期备案价格，都要进行细致测算，原则上不能高于去年10月的价格。郑州当地房企人士也告诉记者，申请预售证时，主管部门给项目批的价格，就是按照不能高于去年10月房价来定的，所以会低于周边房价20%多，购房者一抢而空，公司为了尽快回款， 就要求一次性付款 。“目前还只有热点城市限价，而且也没有公开，都是私下传达要求。估计接下来其它省会城市也会相继加入限价大军，确定房价调控目标。”上述地方主管部门人士分析。

另据中部地区某省会城市房企人士透露，最近当地房管局也召集房企开会了，政府表态会加大供应，即将出重手清查捂盘行为，重点清查304个已达到预售条件的项目；接下来将出2个强硬政策打击房企捂盘的行为，当地实际供应充足，下半年将有420个项目达到预售条件。

目前由于限价，多个热点城市已经出现新房和二手房价格倒挂的现象，即新开的楼盘价格， 要比周边二手房便宜10%-30%不等 。此外还有高价拿地的项目难入市的现象，不过业内人士认为，这些情况不会更改限价严格执行的态势，对于在售楼盘，监管部门会督促入市，捂盘带涨已经不可能，而对于高价拿地的新盘，或者暂缓入市承受资金链压力，或者就要在限价制定的合理范围内平价跑量。

很显然，在本轮全国调控的总体态势下，限价目前来看还是进行时，没有完成时，新房一年未涨价的现象并非只是局部特例，而是会越来越多地在热点城市出现，下一步土地限价也将持续，此前高价地块的出让也很难再拉动周边上涨预期。

而对于原本并没有价格硬性指导的二手房，由于限购限贷限售的冲击，以及购租并举实行后，住房刚需市场即将产生长远的结构性调整， 二手房价最终也将伴随市场预期理性回调的大环境而回归合理 。