导读：不动产投资信托基金(REITs)是全球重要的金融产品，REITs市场的开发与建设对中国经济社会发展具有重要意义。保守估计中国公募REITS市场规模将达到4万亿至12万亿元，由于市场认识、税务制度、系统配套以及专业人才不足等问题，中国还没有建立起明确的REITs制度，推出标准意义上的公募REITs......
渐行渐近的中国房地产资产证券化REITs
回顾2018年，中国REITs热度持续增长，愈加得到各界关注并快速推进发展。2018年度，中国REITs相关政策利好不断、创新类REITs产品持续落地；资产证券化资产独立性获重大实证突破、REITs行业共识力量不断凝聚、产业行业互动频繁、产业行业良好发展环境更加巩固。
2018年度，首单物流地产储架REITs-顺丰产业园类REITs、首单公共人才租赁住房类REITs—深创投安居集团人才租赁住房类REITs、首单房企租赁住房类REITs-保利地产租赁住房类REITs、首单底层资产可赎回类REITs-皖新光大阅嘉类REITs和首单长租公寓储架权益类REITs-高和晨曦领昱类REITs等创新类REITs产品成功发行，不断丰富国内类REITs产品底层资产类型和技术实操方法、为标准化REITs落地夯实基础；体现创新示范效应、普及REITs知识理念，促进中国REITs稳步发展。
不动产投资信托基金(REITs)是全球重要的金融产品，REITs市场的开发与建设对中国经济社会发展具有重要意义。保守估计中国公募REITS市场规模将达到4万亿至12万亿元，由于市场认识、税务制度、系统配套以及专业人才不足等问题，中国还没有建立起明确的REITs制度，推出标准意义上的公募REITs。但是，监管部门和各市场主体在不动产证券化方面的探索一直没有停止过，国际市场的经验以及中国国内现有类REITs产品的尝试，为中国推出公募REITs提供了理论的基础和实践经验。目前，公募REITs试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，大力推进中国公募REITs试点正当其时。
中国REITs政策环境
2018年中国REITs发展保持积极前进态势，相关政策利好不断。1月末，证监会系统2018年工作会议召开，提出研究出台公募REITs相关业务细则。2月上旬，深交所《发展战略规划纲要（2018-2020年）》提出全力开展REITs产品创新....
I.中国REITs政策2018
客观而言，资产证券化市场的规范离不开相关法规的规范与完善，更离不开相关职能部门的常态化监督与经验总结。证监会作为该市场的主管部门，其对于资产证券化市场具体态势和问题的理解相较于许多司法机关而言更为深刻。加强证监会对于当前阶段的市场管控，有利于其接触更多的市场案例，进一步积累、强化其在资产证券化方面的专长优势，形成更加合理有效的对策方法、机制体制。证监会的管控，不仅能在具体案例中弥补法律规制上的一些漏洞，更能为后期相关法律规制的完善积累、提供宝贵而专业的经验，可谓一举两得。
II.中国REITs政策解读与展望
2018年的资管新规、委贷新规等一系列政策都对类REITs、CMBS业务产生影响，并且总体是利好趋势。
2018年4月27日，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（简称“资管新规”）正式发布实施。
资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等进行限制后，传统非标等产品的设计灵活度明显低于不受限的ABS产品，ABS产品能更大程度的满足发行人的需求。此外，对非标投资的严管也使其能获得的资金源明显减少，发行人也有动力选择通过ABS进行“非标转标”，以更标准化、透明化的方式来换取更多的资金。资管新规下，对固定收益类投资和未来的公募REITs是机遇。
【展望：新规下的REITs优势】
1、REITs是一种低门槛的投资商业物业的金融工具，有利于分散投资人风险
2、REITs产品风险较低，收益稳定，有利于拓宽投资人有效投资边界
3、REITs流动性强，运营透明度高
委贷新规重点规范了以下方面：
一是明确委托贷款的业务定位和各方当事人职责。
二是规范委托贷款的资金来源。
三是规范委托贷款的资金用途。
四是要求商业银行加强委托贷款风险管理。
五是加强委托贷款业务的监管。
【对类REITs、CMBS业务的影响】
《办法》对类REITs交易结构中的“股+债”结构也产生了一定的影响，类REITs中私募基金可能无法再使用银行委托贷款的方式向项目公司发放贷款，此前类REITs项目中采用委托贷款的原因在于，如果私募基金只持有项目公司股权，将来的收入来源只有股东分红，现金流不太稳定且周期比较长，因此需要私募基金同时委托银行发放贷款，项目公司偿还贷款的现金流比较稳定，符合资产证券化关于现金流的基本要求。另外在实际持股的契约性基金层面增加一笔委贷业务，能够增加负债，规避一部分所得税费用。在公募REITs未出台前，当前我国REITs交易结构中涉税很多，可以合理避税，也是为了降低整体交易成本。
【展望：类REITs、CMBS参考探讨方案】
（1）将委托贷款改为信托贷款或股东借款
（2）用单一资金信托计划代替类REITs结构中的私募基金
市场动态
在境内市场，尽管内地物业在10年前就开始尝试在香港等离岸资本市场发行REITs产品，不过受政策法规、税务等多方面的影响，完全符合国际惯例的内地REITs产品始终没有正式亮相。鉴于证券交易所挂牌的资产支持专项计划具有一定的流通能力，且可以直接或者间接持有项目公司股权，从中信启航（以中信证券办公楼作为标的的ABS产品）开始，证交所的资产证券化逐步成为了国内REITs类产品（由于这类产品尚不具备REITs的全部特征，因此常被称为“类REITs”）的重要运作载体。
I.市场发展概况
【发行金额累计近千亿】据数据统计，截至2018年12月28日，我国共发行类REITs产品43支，发行金额累计903.21亿元。2018全年（2018年1月1日-2018年12月28日），国内共成功发行13单类REITs产品，发行总金额253.68亿元，相关产品具备一定创新突破，在我国REITs发展史中具有里程碑式意义。
