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前言
今天在樱桃大房子发了哈尔滨的文章，因为后面有富力的广告，所以很多人比较反感，认为我是为了做广告，在吹哈尔滨楼市，所以我在小财女上把广告部分去掉，把原稿关于楼市的内容（被删掉的部分）发到小财女上，力求公正客观。
我说让刚需买，是建立在房价只上涨了30%左右的基础上，但后来粉丝留言告诉我，这两年哈尔滨房价除了偏远的江北大学城附近，所有的新房价格起码涨了一倍，两年内，群力哈西涨的最高，松北、香坊翻倍了，即使是偏远的平房也涨了5000-8000元/平米。
假如真的是翻倍了，那我肯定是不会建议再买的，这是我对粉丝的一个负责任的购房建议，被粉丝称为樱桃购房指南，就是翻倍止步。
为了负责起见，我在房天下随机查询了一些新房的价格走势图。
先说涨的最高的地区，
群力片区，招商贝肯山，2014年8月开盘8500元/平米，三个月后降价一千，到2016年5月还保持在7500的价格，2017年涨价，目前1.7万，这个盘确实是翻倍了；
群力观江国际，2012年就卖到1万了，2017年涨幅加快，从1.2万涨到1.6万，目前卖1.8万/平米，六年了，这个盘还没有翻倍，最近两年涨了50%。
哈西片区，恒大珺庭，2016年11月，9500元/平米，目前价格16000，上涨70%；君贵东方瑞景，2016年1月开盘8500元，目前15000。
超前上涨的这些片区，已经翻倍的，领涨的，我同样建议你不要去追涨买了，除非你是真的很喜欢，很讲究生活品质， 非这个片区不买。
香坊片区，恒大丁香郡，7500涨到9300，最近两年上涨30%；万科招商城市之光最近一年开盘从8000涨到10000万/平米，上涨20%；华润置地紫云府从1.3万涨到1.45万/平米，上涨12%。
这种涨幅不大的片区，我觉得后面肯定会补涨，刚需买入也没风险。至于听不听随便你。这只是我个人的观点而已，反正你赚到了也不会感谢我。
松北片区，松浦观江国际，从2016年9月的6500涨到现在的1万，上涨50%；富力城，2014年精装6500涨到现在的1万，四年上涨50%。
很多人说我不分析基本面，东北的经济确实不好，跟南方没法比，而且目前增速比天津还好一点，整个北方的经济除了北京都不好，说人口流失也是事实，这些都不能否认。
但是，在ZF一手掌控的房价面前，如果想要涨价去库存，所有的基本面都是扯淡，所以之前天津房价一样可以翻倍，那些连公务员工资都发不出的三四线城市一样可以翻倍，不卖地就可以了，市场总有需求的，作为一个省会城市，对周边地级市总会有些吸引力的，有能力的可以去南方，去海南，没能力的只能留在东北，尽量在省会。
原稿
这是我第一次到哈尔滨这个城市，因为之前听闻都是诸如
东北
老龄化严重，也因气候寒冷，年轻人都在逃离苦寒之地，经济衰落，养老金入不敷出，投资环境恶劣等负面新闻，所以对东北印象比较差。
可能是期望值不高，给了我意外的惊喜，
最让我惊讶的是，
开发商告诉我，这两年来，哈尔滨新房大部分只涨了30%左右，简直让我目瞪口呆，哈尔滨人民真的太幸福了！不用受高房价的折磨！
但一种不安的气氛已漂浮在哈尔滨的上空，因为已经连续大半年没有出让过一块住宅用地了，过去多年供过于求带来的低房价，是否会因此而打破？
不过从长期来说，我并不看好哈尔滨的房价，一是经济开始走下坡路，再难以回到过去高速增长时期，二是人口流出的趋势难以逆转。
1
在哈尔滨人眼里，目前最好的区域是群力新区（行政区域属于道里区）和哈西新区（行政区域是南岗区），这两个区域内的房价涨幅也最明显，最主要是供不应求，土地出让少，新盘供给不多，因此价格涨幅较大。
比如2012年群力八千多的房子，现在能涨到一万七八。
群力新区
规划了大量的公园，包括前年的松花江边的外滩公园，居住的舒适度上更高，
出门随处可见的公园，非常宜居，属于哈尔滨改善型群体的首选片区，对面就是有名的哈尔滨冰雪大世界，所以价格也是最贵的。
哈西那边有高铁站，更多的承载了交通枢纽的一个功能。
道外区、香坊区都是老城区，没有新地，再加上配套老旧，居住环境相对混乱一点，所以那边的价格一直没起来。
