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业主拖欠物业费时，依据现行法律规定，物业公司可直接诉至法院进行维权。但现实中，总有些物业公司及物业工作人员在法律途径之外“另辟蹊径”，妄图通过“刁难”业主实现“维权”。
北京市海淀区法院法官近日总结多起类案，提示物业公司：这样做不仅不解决问题，还激化双方之间矛盾，更有可能因为违反法律或合同义务，而导致自己承担相应的法律责任。
一次只卖5度电，侵犯业主用电权
王先生在某一商圈大厦内拥有一套商住房屋，他将其商用出租。购房时，开发商承诺，房屋系公寓式酒店用房，但王先生购房才后发现，与当初承诺有所差异，物业公司向他收取物业费的标准，比其他业主高，遂与物业公司产生争议。因未能协商解决，王先生自2014年起，开始拒交物业费。
王先生就上述房屋的供电，与物业公司签订有代收代缴合同，委托物业公司代收代缴电费，并需持卡在物业公司处购电。因拖欠物业费，物业公司从2015年起，限制王先生及其承租人购电，起初每日只售电一次，后逐渐放开至每日可多次购电，但每次均只售5度电。
上述行为导致王先生先后遭受三位承租人提前解约，理由均为：物业公司限制购电，导致无法正常运营。王先生曾找到人民调解委员会进行解决，但调解未果。
2017年，王先生诉至法院，要求该物业公司恢复正常售电，并赔偿限电导致的房屋空置损失、误工损失等。
案件审理中，物业公司否认限电事实，并就其每次仅售5度电存在合理理由未举证证明，在诉讼期间恢复正常售电。王先生就物业公司曾经的限电事实提交发票，就承租人的租赁和解约事实提供相应的证据。
根据《北京市物业管理办法》第33条，物业服务企业接受委托代收水、电等费用的，不得以业主拖欠物业服务费用为由，限制或者变相限制专业服务。
法院审理认定，
物业公司存在限电行为，判令物业公司就此向张先生赔偿由此导致的房屋空置损失，驳回了王先生的其他诉讼请求
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扣留业主古木书柜，侵犯业主物权
刘先生系古木家具经营者，在其商业用房内存放有一古木书柜。因这个书柜与人签订销售合同，遂向物业公司申请开门条，以便搬走该书柜，用于交货。
刘先生对物业费的收费标准存在异议，他长期拖欠物业费。基于此，物业公司要求，刘先生先交费、再开条。刘先生不同意交费，遂双方僵持。刘先生欲强行搬走书柜，被物业公司扣留。
因未能按期交货，刘先生向买方支付6000元违约金。后刘先生将物业公司诉至法院，要求返还书柜并赔偿损失。
法院经审理认为，
业主拖欠物业费不构成物业公司扣留业主物品的合法理由，物业公司的行为，不仅侵犯了业主的物权，还给业主造成了违约损失，遂判令物业公司返还书柜并赔偿损失6000元。
拒不维修公共部位，业务有违合同义务
张女士家住顶层，自2015年入住后，每逢雨雪，室内均会出现漏水和洇湿。她多次向物业公司报修，物业人员几次前往楼顶查看，但称小区内楼顶漏水事件较多、无暇顾及，要业主自行修理，并承诺修理费可从物业费中抵扣。
张女士无奈，自行花费3000元对楼顶进行防水处理。此后，张女士去找物业公司解决费用问题，无人理睬，张女士一气之下，未缴纳2016年的物业费，而物业公司也不再理会张女士的其他报修请求。
之后，物业公司将张女士诉至法院，要求张女士按照物业服务合同的约定，支付拖欠的物业费，并支付滞纳金。庭审中，张女士辩称，其不交费是因物业公司不履行修复和管理物业共用部位的合同义务，并就此提交证据，法院对此依法予以采信。
最终，
法院根据单个业主不得以物业服务不合格为由拒交物业费之规定，判令张女士足额支付物业费。同时，因物业公司未按照合同约定维修物业公共部位，并因张女士欠费对她的合理报修请求不予理会，法院要求物业公司改进，并认定张女士拖欠物业费非故意所为，驳回物业公司主张的滞纳金。
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