【发行情况】截至2018年12月28日
我国共发行类REITs产品43支，发行金额累计903.21亿元。
已发行类REITs持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、酒店、物流仓储中心、书店和社区商业等。其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比为27%、26%和18%。
共发行类REITs产品13只，发行金额为253.68亿元，发行规模持续扩容。
II.创新类REITs产品简读
【顺丰产业园类REITs】2018年12月，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，该产品系国内首单物流地产储架类REITs，由深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司作为原始权益人，华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人，招商银行股份有限公司担任托管机构，首期发行规模18.46亿元，并将于深交所挂牌转让。本次发行类REITs以上述两处产业园资产的剩余土地使用年限为发行期限，最长可延展运作44年；并设计了完善的税务筹划机制和延展运作机制，真正实现了资产的表外运营，投资者可在产品存续期间持续获得物业运营和物业资产增值带来的收益。
【交易结构】本产品设计形式对两处产业园资产的运营收入/支出的监管、资产运营管理、开放退出安排、物业资产的处置提出了更高的要求，更加考验计划管理人的主动管理能力。
【皖新光大阅嘉REITs】2018年3月“皖新光大阅嘉一期资产支持专项计划”成功发行。皖新光大阅嘉REITs是首单光大证券主导，市场上首单可赎回从而可部分实现资产主动管理的REITs 。皖新光大阅嘉REITs由光大证券股份有限公司作为牵头安排人和销售机构，光大保德信资产管理有限公司作为计划管理人。本单产品的发行规模为5.55亿，A类证券发行规模3.55亿元，被中诚信证评授予AAA评级，B类证券发行规模2.00亿元，AA+评级。
【创新点】
进一步树立企业创新形象
所得税负担有所优化
通过资产打包入池方式解决资产分散问题
【旭辉领寓类REITs】2018年6月高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划设立。优先A评级AAA，发行利率5.9%；优先B评级AA+，发行利率6.5%。旭辉领寓类REITs从各方开始合作到获批，历时不到2个月，体现了极高的推进效率，帮助旭辉实现了重资产运作模式上可落地的闭环。未来的长租公寓市场将是实力房企的天下，本单产品将激励更多房企系长租公寓加速在重资产板块的布局和开拓，并引领房企系长租公寓发展方向。
【产品构造】
增信措施：包括为物业净租金超额对证券期间利息覆盖、物业处置收入对证券本金超额覆盖以及优先级/次级分层。
退出安排：在R-90前任一日（R日为专项计划设立之日其届满3年之日），若具备公募REITs条件，提前退出；或完成再融资安排实现优先级退出方案的准备工作。此外的退出安排是关于优先收购权的相关规定。
物业资产：旭辉领寓类REITs的标的物业为上海浦江国际博乐诗服务公寓及上海浦江国际柚米国际社区。
可行的试验示范区：雄安新区
日前，《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》得到正式批复。此前的《雄安新区规划纲要》指出，建立租购并举的住房制度，探索房地产金融产品创新。REITs作为国际上成熟的房地产投融资模式，是租赁住房市场发展的最佳金融支持工具，也是非常具有代表性的房地产金融创新产品。在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs，对于推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。
2018年6月，深圳市《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》明确表示，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
2018年5月由深圳市人才安居集团作为原始权益人，深创投不动产基金作为总协调人的“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”获深圳证券交易所批准，该产品总规模200亿元，成为国内目前获批规模最大的交易所REITs产品和租赁住房领域规模最大的证券化产品，也是国内首单人才租赁住房类REITs产品。
按照中央部署，未来的雄安新区既要着力打造绿色生态宜居新城区、创新驱动引领区、协调发展示范区、开放发展先行区，还将与北京中心城区、北京城市副中心错位发展，形成北京新的两翼。雄安新区是未来京津冀地区高端高新产业集聚区，外来人口将会大量涌入新区创业兴业、生活定居。上述背景下，雄安新区新型住房保障体系的构建必须有利于实现其“四区”的目标定位，有利于兼顾民生与招引高端人才。雄安新区开发建设融资可以采用“PPP+REITs”的模式，尤其是在公共租赁住房为主的住房体系建设中，从而更广泛的吸引社会资本参与雄安新区建设，并提高资金使用效率和提升以公租房为代表的不动产物业的运营管理水平。
雄安新区的建设发展以及实施的机制体制创新体现的都是“开创者”的角色。REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金融创新产品。在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs，能够体现雄安新区在投融资与金融产业发展、房地产金融创新产品探索、建立新型住房保障体系等领域的开拓创新性。推动REITs成为建立雄安新型住房保障体系的中流砥柱，助力雄安发挥对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用，也是对于今年作为贯彻党的十九大精神的开局之年和改革开放40周年的良好呼应。
（本文源自光正房地产）
