芳姐知识星球问答集锦
内容来自黄芳小密圈
匿名网友：罗湖还有逆袭的可能吗？
3年内，感觉罗湖要成全市的价格洼地了
芳姐：
回答这个问题，我们首先要看，罗湖为什么兴起、罗湖为什么衰弱。
找到问题、找准原因。
然后，再去看，罗湖的未来规划，是否能解决这个问题。
如果能解决，当然有前途；如果不能...，就放弃吧。
曾经的罗湖，像王冠一样地存在！
曾经的罗湖国贸、蔡屋围， 就是中国最顶级的CBD。高楼大厦、霓虹炫彩、纸醉金迷。
代表的是，深圳来料加工时代的，顶级富贵。1997年，8000一平的房价，在罗湖算不得新闻。
近20年，罗湖势不可逆地衰退了。
衰退的第一个阶段（2000-2010年），是被南山逆袭。南山抓住了全中国最犀利的高科技的头部企业。
中国最有钱的知识工作者在南山。所以，南山的房子就贵了。
衰退的第二个阶段（2010-2017年），是被龙华逆袭。龙华静悄悄的搞CBD，靠着高端制造业，把罗湖的贸易、旅游给打扒了。
龙华白石龙、龙华红山的房子，是真的比罗湖贵了。
衰退的第三个阶段（2018年->未来几年），罗湖正可耻地，被龙岗赶超。
微观而言，罗湖黄贝岭这些地方的房价，就已经不如布吉百合、百鸽笼片区。宏观而言，龙岗区正在承接高端产业的转移，GDP的增速，让罗湖岌岌可危。
这么一看，大家也就明白了，所谓的罗湖的衰落，其实是罗湖的产业被落后了。
罗湖是old old money，南山是new new money。
一个在罗湖海燕广场卖衣服的人，是不如一个在淘宝做麻豆（模特）给电商带流量的人。
问问90后，什么最赚钱？90后遥遥指向直播、抖音——这个世界，赚钱的逻辑变了，而罗湖不变，罗湖就要落后。
所以，历数罗湖教育、罗湖医疗、罗湖公园、罗湖交通、罗湖美食，没有发现一个是落后的。
唯二落后的2个因素，是罗湖的产业，跟不上时代。及罗湖的新盘，都mini&独栋化，风格、档次赶不上福田、南山。
那么，罗湖产业有可能调整么？
我看，也还比较难。
事不剧痛，而不知病，则不知疗。罗湖在口头上，当然知道自己没有高科技、互联网不好。但是，在行动上，罗湖还是有雄厚的传统产业的“税收”。现金流充沛，而罗湖不觉痛。
不像中国其他地方，产业结构不好了，经济就差了。就哭着喊着，搞调整。贸易、旅游、传统商业，在全国都比较萎靡；可是，在罗湖的表现却还好。所以罗湖，并没有真痛过。
动力不足，见效就缓慢。
但是，罗湖也确实在变。
高科技、互联网、金融，这3大经济鸡血，罗湖还是在规划的。
第一，在笋岗片区，联袂福田八卦岭，大规模的旧改。
整体，是想升级为”下一代金融&商业中心”。
客观说，容貌上改为CBD，笋岗-八卦岭能做到。
但是，高端产业能否进来，不好说。一、高端产业习惯了往西、往北跑，反而对罗湖很陌生。二、罗湖自己的传统产业链规模很大、中小企业很多。这些企业其实在巨大的吞噬产业空间。
所以，搞不好，笋岗CBD建成，又是一大批商贸企业抓紧进驻。当然，进驻也是无妨。华强北就是商贸企业扎堆啊。但是人家华强北的小公司都是卖高科技产品。就怕罗湖的小企业，还是只会卖布料。
第二，罗湖还有一个大动作。就是在笋岗北（清水河）搞大望-梧桐高科技产业带。
那个地方，芳姐去考察过。地块条件，是能支持建立起高新园区的。
问题是，南山区那些高新企业愿意进来不？
这个方面，需要罗湖想一想。如何抓住笋岗-清水河汽车4S店扎堆的基础盘，把智能汽车研发产业链引入一下。
说到底，罗湖不缺地、不缺造新高楼大厦的基因。
罗湖缺的是，对高科技和互联网的吸引力。不知道，该提供什么平台，才能让高科技企业组团进场。
我觉得，罗湖的高科技产业规划，不能只是简单地把南山、龙岗高科技产业规划的关键字搬过来。
罗湖应该扶持自己优势产业的“互联网+”、“智能+“，”金融+“。
比如说，罗湖做强”物流、商贸机器人、无人机“。罗湖做强”智能与无人驾驶汽车研发平台“。罗湖做强”中小微企业金融融资平台“。罗湖做强”小企业走出去一带一路平台“。
罗湖要通过平台，给区内传统行业中小企业，赋能。让这些企业，通过新经济，去做生意。
或者，率先在新建园区，搞智慧城市、自动化城市、5G城市，抢占点机会。
但是，这么复杂的科技道理，市场原理，你相信罗湖的机构在10年内，能做到么？
如果产业持续落后，罗湖房价还是要继续滑向”深圳洼地“。
只是这个洼地与民生也有好处：以持平龙岗的房价，获得不亚于南山、福田的配套和教育。
也算是，一枚发给深圳市民的超级大福利！
（罗湖产业规划，图片来自咚咚找房）
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