2017上半年的上海楼市在近期政策调控和过往土地供应的双重作用下，呈现出了明显的结构性变化。绝大部分受到市场关注的热点板块均位于外郊环地带，核心城区在有限的供应和政策管控下基本“哑火”。相比过去，今年上半年有更多“冷门”板块进入我们的视线。
一、小昆山
区域现状
小昆山位于松江西北境内，2008年在全市率先被列为全国小城镇发展改革试点。几年来，在外界关注和质疑的目光里，小昆山镇一直显得有点过于“沉寂”。
区域目前交通状况有待改善，以自驾和公交出行方式为主，2020年有轨电车T2线延伸建成后，将大大提升整体出行便利性。
板块规划
小昆山板块周边有多个旅游景区，距离佘山旅游景区、东方高尔夫、天马乡村俱乐部皆在5公里范围内，距离松江新城直线距离10公里，可随时在生态宜居、旅游度假及城镇生活间切换模式，成为集生态宜居、度假为一体的居所。
围绕着小昆山的核心生态和人文资源，致力于发展与生态和谐共进，将传承区域的千年历史文化，通过风貌重新设计和控制，形成一个汉晋风貌旅游度假区。
房价解读
小昆山属于“冷门”区域，以前多以商办土地为主，直到去年接连出现高价地后，市场关注度略有所提升。从区位来看，区域内有G60沪昆高速等多条快速交通干道，交通出行非常依赖自驾。南端建有小昆山经济技术开发区，因此能带来一定客户资源。今年3月份中海地产接连斩获区域3块宅地，楼板价超过3万/平。
小昆山沿文翔路往东10公里可以到达松江新城商业较集中地区域，生活配套成熟，往来车辆和行人明显增多。
由于9号线是唯一一条深入松江区的轨交，也是松江区连接市区的重要公共交通，大型商业都聚集在地铁沿线附近。目前，周边二手房均价约为1.1万元/平。
不过，此前区域内缺少高品质商品房，随着路劲地产于去年拿下的重点地块项目——路劲·佘山院子的推出，给板块带来了巨大活力。如果后续还有房企不断进入的话，有机会形成规模效应，各种环境也有望得到发展。
二、嘉定新城
区域现状
嘉定作为刚需的天堂，很长一段时间内一直有小户型、低总价的楼盘供应，吸引了不少置业者在此购房。
嘉定新城主城区规划：规划面积120平方公里；规划人口约50万，是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，是上海都市圈西北翼的区域性核心城市。
在地理位置上，嘉定新城是上海西北门户，也是上海重点开发的几大新城中距离市中心较近的一座。轨交11号线、13号线直达市中心，京沪高铁、沪宁城际铁路以及嘉闵高架、沪翔高速等相互贯穿，立体交通网络十分便捷。
板块规划
嘉定新城有很高的起点，是上海“2040规划”中九大城市副中心之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市以及上海都市圈西北翼的区域性核心城市，这意味着政策资源将向嘉定新城不断倾斜。
历经多年发展，嘉定新城建设成果突出。嘉定图书馆有“沪上最美图书馆”之称；保利大剧院由日本建筑大师安藤忠雄担纲设计，是上海地区标志性的文化设施之一；瑞金北院落户嘉定新城核心；新光国际百货、中信泰富广场等商业综合体先后进驻，区域生活、商业、人文氛围愈加浓郁。
区域综合绿化率高达40%，以远香湖、紫气东来、环城林带、石冈门塘“四大景观”为地标的生态环境体系逐步显现，被称为“城市里的公园，公园里的城市”。
目前嘉定新城整体氛围仍处于发展中，区域内可见工地数量不少，未来想象力丰富。就房产市场而言区域内的楼盘多以非毛坯交付为主，周边环境都较佳，看重居住条件的置换购房者可以考虑置业这里。但是，目前可选楼盘相对有限，后期新房市场可能会日稀减少，想买房得抓紧。
房价解读
随着11号线的延伸、嘉闵线和嘉闵高架的规划更使得嘉定拉近了市区的距离，房价也随之发生了质的变化。11号线串联起嘉定新城、真如、曹家渡、徐家汇、前滩、迪士尼等几大核心板块，对刚需和改善购房者有很强的吸引力。目前板块内在售新房价格多为3-4万/平之间，很大程度上取决于地铁站的距离。随着新城建设的推进，各项配套设施的完善，嘉定新城在未来的几年内必将有更好的发展趋势。
