套均933万，被豪宅“硬控”的上海新房？

2024年的上海经历了多端调整，相比于527新政、929新政的浩大声势，专属于新房的政策大多是 潜移默化 的。

与之相伴的，是曾经的很多说法悄无声息地变成了 “历史名词” ，鲜有人再提起。

2024年的新房市场 被彻底开发出新的面貌 ，关键词也在变化中完全分明。

01

供应极致缩量

2024年上海新房供应 59739套 ，连续两年走低，同比下降35%。

这个数字仅多于2017年， 排在了近10年的倒数第二。

而2024年，正与2017年惊人相似。

1、与2017年一样，2024年是罕见的政策调整大年。

2017年的上海楼市经历了类住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划发布等一系列的重大政策调整。

为的是“房住不炒”，抑制市场过热。

2024年的上海楼市经历了首付比例降低、外环外放开限购、公积金利率、房贷利率、存量房贷利率下调等一系列的重大政策调整。

为的是刺激需求，促进市场回暖。

相同的动作背后是截然不同的背景与初衷。

2、与2017年一样，新房首先响应，供应极致缩量，甚至取消批次供应以控制节奏。

2017年全市新房供应量为384万平方米，同比2016年的795万平方米，减少了412万平方米， 同比降幅为52%。

2024年全市新房供应量为742万平方米，同比2023年的1035万平方米，减少了293万平方米， 同比降幅为28%。

供应缩量会直接导致成交减少，如若供不应求，剩余的购买力就会流向新房存量市场。

2017年的市场就是如此演进的。

即便抑制“过热”的政策推出，购买力仍在爆发，开始消化存量，导致2017的可售存量套数 同比下降22%。

2024年，促进市场回暖的政策与缩量的供应，就是为了消化存量新房，效果却不甚理想，可售存量套数 同比增加3%。

相同动作产生的，是截然不同的市场结果。

曾经压制不住，如今难以激活，只能说上海新房市场需要更多时间积攒反转的力量。

2025年，对它很关键。

02

豪宅绝对统治

2024年新房市场的精彩，基本完全由豪宅演绎。

根据一房一万数据统计，2024年上海 3000 万以上豪宅供应3308 套 ，要知道 2020 年-2023年整整四年的豪宅供应总量也不过 3309 套。

整体供应缩量 35% 的 2024 年，3000 万以上豪宅供应了之前 4 年的总量，简直逆天。

并且真正做到了量价齐飞，供应均价顶破了前所未有的 16 万/m² ，让供应总金额到了 1552.7亿 这个极其可怕的数字。

在上海，从来不缺有钱人。

普通人连位数都数不清的供应数字，上海消化得很好。 认购率超 200% 的楼盘中，均价 10 万/m² 以上的 占比64%。

03

成交加速分化

2024 年上海新房成交57850 套，同比上年 下降28%。

同样是连续两年走低，仅多于2017年，排在了近10年的倒数第二。

上海新房一直在涨价。

2024 年得益于豪宅的疯狂成交，上海新房成交的价格更是来到了 近 10 年来的顶峰。

成交均价首次突破 7 字头，为 76524 元/m² ，套均总价也直逼千万，为 933万元。

如果说，豪宅市场的热销是 2024 年上海新房的A面，那么它的B面一定是 外环以外刚需楼盘的落寞。

从数据看， 成交量上各环线同降 ，其中外环以外成交量的降幅最剧烈，超过 3 成。

与此同时，它的价格涨不动了，甚至郊环之外成交价还降了 1%。

内环以内成交均价上涨 31%，郊环之外成交均价下降 1%。

对一些富豪来说，3000 万的豪宅是不费吹灰之力的选择。

对于大多数刚需购房者而言，300 万的郊区盘也需要赌上两代人的全部身家。

上海新房的极化现象，更严重了。

它留给刚需的机会越来越少，而预算有限的购房者也越来越清醒了。

一降再降的二手房、老破小成为刚需的更好选择，400 万总价以下的二手房成交占比 64%。 （该数据统计截止于 2024.12.29）

2024 年的上海楼市泾渭分明， 新房属于富豪与改善客群，二手属于刚需客。

04

土拍供应减少、限价打开

2024 年的土拍发生了两大变化，从源头上深刻改变了新房市场的格局。

1、缩量趋势明显，土地面积减少 49%。

2024年，上海集中供地成交了 8个批次，共47副 ，出让土地面积约162万方（其中含有少量商办），土地出让金额约1321亿。

除此之外，协议出让的土地大大增加了，共通过这种方式出让了23块地，土地面积约73万方，出让金额同样超过千亿。

上海共计 出让宅地70副 ，土地面积约235万方，出让金额约2333亿。

和2023年相比，地块数量 减少了19副 ，土地面积 减少了49%。

2024 年土拍的地块还 多集中于市区 ，曾经的郊区之光嘉定、青浦也明显熄火了，甚至不足上年的一半。

这意味着2025年上海新房，特别是郊区新房的入市数量将急剧减少。

2、土拍限价打开，地王频现

2024 年 6 月 7 日，土拍取消溢价率上限，恢复价高者得。

同时，联动价也消失了，后来的 土地出让文件中，再也看不到联动价相关的陈述。

很快， 绿城徐滨地块 楼板价达到13.1万元/m²，刷新了 上海 乃至全国的地块楼板价纪录‌， 晋升全国单价地王。

接着， 静安区 直接抛出两块“王炸”地块。

中建玖合以总价63.66亿、楼板价68280元/㎡摘得大宁灵石社区地块， 刷新大宁板块楼板价纪录。

招商蛇口以总价56.6亿、楼板价114145元/㎡，溢价31.2%激战163轮， 斩获静安楼板价“地王”。

然后，新杨思地块总价78.969亿元、溢 价率达到40.37%，创下了去年土拍单个地块的最高溢价率‌， 成为上海新的总价地王。

最近，徐汇龙华地块经过101轮竞价后，触发中止价，转入“高品质建设”指标环节。宸嘉最终竞得该地块，成交总价43.824亿元， 溢价率40%。

纪录的刷新多少有些让人应接不暇。 而未来上海新房的价格，会让人更加瞠目结舌。

细数去年土拍溢价的地块，除了唐镇、梅陇春申，其余 皆位处中环以内。

从土拍起，上海新房就在加剧分化。