文某华、陈某莎诉江苏某果超市公司、某果超市公司房屋租赁合同纠纷案
——违约方请求解除合同的，解除时间可基于公平原则及诚信原则确定
关键词：
民事；租赁合同；违约方请求解除合同；解除时间
2012年1月7日，安徽某润置业有限公司（以下简称某润置业公司）与某果超市（宣城）有限公司（以下简称某果宣城公司）签订《房屋租赁合同》，约定某润置业公司将位于绩溪县某广场商住楼1-3层租给某果宣城公司开办超市。
2017年9月1日，各方约定某置业公司将案涉房屋出售给文某华、陈某莎，某果
宣城公司将租金支付至文某华的银行账户。
2020年4月27日、28日，某果宣城公
司向文某华、陈某莎寄送《解约告知函》，称因经营困难将提前终止案涉租赁
合同。
同年9月25日，某果宣城公司完成了全部员工遣散和房屋腾空的工作。
同
年10月18日，文某华、陈某莎向某果超市有限公司（以下简称某果公司）及某
果宣城公司寄出《关于〈解除告知函〉的回复函》，表明不同意某果宣城公司
单方解除租赁合同。
2021年1月11日，文某华、陈某莎向一审法院提起诉讼，请求某果宣城公司及某果公司给付店面租赁费542044.71元及尚欠的房租费48959.64元。某果宣城公司提起反诉：确认2012年1月7日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议已于2020年4月27日解除并判令文某华、陈某莎退还某果公司已支付租金1300860元、律师费250000元。期间，某果宣城公司被注销，某果公司承继某果宣城公司的被告身份，变更反诉请求第一项为“请求确认或判决2012年1月7日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议解除”，其余反诉请求不变。
安徽省绩溪县人民法院于2021年6月28日作出(2021)皖1824民初63号民事判决：一、某果公司于判决生效之日起十日内支付文某华、陈某莎租金36187.56元；二、驳回文某华、陈某莎其他诉讼请求；三、确认2012年1月7日《房屋租赁合同》及其相关补充协议于2020年9月25日解除；四、文某华、陈某莎于判决生效之日起十日内退还某果公司租金443094.67元；五、驳回某果公司其他反诉请求。
宣判后，文某华、陈某莎提出上诉。安徽省宣城市中级人民法院于2021年11月16日作出(2021)皖18民终1886号民事判决：一、撤销安徽省绩溪县人民法院作出的（2021）皖1824民初63号民事判决书；二、文某华、陈某莎与某果公司的租赁合同权利义务关系于2021年3月4日终止；三、某果公司给付文某华、陈某莎尚欠的2020年3月5日至2020年12月3日房屋增加面积的租金36187.56元，及2020年12月4日至2021年3月4日的店面租赁费542044.71元，共计578232.27元；扣除某果公司安装并附合在案涉房屋内的5部自动人行道扶梯、2部货梯、1部客梯及2部液压装卸平台的费用折价150000元，某果公司于判决生效之日起十日内给付文某华、陈某莎428232.27元；四、驳回文某华、陈某莎一审其他诉讼请求及某果公司一审其他反诉请求。
法院生效裁判认为：文某华、陈某莎2021年1月11日提起一审诉请，要求某果宣城公司缴纳租金，意指要求合同继续履行。某果宣城公司反诉请求则要求确认案涉房屋租赁合同已于2020年4月27日解除。此时，合同履行陷入僵局，即在长期合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同、要求继续履行。根据民法典第五百八十条规定，违约方在符合特定条件的合同僵局情形下有权申请法院终止合同，但不影响违约责任的承担。合同终止的时间应由人民法院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况予以确定。本案中，某果宣城公司于2020年4月27日向文某华、陈某莎寄送《解约告知书》，称因经营困难将提前终止案涉租赁合同，该通知解除不符合协议约定的解除条件。某果宣城公司在一审中提出的反诉请求为确认案涉租赁合同于2020年4月27日解除，该主张解除的请求系违约方提出，因其不具有法定单方解除权，发出的解除通知不能达到解除合同的法律效力。某果公司承继某果宣城公司后将反诉诉请进一步明确，但其要求解除案涉合同的意思表示已在某果宣城公司此前反诉诉请中表达。
对于合同应继续履行还是终止，人民法院应根据实际情况确认。本案中，文某华、陈某莎作为守约方一直坚持合同应继续履行，但鉴于某果宣城公司2020年9月25日已将员工遣散、基本腾空房屋，某果宣城公司将房屋租金交付至2020年12月3日之后不再续交的情况，某果宣城公司已用其行为表明不再继续履行合同。某果宣城公司于2021年5月8日实际注销公司并在本案中提出解除合同诉请，根据民法典第五百八十条规定，本着化解合同僵局、解绑合同双方的法理精神，从尽快稳定交易关系，有效利用资源着眼，也为了公平合理地化解矛盾、兼顾双方合法权益特别是守约方的合法权益，自2020年12月4日起给予三个月的合理期限，人民法院确定双方租赁合同权利义务关系于2021年3月4日终止，在此之前双方的案涉租赁合同关系仍为合法有效。
违约方在特定条件下，基于合同僵局的情形，有权申请法院终止合同的履行，但该主张不影响违约责任的承担。违约方主张终止合同是形成诉权，但并不能直接产生合同终止的效力。合同终止的时间应由人民法院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况予以确定。
《中华人民共和国民法典》第565条、第580条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第60条、第94条、第97条、第107条）
《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第20条
《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第59条
一审：安徽省 绩溪县人民法院 （2021）皖1824民初63号 判决（2021年6月28日）
二审：安徽省宣城市中级人民法院 (2021)皖18民终1886号 判决（2021年11月16日）
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