三、张江
区域现状
张江是我国第一批国家级高科技园区，位于上海市中心城东南部，是上海城市交通主轴和现代科技产业走廊的交汇点，被誉为“中国硅谷”。张江高科技园区汇集了来自全国各地的精英人才，他们多是高学历、高智商、高收入人群，正因此，长期以来张江的楼盘更侧重这类精英人群的需求。
张江板块居于浦东新区核心位置，交通设施方面自然比较成熟：轨道交通二号线贯穿张江板块北部，涉及站点有张江高科站、金科路站、广兰路站三个站点。此外，张江拥有上海市首个有轨电车。
目前板块内大型的综合型购物商场相对来说比较齐全，长泰广场、汇智商业中心、上海传奇商业广场等商业设施可以满足日常生活需求。
板块规划
5月8日，《张江科学城建设规划》（征求意见稿）正式出炉，张江科学城未来将成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为现代新型宜居城区和市级公共中心，成为世界一流的科学城。本次规划范围总面积约94平方公里，外扩形成衔接范围后总面积扩大到191平方公里，目标是打造“世界一流科学城”。
房价解读
张江地区由于板块内低密度住宅聚集，生活配套成熟一直是“张江男”争相置业的所在，供不应求，生活区逐步往南向扩容。
由于生活在张江的高端人才较为密集，加上近几年板块新建商品住宅推盘量较少，满足不了日益膨胀的需求，区域的房产价值被逐渐释放。
在过去几年，板块房价增幅明显，以标杆二手房张江汤臣豪园为例，从2011年至今，该项目房价从26002元/平涨到81693元/平，涨幅近4倍。
同时，张江房价呈现“倒挂”现象，区域新房售价普遍低于二手房售价，如万科翡翠公园、华发四季等新房项目在售均价低于汤臣豪园成交价。
在张江科学城规划公示后，要求科学城范围规划拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，引发了人们对于未来张江新增住宅只租不售的猜测，如此规划在上海实属首次。如果落实，那未来区域将出现没有新房供应的局面，会导致目前在售新房和二手房价格的再一次上涨。
四、大场
区域现状
大场位于宝山区西南部，东与闸北区彭浦镇、宝山区庙行镇和大场飞机场相邻，南与普陀区长征镇交界，西与普陀区桃浦镇和宝山城市工业园区接壤，北与宝山区顾村镇隔河相望，总面积27.22平方公里。
在大场镇的南段，目前已经形成了现代家居服务业聚集区，区域内已建成百安居、红星美凯龙、宜家等大型综合性家居广场，将逐渐构建未来上海知名的家居商业集聚区。
随着机场的搬迁和周边拆违政治的推进，区域整体环境将发生巨大改变，凭借自身板块的先天优势，大场的未来发展值得期待。
板块规划
2015年5月，宝山区政府发布《祁连敏感地带规划图》，在公告中，大场地区的祁连敏感地带，被称为南大地区，总用地面积约630万方，按照国际领先的4-3-3规划理念打造，成为继大宁之后的新一代国际社区。
大场板块不仅拥有7号线、15号线（在建中）、中环、外环等交通主干线；大场镇政府也曾规划：大场镇将围绕“动漫大场、科技大场、文化大场”的产业目标，打造上海未来的“宝山五角场”。
同时，区域规划40%生态绿化（约253万方），相当于2个世纪公园、4个大宁灵石公园；规划30%综合配套（约197万方），涵盖大体量商业中心、17所全龄优质学府、健康医疗等生活配套，有望成为中环下一个即将崛起的高尚居住区。
房价解读
大场目前存在的短板是尽管未来拥有两条轨交覆盖，但均为南北走向，缺乏东西走向的出行轨交。因而，从区域出发，前往市区便利度较高，但如果前往嘉定或宝山东部区域则只能从市区绕行。
作为北上海的置业大区，宝山成为最受关注的行政区。与此同时，保利、招商，滨江等品牌房企的入驻，使区域内开始出现面向高端人群的高品质社区。
