来源：世界华人周刊（wcweekly） 作者：木青
如果在8年前就知道中国楼市会涨涨涨，涨不停，你会怎么做？无脑囤房，实现财务自由！当然，我们几乎没人能坚定地在8年里一直去炒房。因为，我们没法知道8年（相当于我们寿命的9分之一，或者壮年期的5分之一），楼市会不会跌。
所以，能看准的人才显得格外厉害。
比如下面这段话：
房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。
大白话说就是：要让房价尽可能地向上涨，让有钱人把钱都拿去买房，等他们把钱花得差不多的时候，开征房产税。
神奇的人，说神奇的话
这段神奇的话出自2009年《新华商》杂志第6期，第58页，几乎完全预测准了过往8年楼市的走势。
之所以说，“神奇”，首先，写这段话的人是：厉以宁。
厉以宁，北大社会科学学部主任、光华管理学院名誉院长、博士生导师，有“厉股份”之称，是大陆第一个论证、倡导股份制改革的人。
不过，厉以宁厉害的地方还在于，几个国家领导人都是他的学生。
这段话的“神奇”，最重要却在于其内容。
这段话所在文章的标题是《通胀与股市》，其实是在谈股市问题，当时有媒体转载时把标题改成了“中国股市缺乏投资价值 股民高估自己”，引人眼球。
通读全文，现在已经无从知晓，在一篇谈股市的文章中间很突兀地有了这么一段话，谈到了房价，而且后面内容再也没说到楼市。极有可能这是篇采访稿，或者演讲稿节选。
感谢编辑留下了这么一段宝贵的内容。
文章节选
8年后，回头看，我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走。
值得我们一小句一小句地看：
预测准了房价走势
➤ 厉以宁原话：房价是应该上涨的，涨到尽量的高度。
一二十年里，房价不断走高，这不仅是对普通人生活的挑战，更是对经济学研究者“三观”的挑战。但厉以宁在8年前（即便房价已经很高），依然坚持看多。
早在28年前，《人民日报》就在第二版刊登题为《房价猛涨 百姓望楼兴叹 势在必控 国家正拟法规》的报道。
1989年2月20日《人民日报》
也就是说，28年前房价就高。
但其实，大陆商品房市场启动是98年东南亚金融风暴之后的事了。
可就是这近20年，普通人虽然一直感到房价“高”，但实际却“涨不停”。
就拿2009年这篇文章之后的8年来说。房价持续走高，不论是对普通人感受，还是政策层面都是公认的。
2009年12月16日《人民日报》
2010年1月4日《人民日报》
2014年1月10日《人民日报》
下面再看看统计数据：
能清楚看到富人越多的一二线城市，房价涨得越厉害。
预测准了房贷政策走势
➤ 厉以宁原话：银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭。
下面是这些年来的房贷政策，大体来看二套房首付比例是在上升。
房贷政策变化情况
除了2014年后一段时间，房贷政策放宽很快使楼市回暖，并在2015年下半年到2016年上半年，彻底引爆市场后，楼市调控进入了新阶段：分城施策。
分城施策的后果是，富人越多、越集中的城市，房贷政策更加严厉。就以2016年底全国部分主要城市房贷政策来说。
2016年底全国部分主要城市房贷政策
非限购城市二套房首付比例为30%，但是限购城市普遍在50%、70%，甚至部分热点城市还要求80%。
这虽然没到坚决不允许二套房按揭的严格程度，在目前形势下，热点城市第三套房几乎没办法办理按揭；二套房的按揭比例也迅速被降低。
拿捏住了制定政策的根本出发点
这样大胆的预测，关键在于厉以宁把握住了政策制定的根本出发点和原因。
➤ 厉以宁原话：不让银行产生过多不良资产就行。
