大家好，我是观观。

今天和大家聊聊近期一些市场观察。

最近和粉丝交流，很多人的感受就是跌麻了，跌麻了房子还卖不掉。

经常就是冷不丁的出现一单成交价格特别低的房子，让大家都没法卖房。

降价的原因有很多：

有的是买家大刀砍价，有的是中介刻意压价，还有的是房子太差实在没客户……

但是你有没有想过，更多时候， “跳水” 这个事情反而是你的邻居干的最凶。

背刺这招绝对好用

“临时反水，背刺一刀”绝对是卖房的 利器 。

最近我们的一个粉丝朋友吐槽，真是被邻居坑死了。

他已经卖房半年多了，眼看就有成交的希望，结果让人截胡了。

去年上海松绑政策后，他就开始考虑卖房置换了。

当时的预期比较高，结果挂出来以后价格高一直卖不掉。

经过半年多的纠结后，终于是降到了市场水平。

降价后的两周明显多了很多看房客户，而且有了一组意向很强的客户。

朋友的房子是小区的洋房，本身比较稀缺， 挂牌1165万 的价格已经是小区性价比最高的房子了。

同户型的房子只有一套在挂牌，据说卖房意向度并不高，装修也不如自己的房子。

本来以为十拿九稳的事情，谈判当天客户说家里有事不买了。

朋友也是一脸懵逼，我都想好了准备接受客户再砍一刀，最后客户不谈了。

后来通过其他中介了解到，客户恰恰就买了另一套。

“人家知道我这边的客户成交可能性高，悄咪咪的直接 降了100万 ，把人撬走了”。

谈判现场又让了一点，1063万的价格客户迅速就签字了。

这感觉就和吃了苍蝇一样恶心。

我相信，有同样遭遇的房东不在少数。

邻居不仅先跑了，还留下了个很低的成交参考价，其他房东的房子都没法卖了。

再降下去可能连置换的钱都不够了。

这真是房价砍多少刀，不如关键时刻背刺一刀。

只知道降价卖房！挂了 6个月还被截单 ！不会卖房太痛苦？

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有的是办法恶心你

邻居卖房跳水可能还不是最坏情况。

如果人家 抹黑 你，那才是最惨的。

之前看到有网友在卖房时，遇到被邻居捣乱的。

只要有带看，邻居就说这家S过人。

实际上人家是正常“生老病死”，并不是什么特殊情况。

但是传出去的话就不一定被说成什么样，一般买家也都是宁可信其有不可信其无。

降价比较狠的时候，肯定会触动到其他人的利益，被人造谣也没什么奇怪的。

更离谱的还有为了自己卖房子，给别的房东“无中生有”。

这种人在摸排了小区的竞争对手以后，对威胁比较大的房子针对性下手。

比如小区曾经有过跳楼事件，他就到处散播这个房子价格低是有原因的，千万别买。

明明不是你房子发生的事情，但是描述的内容明里暗里都指向你。

主打一个：

我卖不出去，谁也别想卖出去。

这和市场好的时候，“团结业主”的“神操作”形成了鲜明对比。

曾经听过牛市时前滩业主是如何卖房的。

着急卖房的房东会在卖房群里广告，其他业主配合他提高挂牌价，让他变成小区价格最低的房子。

在不砸盘的情况下，“变相降价”顺利卖房。

不得不说，淘宝双十一的套路真是让他们玩明白了。

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这是卖房还是逃命

背刺的背后，核心问题是是 上海多数的房东都不会卖房 。

他们的问题是两方面造成的。

一方面是，卖房时流的泪是买房时脑子里进的水。

很多人买房子的时候从来没有想过自己有一天卖房会面对什么问题。

他们买房时逻辑很简单，自己的预算上限能买啥样的，就买一个离工作单位近的就行了。

至于房龄、户型、小区环境、配套什么的能将就就将就了。

市场一直好那没问题，市场不好，问题越多的就死的越惨。

因为，大多数的房子都没有什么核心竞争力。

本质就是同质化竞争。

另一方面是，不了解市场，盲目焦虑。

熊市的时候，房子不好卖是情理之中的事情。

除了房子本身的好坏因素，市场信心和预期不足，决策周期肯定要变长。

不少房东看到别人降价，自己也赶快降价，短期内越是内卷越卖不掉。

至于个别心态不好的，实在想不到办法，就只能使坏了。

这个时候，充分了解自己房子的优势、定制营销策略、认真对待每一组客户更重要。

如果只有降价一种手段，那永远有人比你的价格更低。

今天背刺你的是邻居，明天也可以是别的小区房东。

一味的降价，那不是卖房，更像是在逃命。

你拼命想甩掉的东西，你说别人怎么甘心花几百万接手。

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还有这些也要小心

当下卖房，来自邻居的背刺是必须要 正视 的问题了。

还有四类邻居一定要小心：

第一类：炒房客经营贷的雷；

过去3年经营贷增长是巨大的。

以建行为例，贷款业务唯一大幅增长的就是经营贷，对比2020年增长了461%。

这里面多少流入楼市的不好说，但是网上关于抽贷的新闻确实不少。

图源网络

现在房价下跌了，评估价跟着下调，续贷金额和首贷金额差距较大。

不少人面临的问题就是各种找评估机构、金融中介和银行客户经理补救，都搞不定。

这要是被法拍了，又是骨折价。

第二类：房东出国的雷；

出国房东真是降价无底线。

卖房道路千万条，出国降价第一条。

不管真出国，假出国，挂上这个名头，那就意味人家要猛砍自己一刀。

尤其真在国外的，被中介一忽悠，价格绝对让你们所有业主绝望。

第三类：裁员潮的雷；

这其实就是典型的中产滑落，人家并非故意想把小区房价打下来。

但是形势所迫，高收入无法维持，房子供不起了，只能赶快处理掉。

过去几年是地产、设计、互联网等。

今年大概率是金融行业。

第四类：垃圾户型的雷。

这几年产品本身的价值比重在变大。

毕竟“好房子”才是未来的主流。

过去楼市发展阶段中出现了很多过渡性产品，户型上真是一言难尽。

举个例子，像这种霸王龙户型，你说以后谁还愿意接盘。

图源网络

想卖出去不就剩“吐血甩卖”这条路了。

一套垃圾户型成交，就对小区房价产生一次暴击。

写在最后