平房区，距离哈尔滨传统的主城区太远，主要集中了大量工厂在那边，没人流导入，加上平均收入水平稍差，房价上涨也很缓慢。
松北新区，是2015年12月国家批复的新区，虽然有两三年了，但是由于面积太大，人口不集中，也没有什么产业，所以房价不高，现在均价 1万左右，是因为去年万达城开业后，整个商业运营比较好，吸引了大量人气，再加上一些开发在主城区拿不到地，只能跑到松北去拿地，还有今年松北新区被国务院点名表扬，省里又要着力开发松北区，所以房价有所上涨。
如下图所示，除道外区以外，2018年相比2017年，上涨幅度均在20%。
富力江湾新城，群力新区的高端江景房，
2012年开盘，当时起点就很高，高层卖到了1.68万/平米，六年过去了，现在涨到2.5万/平米，只涨了八千元一个平米，涨幅50%。
销售说买这里房子的基本上属于终极置业，因为都是两三百平米的超级大户型，绝非第一次二次买房了，对哈尔滨这个城市的消费水平来说，四五百万一套，也不是刚需级别能买得起的。本地的购房群体大概占到7成左右，还有3成是黑龙江各地级市的人来买。
哈尔滨的一位房企朋友告诉我，哈尔滨确实会很多有钱人往南方，往北京跑，但也会有很多黑龙江各地市的人往哈尔滨跑，所以哈尔滨对黑龙江还是有比较大的吸虹效应的，毕竟哈尔滨的医疗、教育在黑龙江是最好的，如果说黑龙江最后只剩一个有希望的地方，那就是哈尔滨。
不止是这个盘，我后来查数据，哈尔滨的房价确实涨的很慢，2011年到2016年期间，一直稳定在七千多，从2014年全国调控放松以来，也一直不温不火，直到2016年市场才有温和复苏。
（以下图片均来自易居哈尔滨）
根据易居统计，哈尔滨商品房均价，2016年均价为7362元/平米，2017年上涨到8450元/平米，一年时间均价涨一千左右。
哈尔滨房价真正感觉到有点涨幅，是从2017年开始，主要是多家大房企高价抢地，触动了市场的神经，带动了房价上涨，加上地铁修建，配套完善等利好，2017年下半年环比上半年上涨了9.8%，结果2018年政策调控后，房价上涨的步伐又放慢了，有种弱不禁风的感觉。
2
我们知道，任何一个城市的房价，归根结底都是由供需决定的。
如下图，哈尔滨从2010年以来，商品房每一年都是供大于求的状态，从来不会出现短缺的情况，所以价格想要大涨几乎是不可能的事，顶多是跟着材料、人工成本、货币贬值速度象征性的稳步上涨一点。
但其实哈尔滨的调控力度，相比全国一二线城市来说，真的是非常轻微。
只是为了防止投资客抛盘，才在今年5月7日起，在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平 房区和松北区）区域范围内，对新房限售三年，而且是按
网签算，不是以出房产证算起，也
不包括二手房，所以比较宽松。
对于限贷来说，个人首套房首付仅仅是从原来的20%涨至25%，二 套房首付则是30%-35%。并不限购。
2017年来，哈尔滨加快了去库存的速度，成交量首次突破了10万套，而且成交量相比供应量明显在加快，2018年上半年商品房成交了49819套，供给42155套，供给面积同比下降43%。
截至到今年6月底，哈尔滨累计库存还有1733万平米，
库存去化周期还有18个月，
时间还比较长，所以目前涨价的压力还不大，只有下跌到12个月，供给量跟不上的话，涨价的压力才会增大。
3
短期来看，哈尔滨确实存在潜在的涨价风险，
我们看看土地供给量就知道。
哈尔滨今年上半年的土地供给量太少了！
2018年上半年经营性用地供应16.6万㎡，同比2017年上半年下降91.4%，总共供应7宗地，其中商住用地3宗，工业用地和商业用地各2宗，
住宅用地为0。
主要是三环内土地供应非常短缺，所以现在开发商手里的土地储备非常紧缺。
这会导致一个什么问题呢？今年不卖地，现在的库存去完以后，市场的供给量就会出现断层，供给量一旦跟不上，新房供不应求，二手房就会加速涨价，市场永远都是买涨不买跌，不管是人口流出，经济低迷，都会出现恐慌性的抢房。
哪怕到时候政府加强调控，出台限购限贷限价，加大土地供给，也会来不及，因为土地从供给到开发到预售是有一个周期的，至少是10个月，一般都是一年以上，像碧桂园那种4个月是极限，也是极个别。
