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复盘一下年初关于
“2020年房地产走势的十大预判”，看看对了几个
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文｜马光远
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一、调控政策大概率放松
2019年全年出台调控措施620次，去掉节假日等于每天调控两次！这样高频率的调控前无古人，但也后无来者。
放松不代表重回刺激
，已经没有太大的刺激空间了。放松调控对大多数城市已经没有任何必要。
房价下跌的概率大于上涨的概率。
注意“全面落实因城施策”的措辞，注意“稳房价稳地价稳预期”的“稳”的精妙含义。
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二、房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看
2019年我们一再说是房地产的寒冬，最困难的一年，但房地产的很多指标仍然抢眼：房地产开发投资的增速在10%以上，全国土地出让收入高达7万亿，销售额再次创新高突破了16万亿。
考虑到这些数字是在一年调控620次的情况下发生的，房地产的生命力之强，令人发指。
2020年，出于稳经济的需要，房地产各项指标都不会表现太差，但销售、开发投资的增速、土地出让金要达到2019年的高度难度很大，我们的总体预测是投资开发的增速会跌到5%附近。
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三、行业的整合和洗牌加剧
2018年，风生水起的
“去地产化”
一度风靡地产界。2018年的
“去地产化”
其实是一种矫情，是盖房子赚了钱，然后做点医院和大健康旅游之类的。
2019年，
“去地产化”
戛然而止，因为，主业都玩得很困难，没有闲情逸致打理“诗与远方”，全年破产房企500家。行业集中度仍然在提高。但是，这仅仅是一个开始。
对于中国房地产市场而言，现在的问题仍然是开发商太多了，还需要出局一批。我其实特想列一个出局的名单的。
2020年，开发商的日子不会太好过，对有些开发商而言，当寒冬来临的时候，甚至连一声呻吟都来不及发出就已经壮烈.
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四、一二线城市房价会反弹
以前有人说，
“京沪永远涨”
。这世界上除了年龄，真的没有什么东西是一直涨的。
2017年，我建议一二线房子多的人可以在年底减持手中的房子。特别是对“京沪”两地的人明确指示，这两个城市的房价高了，要卖掉多余的房子。广州虽然个别区域有洼地，但总体补涨也到位，面临调整的风险。
事实上，2018年和19年，京沪两地的房价不仅没涨，而且调整的还是比较厉害的。当然，不能看统计局的数据，统计局的数据可能会显示，每平米掉了2元。事实上，大多数二手房调整的幅度在15%到20%。一些已经回到了2017年之前。
现在，我可以肯定地说，京沪两地的房子可以开始看了，2020年会有反弹。
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五、2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市
我不会单独说五六线，因为五六线的房价总体而言处于历史天花板，大量的五六线城市人口在流失，经济乏善可陈。三四线在经历棚改等补涨行情之后，大多数三四线城市的房价已经涨到阶段性高点。
仔细研究发现，2020年，已经没有任何概念可以做，那只有调整一个结果。过去几年，在三四线布局的开发商，得准备过点更不好的日子了。
但我这里仍然强调，中国房地产的未来就是“三个20%”，任何城市都有20%的房子值得投资。
好房子好品质好地段在任何城市都是稀缺的，我从来不看空真正具有稀缺性的房子。
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六、城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”
中央财经委员会第六次会议提出，推动成渝地区双城经济圈建设，有利于在西部形成高质量发展的重要增长极，打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展具有重要意义。
高层提出
“强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，助推高质量发展。
”
这意味着“成渝双城记”成为继大湾区、雄安、长三角之后，又一个重点打造的城市群。
我过去一直呼吁“西三角”格局，也就是重庆、成都和西安。但重庆和成都似乎不太愿意带着西安一起玩。双城记也挺好的，2020年，这两个城市的房地产不会太差。
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七、房产税2020年不会出台
房产税出台的最好时机错过了，在房地产面临周期性调整的情况下，房产税会成为压倒骆驼的稻草。决定房价走势的，有很多原因，但唯一可以不考虑的就是房产税。
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