而南大国际社区的概念也在这一时期伴随政府规划逐步成型，多重因素影响下，大场板块开始迈入改善型置业热区，房价也一路高涨，目前区域均价已达5万左右，部分高端项目均价更已超过6万。
五、泗泾
区域现状
泗泾作为松江区域内距离市区较近的板块，在前几年一直默默无闻的在发展，作为上海的大型动迁基地之一，随着9号线的通入，金地、保利、华润、建发、绿地等各大品牌开发商入驻，慢慢形成了一种宜居的生活氛围。近几年来，区域楼市异常火爆，多个新房项目在去年完成去化，不但成为了上海市场的成交热点，板块也进行着从刚需向刚改的板块升级。
泗泾板块在商业配套方面，主要集中在泗泾站和佘山站附近，泗泾站南面就有三湘商业广场和大润发卖场，横港公路、泗凤公路上的沿街商业以及泗泾古镇附近的商业，包括了药房、动漫城、水果店、便利店等，满足生活基本所需。
另外，佘山站东面有两大商业广场，佘山湾生活购物广场已经对外营业，绿地云天坊和保利综合体也处于招商过程中。但整体商业配套能级稍显低端，需要进一步提升。
板块规划
泗泾在地理位置上具备相当大的优势，与北侧、西侧的赵巷别墅区、佘山别墅区、佘山北大型居住区形成一个高档住宅圈，这三个区域作为距离虹桥商务区仅10公里。
随着大虹桥建设的推进，泗泾也会受到带动作用，有更多的精英人口导入。如今大虹桥的房价已处于高位，而泗泾则会成为相对理性的选择。
此外，在2014年被列为国家第六批历史文化名镇名村后，5月23日，泗泾下塘随即被列入上海市名镇名村首批保护更新项目，该区域力争用3年完成动迁，5年建成雏形，10年打磨完成。
泗泾板块未来将由政府牵头进行区域历史文脉的传承保留和开发，形成具备特色鲜明的“文创+文旅”型的特色古镇。
房价解读
在几年之前，区域超级大盘金地自在城刚入市之时，售价仅不足2万/平，而如今的新房价格已经突破4万/平。去年年中融创、格力以接近4万的楼板价拍下宅地，着实让市场大跌眼镜。其中融创的项目将于下半年入市，售价至少会在5万以上。
作为传统的刚需板块，这个价格可能会让购房者难以接受。但是随着区域价值的不断发酵和大虹桥辐射的利好，未来还有多块住宅用地尚未进入市场，日后这些地块必然会拍出高价。那现在的房价，也就不会觉得贵了。
六、新桥
区域现状
松江新桥板块一直都深受徐汇、闵行置业者的喜爱，除了较高的性价比之外，还有相对优越的区域位置。
新桥镇与虹桥国际机场直线距离约16公里，离上海地铁一号线莘庄站直线距离约3公里。
新桥在开发初期，注重优化产业结构。以莘松路隧道开通为契机开辟了新闵房产区，引进了大量的房产开发商，建成了颇具规模的高档别墅群，以绿洲比华丽、浅水湾花园、乔爱别墅为代表。
相比其他松江版块，新桥一直相当低调，很少会以“大虹桥”等概念进行区域炒作，新盘供应也比较少，因此版块热度并不高，但是每当有新盘推出则都能够快速去化。随着上半年几大品牌项目的入市，新桥开始受到了更多的关注。
板块规划
目前，板块内交通方面确实有所欠缺，轨交方面，目前新桥内没有地铁线路通过，仅有金山铁路穿行其中，可从春申站乘车到达上海南站。自驾方面，前往莘庄的话沿莘松路行驶，高峰期该路段较为拥堵，上嘉闵高架的入口也在莘松路上，出行花费时间较久。
对于新桥而言，嘉闵高架二期工程是一大利好，此项工程将力争在今年内完成结构贯通，预计2018年全线通车。
全线建成后将成为南北交通动脉，贯通嘉定、青浦、松江、闵行四区。届时，松江九亭、新桥、东部工业区居民可通过嘉闵高架快速到达虹桥机场和浦东机场。
房价解读
从近期楼市成交来看，车墩新桥板块更具备潜力，由于地段和交通的关系，房价一直处于洼地，但从松江来看，两大版块日后都会有有轨电车经过，大幅改善区域内的出行情况。
新桥板块目前在售的一手房房源主要以小面积公寓、经济型别墅为主，是整个上海市场中较为稀缺的物业类型，在能够快速对接市区的交通条件下能够有效控制总价，因此成为了上半年中成交突出的一个版块。
