轨道、公交、私家车、班车、共享汽车、电动车、单车，正日益改变杭州商业，购物中心越来越成为城市新入口，街铺商业不断转型。
2012年开通地铁以来，六年通线1、2、4号，发展近百公里轨道历程，日客流百万人，未来五年计划完成线路10条、轨道里程四百多公里，支撑城市拥江发展。
新商场家家停车位过千，在高峰期仍无法满足客人方便停车，近年城市严重拥堵超过30天，人口946万的城市里私家车超200万辆，是全国人均汽车保有量第一的城市。
发展公共交通是全球大城市交通优化的首选。杭州市区及东南西北方大型购物中心商业多主动连接地铁出口，新楼则上盖，期望带动客流。
杭州商业面积超过几千万方，其中仅2018年便将新增200万方购物中心面积，而十年前百货时代整个城市的规模商场总和也不到200万方。
那时也还是公交流量巨大和传播效应明显时期，几乎交通主力。这是个有情怀的城市，k155被当做爱情巴士kiss，退役时有人送别，重出时奔走相告，商场也会打它的主意。
部分高端商场辐射全省，任性报成为服务项；停车场里外地牌照车辆的变化映照着商场城市商业格局，VIP系统中同城区域客人拉动率说明城市商圈程度。
杭州的商业和许多城市一样，正在成为车轮上的商业。趋势：去中心化，区域商业与都会商业争雄；城市外扩、拥江发展；步行街弥足可贵。
十几年前，杭州只有一个核心商圈：延安路北面的武林商圈。因为有多年蝉联全国单店冠军的高端百货杭州大厦，流行百货风尚地标武林银泰，老牌信赖杭州百货大楼，低调品味国大商场（连卡佛）。一时间，大品牌商请本地商场招商经理吃饭，杭大和银泰的人没到，“他们一般不敢坐下来”。
同在延安路，往南，当时只有一家解百。2005年下城区国资委唯一商业好地开出湖滨国际名品街，两年后由银泰百货收购其50%股份，随后陆续发展B、C、D区街区商业组合，立名in77，后又分拆，为创始人持有，而银泰商业则归阿里。
毗邻解百，银泰还开了一家西湖店，门前有1913年就成为杭州城市原点的紫薇坐标，如今年销过十亿元。
而同为国企的杭大与解百整合成新解百集团，因解百为上市公司，杭大经营能力佳，杭大管理层领衔新解百；更早几年，银泰开始托管隔壁杭百，后调整其为武林B\C馆。
因为城东杭州万象城2010年一期开业，真正宣告杭州拥有购物中心，且外地重量级对手入场，湖滨in77A区前身就是国际名品街，海外购逐渐方便，杭大奢侈品高地效应分散，而其华浙店暨C、D馆轻奢与年轻时尚经营一般，拉低了坪效、销售、行业地位，从此无缘全国前三。
而湖滨银泰in77因游客频至、地铁公交方便市民、吸引年轻客人，早已成为杭州客流第一、销售前三商场，实际上超过了当年系统内老大哥武林银泰店。in77B区马路对面的利星名品广场因为定位独特也颇兴旺，做了MuJi和Zara等快时尚的大集合。
城东有万象城、来福士，城西有城西银泰城、西溪印象城，城北有远洋乐堤港、新天地、大悦城，城南大商业略薄小商业仍多。过江，滨江有宝龙城与龙湖天街、星光大道，不久奥体将开印象城；萧山有恒隆、万象汇；下沙有龙湖。
这里每个项目的面积都可能超过武林成员，全新配套业态及周边紧密十万人，销售体量超十亿元（其中万象城、城西银泰城年销售或超25亿）。
与此同时，内容为王，商圈无界，顾客自驾足够方便选择，移动互联网更是触手可及，未必就一定去家门口的商场甚至这个城市的任一商场。有人甚至可以哪里都不去，电商和本地生活服务解决自己的多数需求。
交通发达、消费升级、人口增长合力，拉动了许许多多新商场，区域乃至郊区商业增增日上，这是对武林商圈这样的都会商业的大挑战，同时更是消费自由和主权兴起下的商品与服务之争。
没有什么商业中心了，每个消费者都是一个中心。
城市建设发展和人口增加，老城区不够用，城市须外扩，从西湖时代进入钱塘江时代，这是拥江发展大战略，钱江新城新集聚杭州政治经济商业与民生，远设大江东开发区。与此同时，多年来陆续收编萧山余杭富阳临安为区。
科教兴市。的哥们嘴里的滨江还是几年前的萧山大农村，1990年设高新区，1996年从萧山分得三镇，科技园区与行政区合二为一，如今位列全国百强区，人均GDP更高居不下；幼儿小学中学教育集团快速发展，服务新区民。
谈一下教育与商业平衡，藉此怀念那个高校遍布主城区的时代。文一、文儿、文三路曾是杭师、浙传、浙工商、浙江教育、浙江科技等集聚区，如今多去了下沙高教园区，多让位商业或地产开发。更远的校园外迁已经到绍兴、嘉兴了，如浙工大之江学院。
浙大四校区均居要地，其中延安路上的湖滨校区医学院如今开了嘉里中心，华家池校区农学院开发了华家池一号。玉泉与西溪校区暂留，与主校区紫金港呼应流动，周末的校园停满了轿车，草坪多小儿妇女，个别青涩学生单车艰难婉行其中。
昔日梅贻琦先生曾言：“大学者，非有高楼之谓，乃有大师也”。如今，这些大学之上，都是巍巍大厦了，新高教园区也有许多高楼，而大师难觅。
外地商业强手到杭，唯万象城不负众望，大悦城开业匆促、停车场尤糟，来福士品牌组合与层次欠佳，而嘉里也远不如其上海店品质流畅。
商业是不完美的艺术，教育是城市之光，而车轮滚滚推动发展。
延安路、武林路时尚女装街、吴山河坊街、孩儿巷以及许多区域地标式马路，正在转型，或变得模糊、消失。
特色马路常常是城市商业、民生、记忆、气质的共同体。
延安路北从武林广场，南到吴山广场，全长3570米，串起武林、湖滨、吴山商圈。造了几年地铁，作为显性重要条件，重创了街铺生意与逛街生态。
曾几何时，沿途的天桥是人满为患的，新修前的延安路庆春路上空解百天桥是设计的会晃动以降低压力，而此桥中间为上城、下城分界，一些小摊主就以此躲避城管，挪动一米就离开了对方职能服务区，至今印象深刻，如今几乎看不到摊位了。
街铺商业变少，业种变化，原来到处都是的服装店调关过半，五千平米美特斯邦威坚守，手机通讯店也少了大半，珠宝店撑着几家，餐饮部分转入地下凤起路地铁商业，有车一族的中高档客群不再光顾。
大商业尤其购物中心的兴起，是对毗邻街道商业的重大打击，人们已经变得越来越懒，希望在大“盒子”里吃喝玩乐购，更快更全更方便来去。而客流减少、客层降低又影响优质商户坚持与创新。