房贷是银行的优质资产。这在中国尤其如此，一则房价持续一二十年走高，个人买房几乎就稳赚不赔的买卖，自然还贷款也不是问题；二则国人对“安居”有着异乎寻常的执着，哪怕当年房价出现过回调，但大规模断供的情况却没有出现，只要还有可能，总会想办法，全家甚至三代人一起咬着牙按时还房贷。
所以，2016年上半年，建行、农行、招行等10家上市银行放了1.13万亿的房贷，超过同期新增贷款的40%。
在经济形势不好的情况下，企业经营困难，把钱放给企业的风险，远大于个人房贷。
这种策略显然得到回报：从2016年上市银行年报来看，在经济下行的大势下，各银行不良贷款得到较好的控制。
下面是2017年部分上市银行一季报，也能发现大部分银行不良率环比持平或者下降。
个人房贷功不可没。
部分上市银行不良率变动
➤ 厉以宁原话：目的主要是让有钱的人尽量多买房子。
一般普通人拼命买房子，可最多也只能买一套，绝大部分市民家庭也就那么两三套房。
近些年火爆的楼市，房子大部分是被有钱的、胆大的买走了。比如下面这种：
据说，当年山西、陕西的煤老板在北京、西安、太原买房子，不是按套来买，都是论“层”论“栋”地买。
国家统计局网站可以查询到2014年前“城乡居民人民币储蓄存款年增加额”的数据，可以发现，虽然经济还在增长，但居民的存款增长却在不断放慢。
城乡居民人民币储蓄存款年增加额(亿元)
另一方面，从家庭背负的房贷来看，2010年全国个人购房贷款余额才6万亿多，而到2016年底已经接近20万亿，六七年里增长了两倍多。
说句题外话。其实这也是不得已的选择。因为2008年后，全球各大经济体竞相放水刺激经济，谁不放水谁就是傻瓜。但放水的后果之一就是通胀。因为美元是全球通用货币，美国放水的后果，美元流向全球世界，全世界人民一起担。
但中国情况不一样。因为人民币还不能完全自由兑换，主要是国内在使用。所以，通胀压力也会集中在国内。正如厉以宁教授在文章里说的，因为中国贫富悬殊还没有完全解决，大部分人对通胀承受能力都非常小。甚至在上海、广州等大城市，只要通胀稍微起来，那么退休工人的生活压力就会不成比例的大起来。
那么，水多了就要用池子装。一般最常用的是两个：股市、楼市，因为池子容量足够大，而且几乎人人都能参与。但中国股市不太争气，向上一步向下两步，“牛短熊长”，玩家就变少了。
所以，楼市就当仁不让，也是理想的“蓄水池”了。
个人购房贷款余额
2017年后楼市怎么走，他的41个字
➤ 厉以宁原话：当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。
近8年的楼市走势基本上印证了厉以宁前面几小句话的正确性。处于2017年这个节点，我们更关心未来。
我们先来看看中国房地产税的立法进程：
2013年11中旬，十八大三中全会公报中指出“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中。
2014年10月，财政部时任部长楼继伟在《求是》杂志发文，对房地产税立法谈了总体方向。《求是》是中共中央的机关刊物。
2015年8月，房地产税正式列入人大立法。8月上旬，全国人大常委会公布了调整后的本届人大立法规划，并作为“第一类项目”。牵头部门是，全国人大常委会预算工作委员会、财政部。
2016年3月，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文11日表示，房地产税法列为全国人大常委会今年立法工作计划的“预备项目”。
2017年5月，2日，全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布。其中，将房地产税法列入预备级研究论证项目。
根据过往经验，预备项目立法年度工作重点是抓紧调研和起草，上人大审议通过可能要等到次年，甚至更晚。
但目前政府做了两件事其实特别值得关注：
