这个城西3.5环小高层解渴主城刚需？别急，看看bug先

进入房君时间

最近楼市的热门话题很多，但最接地气的莫过于 “刚需被赶出主城区”了。今年以来，主城区开出的刚需项目屈指可数，“刚需当道”已经成为过去式，“改善为王”慢慢变成主旋律。而且以后 随着主城区降容持续进行， 刚需盘 或许会在主城区逐渐 绝迹 。

这样的情势之下，主城区偏刚需的新盘就显得弥足珍贵。这不，听说金牛区的北京城建龙樾熙城又要拿预售了，小白无惧 “满 30 °减 15 ° ”的低温，从城东穿城直奔城西。

曾经的捂盘小能手，这次啥时候开？

说起这个项目，很多人的第一反应会觉得它怕是属于高新西区了哦，其实它实打实还是属于金牛区，但是是在金牛区和高新西区的交界。预计在今年二季度 ，该项目二期二批次328套房源会取得预售。

小白先来捋一下这个楼盘的时间线 ——

可以看出，这个项目的拿地价不贵。对比一下：项目隔壁子的电建洺悦玺， 2017 年底的拿地价是 9500 元 / 平米。两年间翻了几番的地价，也显露了北京城建这样的大开发商拿地的眼光狠辣。

拿地价低，并且第一次开盘之后严严实实捂了 3 年，那么大家关注的点肯定是二期二批次到底啥时候开。实际上今年开年这个盘就一直传出马上要开的消息，但是都快过去半年了还没动静。

小白在售姐那里得到的最新消息是 6 月底开，但是售姐还是很谨慎地加了一句：当然，也不排除 6 月底不开而继续延后的可能。

这样看来，二期二批次又要捂多久，还是个未知数呢。

这个项目到底是不是刚需盘？

介绍项目之前，先来明确一下这个产品的定位。要分析产品，就要先了解它的开发商。

也许成都的购房者对北京城建这个开发商会比较陌生，其实大家熟知的北京鸟巢和天府国际机场都是这个开发商承建的。北京城建是成立 20 多年的大型国企，在北京呈现了很多有名的项目， 立足北京 之后 向全国辐射。 南下成都之后，北京城建在住宅方面共有两个作品，分别是位于 双流的 北京城建 龙樾湾 和 位于金牛的 北京城建 龙樾熙城 。

在北京城建的产品线中， “ 龙樾 ” 和 “ 府 ” 系列 为 品质型产品 ，属于高端产品序列。本次 推出 的为 95-14 平米的 套三套四户型， 综合一万三四 / 平的价格 ，更加契合 纯刚 需 和刚改 群体。

另外需要注意的是， 项目主打低密概念，层高 为 15 层， 虽然 层高不高，但项目容积率 为 3.0 ， 这就意味着每一层的户数更多了。但不同于现在市面上新项目动辄 20% 的公摊，这个项目的公摊约为 14% ，实际得房率是比较高的（得房率高也有个坑，看到最后就知道了）。

该有的配套，可以说已全部配齐

交通： 项目 周边的交通比较通畅，旁边就是蜀西路。 距离何家三队公交站 只有几百 米， 拥有 17 、 54 、 96 、 311 、 705 、 725 等多条线路，不管是进城还是出城都毫无压力。如果愿意多走一会儿，到对门子的中海国际去搭公交，那么线路就更加丰富了。

项目距离地铁 2 号线的金周路站大约 1 公里左右 ，这个距离靠走的话也要走半个来小时，所以地铁红利算是比较稀薄的。也许会有杠精说哪里有 1 公里，只要几百米，那我只能说我们大家都是普通人而不是飞人，甩火腿确实有 1 公里左右。

教育： 项目周边的教育资源算是很丰富了，特点是私立多、公立少。 金苹果中海国际社区幼稚园、成外附小幼稚园、西芯小学、金泉小学、成外高三校区 都在项目的近距离之内。

关于这个项目，购房者关心的是它能否正读旁边的茶店子小学新科校区，毕竟茶店子小学是金牛区公立小学的扛把子。售姐说目前项目正读的是金泉小学，茶店子小学新科校区是隔壁电建项目的配建，公立小学划片这件事都是划了才知道，所以不确定能否划到茶小。

商业： 说到商业，小白还是想隆重说一下的。项目自带 20 万方的大型购物式商业区 ，但目前还只是个坑，真正呈现还要几年，所以不说；隔壁电建配建了一个菜市场，买菜会很方便，这个也不说。小白想说的是对面中海国际的商业配套。

作为一个大型的成熟社区，中海国际的商业配套中海国际购物公园真的hin巴适——沃尔玛、麦当劳面对蜀西路，作为门面担当，背后就是各种目不暇接的网红店，对于喜爱逛吃逛吃的年轻人来说只有那么对胃口了。闲暇时来这里剥剥小龙虾、喝杯奶茶，还可以烤肉日料串串 ……只有那么惬意了。

Bug有哪些？买之前还是先掂量下

虽然项目本身和配套看上去都不错，但小白还是要把它的 bug 讲清楚。

一． 首先一个 bug 应该就是捂盘了，之前捂了 3 年是过去式，这次会不会继续捂还不清楚，房票珍贵，购房者真的想买还是要好好权衡一下。

二． 其次的一个 bug 是精装修，当然了，目前 很多精装项目都面临精装维权的问题。前面已经说了，这个项目是带装修的，装修标准是 2000 多元 / 平， 为基础装修，仅包含卫生间、厨房、地板地砖和墙面等 。 但是一期交房的时候业主发现了很多问题，包括中庭呈现和沙盘不一致、 宣传的落地窗如今变成半落地 、 空调机位架外漏 、 卫生间窗户一半在室内一半在室外等问题 ，业主在维权的过程中甚至爆发了肢体冲突。

当然，虽然不能从一期出现的问题就断定二期或出一模一样的问题，但一期的维权事件也对这个项目的口碑造成了不好的影响。作为购房者，肯定是希望在有前车之鉴的情况下，开发商能够在这样好的位置不负希望，挽回口碑。

三． 还有一个 bug 是这个项目目前没有户型图，而二期的户型的一个奇葩之处是在卧室里隔了一道墙（开发商可能是从赠送面积考虑而做了这样的骚操作），购房者买了之后要自己把这道墙敲掉，二次装修，费时费力。