【土增税漫谈6】征求意见稿中清算条件的改变还需慎重、对纳税人退税权利应和缴税义务同等对待

财税评论 · 公众号 · · 2019-08-27 06:55

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7 月 16 日至8月15日，财政部、国家税务总局就《土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。

征求意见稿共 22 条，比现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）增加了七条。作为对房地产影响最为重大的法律，短短二十多条显然只能明确重要原则，包括预征清算等执行性办法还需由国务院税务主管部门会同有关部门制定。

征求意见稿增加了现行国税发〔 2006 〕 187 号文土地增值税的清算条件相关规定，并将值税 “ 可清算 ” 的前三种情形合并成为 “ 应当清算 ” ，并增加了 “ 国务院确定的其他情形 ” ，使得清算条件更严格。

但Lawping认为以上涉及土地增值税的清算条件的改变还需慎重，需做好后续二次清算、退税、明细责任的细化工作，此外，对纳税人的缴税义务和退税权利应同等对待。

一、不宜将 “ 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 ” 情形纳入应当清算情形

在一些城市，由于库存和限价等因素影响，日光盘越来越多，但也确实存在某些楼盘由于位置、设计、业态等原因，导致取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕，这种情况下强制清算，可能因尾盘比例过大导致土地增值税税负前后明显的差异。

笔者就曾碰到一个案例，某开发商商办物业三年销售不足 30% ，税局要求清算，但由于前期把溢价较高的物业卖了后期可能会降价促销，会导致前期清算土地增值税税负高，后期则可能负增值，如果无法做二次清算，企业实际缴纳土地增值税会大于整体测算。

根据现行规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

举个简化案例：

如某房地产项目公司开发商办房产，取得预售许可证满三年时仅销售一半，对应的扣除项目金额为 1.3 亿元，不含税售价为 3 亿元，增值率为 131% ，清算土地增值税为 0.66 亿元。清算后，剩余物业由于市场、设计、位置等原因，不含税售价仅为 1.9 亿元，对应的扣除项目金额仍为 1.3 亿元（暂不考虑增加的税费扣减），增值率为 46% ，清算土地增值税为 0.18 亿元。但整盘收入测算土地增值税为 0.79 亿元，由于清算过早，导致多缴纳土地增值税 0.05 亿元，误差率在 6% 左右。由于土地增值税的超率累进税率设计，如果收入错配比例越大，相应土地增值税税负误差也会更大。

以上情况主要是由于无法二次清算导致的，在目前未明确二次清算制度的情况下，如果仅仅因取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕而强制清算的，销售比例越小，越有可能导致税负差异，对企业而言不太公平。

另一方面，这一条完全可用销售比例的规定代替，也就是说如符合征求意见稿第十五条规定的情形一销售比例在 85% 以上的，即已符合应当清算规定，而未达到或远未达到这个比例的，不宜强制清算。

二、对纳税人退税权利应和缴税义务同等对待

在规定应当清算情形同时，按照党中央、国务院关于深化 “ 放管服 ” 改革的有关要求，《征求意见稿》将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。 “ 从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起 90 日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税 ” 。

以上规定明确了纳税人自行清算的义务，根据现行《土地增值税清算管理规程》（国税发 [2009]91 号）规定， “ 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 ”“ 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限 ” ，同时， “ 纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 ”

另一方面，由于土地增值税的预缴制度，往往也有很多纳税人在清算后需要申请退税，由于未规定税务机关的审核时间，部分税务机关即使收到企业报送的清算申报表和退税申请，也会无限期拖延审核，导致企业多预缴的税款无法按规定退税到账，对企业合法利益造成了侵害。

因此，虽然征求意见稿规定了纳税人申请退税的权利，但后续细则还需进一步明确税务机关审核时限、退税流程等，以更好的保障纳税人依法取得退税的权利。

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