1. 房屋70年产权到期后免费续期。房地产税立法自启动之日，饱受争议的一点就是，只有70年产权。在难以改变宪法，对房屋土地所有权做出调整的前提下，现在明确70年后免费续期，扫除了开征房地产税的一大障碍。
2. “限卖”新政。这大半年来，一种新的楼市调控方式流行了起来：“限卖”。
5月13日，南京出台楼市新政，购房人新购住房三年内不得转让；
5月3日凌晨，郑州市政府官网连夜发布房地产调控新政，新购住房3年内不得上市转让；
4月12日，成都市发布通知，限购区域新购住房须取得不动产权证满3年后方可转让；
4月8日，惠州市政府规定，新购住房3年内不得转让；
2016年11月，深圳规定商品房售价5年内不得转让；
……
房地产税，大概率是要在2019—2020年推出，也就是2015年下半年到2016年上半年涨价潮中房屋“限卖”到期之前。
细究厉以宁的论断，对楼市不论是回看过去，还是展望未来走势，有几个核心点是值得关注的：
1.楼市是中国经济的背锅侠。2008年金融危机对中国的冲击远远超出我们的印象。最为直观的是，当时提出了绿色GDP，但后来形势不容许再推。2008年后，几大经济体争相放水。由于美元可全球流通，全世界为美国买单。但中国货币不能充分自由流动，超发的钱聚集在国内，势必会引发通货膨胀。又因为中国贫富悬殊，普通人经不起强烈的物价上涨，这在上世纪80年代末，有过惨痛的教训。为了解决通胀问题，而股市是扶不起的阿斗，楼市成了超发货币最好的“蓄水池”。
2.富人是中国楼市的背锅侠。让富人背锅，至少是初衷。退一步说，能在涨价最凶猛的一二线城市买房的，在全国来说，经济实力肯定也处于中等以上。富人来背锅，也只有他们才经得起楼市反转。
3.房地产不可能绑架中国经济。前面两点已经说明，楼市就是为中国经济而存在，当楼市泡沫完成使命之时，也就是它谢幕之日。至于有没有勇气击破楼市泡沫，可以参考当年海南房地产泡沫破灭，要知道当年中国经济不论是在质量上，还是制度设计上，或者社会思想观念上，都远远落后于今天。楼市能绑架中国经济一时，却不可能绑架一世，况且也许恰恰相反，目前只是需要楼市扮演这样一个十恶不赦的角色。
4.房地产税必然推出。已扫除70年产权的政策障碍，而且已开始“限卖”锁盘，背锅侠们想扔锅，等房地产税开征之后吧，这个时间节点是在2020年前。
楼市汹涌，让我们静待尘埃落定。
希望厉以宁教授的预测全对——
“让大家都住得好。”
延伸阅读：
厉以宁隔空怼许小年：中等收入陷阱跟中国没有关系
来 源 | 正和岛（ID：zhenghedao）
第一个问题是，供给侧结构性改革和发展方式的转变。当前，我们的经济结构需要继续调整，这已经很清楚了。但是，很多过去遗留的问题仍然没有解决。为什么现在这么强调要反对单纯以速度、以数量为标志的增长的，这是传统的增长方式。我们在曾经的一个时期，认为数量是重要的、速度是重要的，走的是传统发展的路子。这一定得改，现在进行的结构性改革，就包含了补短板、降成本、还有解决产能过剩等等问题，主要是着重在改革。
结构调整是重要的，但结构调整不是唯一的，唯一的应该是转变发展方式。我们现在的结构性改革重在转变发展方式，这就是要改变那种传统的只重数量和速度的发展方式，转为注重质量和效率。这是当前最重要的，为什么结构性改革一直在进行，但力度不够呢？因为要转变传统的发展方式并不容易。
这就涉及到两个问题：一个问题是利益集团问题，第二个问题是路径依赖。有了利益集团的阻挠，不愿意改，有了路径依赖，不想改。所以很多人是跟在后面瞧，实在不行了我再改改，能拖就拖，所以结构性改革不仅是调结构的问题，更重要的是转变发展方式的问题。
在这个问题上我们应该仔细地认识到，补短板远远没有解决，降成本远远没有解决、去库存也没有解决。生意一好煤炭价格又上去了，所以煤照样挖。我们一定要站在全局角度看问题，一定要转变发展方式，我们的改革才算进了一大步。