板块内主要是以闵行徐汇区为主要客群。尤其是在新政之后小户型刚需住宅的走俏，更是突出板块内刚需公寓住宅的珍贵。
七、徐泾
区域现状
自“大虹桥”概念被提出，对于徐泾板块可谓是喜从天降，最大的利好莫过于虹桥交通枢纽的建设和轨交17号线的开通，对接轨交2号线成为连接上海东西交通的大动脉,可换乘多条线路直达市区任意地方。
徐泾在行政区域上属于青浦区,但从实际距离上离长宁区更近。板块东面紧邻虹桥交通枢纽,不仅所属西虹桥商务成长区,也是最靠近大虹桥枢纽中心的区域之一。定位为商务成长区的徐泾规划利好显著,发展潜力巨大,但是在虹桥核心商务区域发展未成熟的背景下,作为辐射区域的板块真正发展完善还需耐心等待。
板块规划
17号线将贯通整个青浦区，途经徐泾、青浦新城、朱家角，最终到达东方绿舟，并实现与2、10、13号线的换乘、可便利达到市区。
就区域而言，徐泾板块借助大虹桥概念的辐射，房价上升迅速，目前，大虹桥板块仍然处于高速发展阶段，真正的利好还未完全释放，加上区域内轨交17号线通车在即，未来该地块仍“大有作为”。
房价解读
徐泾板块是青浦区距离市区最近的一个板块，也是大虹桥商务区辐射的第一梯队，关注度颇高，房价也已涨至6万/平。
作为西上海高端住宅区，目前板块自身的生活氛围还需要进一步提高。今年UNICITY万科天空之城以6万/平的单价开盘也获得了市场的认可，购房者对于未来徐泾的发展潜力有很高期待。然而在大虹桥规划红利的刺激下，徐泾的价格已经处于高位，未来的上涨空间有限。
八、青浦新城
区域现状
相比嘉定、松江、宝山等外围区域，青浦新城长期以来缺乏地铁通入，价格也一直处于洼地。随着17号线正式开通的临近，各大品牌房企的入住，青浦新城的板块价值被逐渐引爆。青浦新城作为西上海大型居住区，是上海刚需购房者的置业热土，如今正将迎来腾飞的契机。
当前青浦新城已有青浦万达茂、宝龙城市广场、卓越世纪中心、新城吾悦广场等开业和在建商业综合体，商业配套的完善将直接改善当地居民的消费水平。
板块规划
除了年底试运营的地铁17号线，还有未来即将进驻的乐高主题乐园、华为移动终端研发中心、青浦大型通用机场等规划，在产业经济发展方面有很大的想象空间，更多的商业引进以及人口的引入带动整个区域的发展。
房价解读
目前，青浦新城在售的葛洲坝绿城玉兰花园、新城盛世、景瑞城中公园等为区域主力项目，西南方向的淀山湖新城也开始出现越来越多的新盘项目，如中南君悦府、融信伯爵、大发融悦、首创禧悦等，价格均要达到4万/平以上，已经达到嘉定新城主城区的水平。
作为后发展的新城，青浦新城有后发优势，规划的前瞻性会更好，青浦借助大虹桥的辐射，人口的导入和区域价值提升日后将彰显。
九、金山新城
区域现状
金山新城，在很多上海人眼中最深刻的印象就是“远”。金山新城位于上海城区的西南部，南临杭州湾，距离市区（人民广场）驾车距离大约70公里左右。
截止目前，上海暂无城市内的轨道交通规划至金山，仅有金山铁路支线可以到达金山新城。金山前往市区主要依靠金山铁路支线和长途公交线路。
配套方面，由于之前是金山工业园区的主要居住区，金山新城的配套设施建设较早，配套也相对完善，金山新城主城区大超市、卖场云集，生活气息浓厚，人气不输市区。老牌商场有金山百联、易初莲花等等，新城区新建的万达广场也已开业。
板块规划
金山新城是全区政治、经济、文化中心，下辖金山卫镇、山阳镇的部分和石化街道，是为加速产业和人口集聚，发挥规模效应，推动郊区城市化进程，具有综合功能的中等规模城市。规划金山新城区具有居住、工业、商贸、休闲等综合功能的城市。
规划至2020 年金山新城居住人口约40万人，规划城镇建设用地约43平方公里，人均建设用地约107平方米。
据上海市规土局公布的《上海市商业网点布局规划(2013－2020)》显示，全市将规划形成50个地区级商业中心，其中金山规划了3个地区级商业中心，分别位于金山新城北部地区、枫泾地区和滨海地区。
