房价收入比是一种虚构出来的焦虑︱DK楼市不能说No.82

德科地产频道 · 公众号 · 房地产 · 2018-03-12 21:17

正文

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声音︱刘德科

每次谈到房价收入比，通常我们能得到的是焦虑。有商品房以来，房价和收入之间一直存在这一道鸿沟，买房从来就不是一件容易的事情。对于大多数人来说，买房从来就是刚刚好卡在喉咙口的难事。今天我们来聊，为什么说房价收入比是一种虚构出来的焦虑。

·新闻事件·

日前，中房智库研究院发布了 2017 年全国 35 个重点城市房价收入比报告，排在前 5 名的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，房价收入比高达 25 倍以上。这份报告的其中一个结论是：这个水平已经超过上世纪八十年代末地产泡沫时代的东京了。

·背后的逻辑·

房价收入比是一个超不稳定的概念。我们可能会听到某些专家说，中国某某城市的房价收入比已经严重超过国际警戒线啦；但事实上，房价收入比这个东西，并不存在什么国际警戒线。

中国是一个极其特殊的超大规模国家，主要是同时兼具了三个特殊性：第一幅员辽阔，第二人口基数庞大，第三处于经济高速期和城市化迅猛期。同时兼具这个三个特殊性的国家，全世界就只有中国一个。

在这样一个极其特殊的超大规模国家，房价收入比这个概念就失去了意义。比如，北京的房价是很高，但北京的房子不是只有北京人在买，而是全国最有购买力或最有事业前景的那些人，都渴望在北京买房子，想尽一切办法要在北京买房子。

再举个例子，三亚。在这份报告中，三亚的房价收入比排名全国第二，这很好理解。三亚的房子是全国人民（相对有钱的那些人）在购买，但在算房价收入比时用的是三亚城镇居民可支配收入作为分母，这样得出的数据，你说靠谱吗。当然不靠谱。

所以，如果一定要算出房价收入比，那就必须用北京房价除以全国最有购买力人群的家庭收入——但是，这是很难算出来的，就算出来也没有意义，因为分母（全国最有购买力人群的家庭收入）的界定太模糊。

房价收入比是一个孤城概念。什么叫孤城？像新加坡这样的城市型国家差不多就是孤城，城市就是国家，国家就是城市，它的城市边界非常清楚。但中国的任何一个城市，都是充满各种连接的城市，拥有非常多的变量，用简单的几个数据，很难得出一个靠谱的结论。

当然，我们还是得感谢一下中房智库研究院，他们花精力让我们看到房价收入比的城市排名。我们就随意看看，当作一个谈资，不用当真，也挺好的。

▼ 2017 年 35 城房价收入比