第二个问题是创意、创新和创业。20世纪这一百年当中流行最广的经济学名词是“创新”。这是一百年前奥地利经济学家熊彼特提出来的，他是美国最著名的经济学家之一。诺贝尔经济学奖金是60年代末才有的，熊彼特50年代初就去世了，否则他肯定是最早的诺比尔经济学奖获得者之一。我们今天讲的创新、创业，理论根据还是来自熊彼特。
但是，熊彼特的理论现在已经过时了。当年熊彼特提出创新理念的时候，认为人分为两种，一种是企业家，另外一种是发明家。发明家整天在实验室中，企业家在市场上，没有平台就找不到对方。但今天的情况不一样了，今天有中间人为企业家和发明家指路，把两者结合到一起。
我们可以看到今天和过去的不同。一百年前最大的发明来自军工，但今天最新的发明在民用，创新给我们的是希望、是机会，今天的年轻人是不可小看的。
第三个问题是企业家精神。一百年前，熊彼特提出创新理论的时候，曾经有一个比方，他说企业家精神就是创新者必然拥有的一种魅力。这话什么意思呢？创新者就是企业家，企业家一定要拼搏、吃苦耐劳、有眼光，唯有如此，才能打开这市场。这看法到今天同样是重要的。
最近的中央文件多次提到企业家精神，这在以前是没有过的。国企需要企业家精神，民营资本同样需要企业家精神，需要靠企业家精神去拼搏。
那怎么来培育企业家精神呢？
首先就是保护产权。不保护产权怎么调动企业家的积极性？所以中央文件里面讲到，不仅是物权，而且债权、股权、知识产权和其他各种无形资产都应该受到保护，这样积极性就调动起来了。很多人怕的是什么呢？“我一发明出来，你就盗用了”，这是知识产权的问题，需要树立起法律的权威，各种产权一律保护。公有经济产权要保护、私有、非公有的产权同样需要保护，这一点很重要。
在谈到保护产权的时候，历史问题怎么办？中央文件中也隐隐约约提到了这个问题，但是这问题还要进一步深挖，处理历史问题得有历史的眼光。我到广东、福建去调查民间信贷问题。很多人就说，应该让民间信贷浮到水面上来，在阳光下公平竞争，它为什么不敢呢？因为它在历史上可能跟某个走私案有关、本人有可能放过高利贷或者走私过，他怕人家追查旧帐。当时我不了解情况，我犯了错误，但是以后就怕你追，所以这是一个大问题。怎么样做？一定要把这个问题说的很清楚，还有很多路需要走。
再看今天的银行，信贷上也有问题。银行有两大歧视，一个歧视叫规模歧视，还有一个是所有制歧视，你是国有的就优先给你，你是民营的就往后排。这两个歧视都不合市场原则。不应该有规模歧视，谁规模大我就贷钱给他。他们说如果都按照市场竞争原则的话，那就应该凭效益、凭你过去的记录。信贷这个“信”是最重要的。
在这过程中发生过一件事。有一些地方已经实行了土地证，土地证和住房证到手后，一些农民就去办了抵押贷款，有一些人反对，说万一他不还了怎么办？那国家又要把它没收了，农民没房子住就会出问题。但后来调查发现，结果和预料的是相反的。
农民用房子、土地来抵押进行小额贷款，那是整个家族的财产。如果因为欠收、或者客观原因还不了，全家族的人都会来保障你。为什么？因为土地好不容易确权了，绝不会轻易丢掉的，你没有钱全家族帮你啊。所以农民贷款的坏帐率是很低的，而且最后全家族担保把钱还了。我们再追问，为什么愿意帮着还钱，他们说，实际上是等着将来土地升值。
中国家族企业有一个毛病，这是我们在南方企业调查的结果，家族企业有两本帐，一本帐是经济帐，一本帐是社会帐。经济帐就是一定要把这企业搞好，让全家族都能够得到更大的利益。至于社会帐，是得救济家族的人，尽帮助家族的人的责任，不然这一些人怎么办。
但是两本帐一定会出问题，我们在农村调查时候就遇到过这样的问题。有人说不合理，如果是孤儿寡母，丧失劳动力，帮助他们没问题，但如果是吃喝嫖赌变穷的，这样的人我帮助他干什么？所以家族不断的分离。
企业家最重要的是懂得两个道理：
第一个道理，无论是什么样的企业家都不可能凭一个人的力量来创造，总要有同伴、总要有家族、亲人。
第二，企业家一定要懂得经济学的一个重大变化。
从古典经济学开始就提出过一个叫理性经济人的假设，人们都是以最大的利润、最小的成本来进行判断的，但实际上古典派的时间是工业化的初期，现在的观点已经开始改变了，叫社会人假设，意思是说，人不一定全按经济学的理性人的方式来做，比如说企业不是有矛盾吗？企业不是有互相竞争吗？经纪人假设是说最后一定是拼搏到底，两败俱伤，社会人假设就不一样了，人是社会人，人是现实的人，人应该考虑到“协商、和解、双赢”。
这六个字表明，社会人假设不是最优选择，而是各自后退一步海阔天空。和解就可以合作了，最后的结果是双赢的。企业家也应该是社会人，懂得协商、懂得和解、懂得双赢。企业家也不是一个身份，是精神啊。
第四个问题，中国正在悄悄的发生一场人力资本革命。国外有一种说法是，中国旧的人口红利没了，现在中国农村没多少能进城了，中国改革的路也走到头了，改革红利枯竭了。唱衰中国的很重要一个理由就是中国旧的人口红利没了，旧的改革红利枯竭了，这些观点都是错的。
其实，中国正在悄悄的发生一场人力资本革命。过去只有“海归”，现在出现一个新词，叫“城归”，无论男女都在向回走，他们在寻找自己创业道路。
我是贵州毕节试验区的总顾问，对毕节的情况了解比较多。那个地方大量的人走出去，现在又自动回来办小微企业。他们在城市中工作了几年，有经验又懂得技术，这种变化不仅是在贫困地区，富裕地区一样有。
浙江土地确权以后，有些农民到城里开作坊做生意去了，但田地总得有人种的，我们在浙江发现是安徽的人在种田。在苏南考察时发现，苏南的田是苏北人在种，苏南人自己去做生意了。而农民也在自费学习农业技术。所以中国的正在发生人力资本的革命。中国人口资源枯竭的理论只能说明他们不了解中国。
最后一个问题，中等收入陷阱。对这个问题，我有一个新看法——中等收入陷阱是一个伪命题，他是没有普遍性的。2007年世界银行报告中提出，有一些国家到了中等收入阶段，经济就停滞在那个水平上了。拉丁美洲有几个国家、东南亚有几个国家，都是陷入了中等收入陷阱。它没有提出怎么解决，原因也没有说清楚。实际上从国外的很多资料来看，事实是如此，但原因要分析。
中等收入陷阱实际包含三个陷阱：
第一个陷阱是发展的制度陷阱。很多发展中国家没有及时进行改革，没有进行土地的重分，到现在变成制度性的问题。
第二个陷阱是社会危机陷阱。既然土地制度没改，传统的统治方式也没改，内战就发生了，形成了长期的社会不和。
第三个是技术陷阱。所有的发展中国家，没有资本市场，国内没有人才。大部分出国留学的人毕业后不愿意回去，非洲、拉美那些地方的技术怎么能够有突破？必须有技术上的创新才能走向成功。
但是中国是不会发生这种情况的。计划经济时代尽管有各种缺点，但在当时是必然的。因为中国处在受孤立、受封锁的情况下，多次应该进行的改革都没改。十一届三中全会带来的最大好处就是提出了改革开放，没有改革开放就不可能有后来的这种局面。
尽管改革开放是很难的，但是毕竟有了几个突破。第一个突破是农村家庭联产承包责任制。施行了这个之后，多年凭票供应粮食的情况没有了，集市贸易，鸡鸭鱼肉什么都有了。
第二个突破是劳动力多了。过去都是工分制，都不出力干活，现在承包地的人不用那么多，就开始创办乡镇企业。这是大一统的计划经济体制突破的结果。
第三个突破是经济特区的建设。农村家庭联产承包责任制的建立，乡镇企业的建立和乡镇企业的市场开拓。经济特区的建设，是在平静的水面上丢下了三块石头，从此激起了层层波浪，中国经济再也不可能倒退回去，所以我们应该是这么来看待的。有什么中等收入陷阱？跟中国是没关系的。中国正在变化，而且变化会越来越多。（封面图来自于网络）
