站在2021开年的端口，打开新地图第一篇章，今年该何去何从？下一个市场热度在哪里呢？
答案是：杭州
二线龙头城市，互联网之都，旅游城市，发达的乡镇经济，中国富商最多的城市，藏富于民的城市。
最重要的是，这是一个50万就能买到500万的城市。
1）模型
按照传统模型，房价上涨是线性的，每年稳步提升，但是近几年大城市基本都有着严苛的限购限贷政策，致使房价一直被打压，人为的干预使得本就该上涨的房价引而不发。
同时需要注意的是，房价的上涨与货币是直接关系，只要货币依然在增长，房价自然停不下来，引而不发不代表不涨，只是呈现了阶梯式上涨和结构性上涨。
比如正常行情是这样的：
而阶梯式上涨则是这样：
阶梯式上涨:传统的线性上涨变成三年不涨，一涨就是翻倍。
结构性上涨:分化式涨幅，人口流入多的城市涨，人口流出的城市不涨；有产业的板块涨，没产业的板块不涨；次新小区涨，老破小区不涨。
自从2019年底开始，楼市已经开始启动，率性领涨的是深圳，短短三个月的时间内西部很多楼盘就涨了50%，之后上海，北京，广州，杭州也跟着启动，其次是其他二线城市，动能一波波传导过去。
上涨模型变了，投资逻辑也要发生变化。
以前是死守主场，现在是哪里有行情去哪里，哪里有热度去哪里，以前是买低单价，现在合适的时候要选择核心区高单价。
为什么是杭州，下文从几个方面去讲：
2）杭州的基本面分析
a.货币
一个人购买力有多强，看他银行存款有多少
一个城市房价有多高，跟存款总量息息相关，存款越多的城市货币支付能力越强。
上图可以看出，杭州的货币总量是5.4万亿，仅次于北上广深等一线城市排在第五。
值得一提的是，所有城市中，货币增速最快的却是杭州，23%的增量领先于深圳的20%和上海的16%，说明杭州是一个快速增长的经济体。
全国排行第五的存款总量，排行第一的增速，都表明杭州楼市不容小觑。
b. 人口
人口指标中，我们更关注三个数据：
增量人口数量
人口质量
年轻人口数量
上图是2017-2019三年各大城市落户人口数据，深圳，广州，杭州的落户人口均在120万左右，构成对外地人口虹吸效应最强的城市。
而2020年，杭州的数据更是夸张，光是35岁以下的大学生落户人口数量达到43.6万人，领先全国，人才净流入率继续保持全国第一。
有数据表明，杭州近几年光是35岁以下的大学生流入数量就达到100万，并且大部分都流向了互联网和高新技术产业。
这说明杭州的新增人口数量还是质量还是人口年轻化程度，都是领先全国。
c.产业
产业是一个城市的核心价值体现，看上市公司数量代表着该城市存量市场，而独角兽企业数量则反应该城市的潜力，代表着增量，独角兽企业孵化越快的城市代表其背后的产业等级越高
注：独角兽企业指估值在10亿美元以上的初创企业，主要出现在互联网领域及高科技领域
产业得分也反应该城市“有钱人数量”，得分高的城市，总价上限很高，豪宅无上限，得分低的城市，总价上限低，豪宅没有市场
杭州的上市公司数量是153家，独角兽数量排名第四，仅次于京沪深，已经挤进一线城市序列，阿里巴巴对上下游企业带动性很强，未来科技城孵化众多上市企业，产业非常好，背后是一些高薪人才，人口质量远超厂妹
综上，货币常年保持20%以上增幅，新增人口连续三年领先全国，高新技术产业和互联网产业名列前茅，种种基本面看来，杭州有可能挑战“中国第四城”。
而杭州房价目前是3.5万，距离北上深仍有很大差距，只有北上深6折的样子，在奋力追赶北上深的同时，房价自然会一步步拉近。
所以，杭州绝对是绩优股，赶紧去买，不买还涨。
3）杭州购房资格
虽说基本面好，上涨空间大，但是外地人员购房资格获得容易程度也决定是否值得投资。
杭州主城十区（除临安区）限购，拥有购房资格的人群是
3年内连续缴纳2年社保或者个税
杭州主城区户口（外地迁入临安，建德，桐庐，淳安的需要满2年，父母投靠子女的需要满3年有购房资格）
虽然落户的方式看上去非常多，对于普通人来说，性价比最高的路子是学历落户。
35周岁以下的大专，45周岁以下的本科，缴纳一个月社保就可以落户，落户流程2个多月。
另外，杭州的H票路子一直都在，这也是一个更不错的选择，和本地五年以上的户口JH，一次性可以直接过户两套，比学历落户更快更划算，这是近期首选方案。
4）杭州信贷政策
抵押贷政策：
额度可以做到9成甚至10成
利率可到3.85
不看流水
单个行1500万之前随便批，甚至有个行单核3000万以内随便批
装修贷审批宽松可并发，利率低至2厘
很宽松的政策，在全国都是首屈一指。
工农建中四大国有银行融资成本低，抵押贷产品的特征是利率低，审批相对难，额度较低，一般是6-7成，利率3.85-5%
浙江系银行利率高，审批宽松，额度较高，可以做7+x的产品，其中7成是抵押贷，综合年利率5左右，信用贷部分利率较高，加上抵押的7成综合年化5.5-6之间
注意几点：
1.营业执照一定要提前准备
2.流水尽量要真实的
3.放款之后一定要截断
4.可以BF装修贷，要早点准备起来
只要提前准备，在杭州买房基本可以做到1-2成首付，选筹合理，100万可以买到总价500万的房子，准备个200万资金在杭州买两套，两年之内有很大的希望可以上A8。
5）杭州地段分析
现在的房产市场是结构型行情，分化极其严重，同一个城市近两年常常出现好的板块已经翻番，有的地方还不涨的状况，比如南山和龙岗。
一个城市怎么发现最具备投资价值的板块，可以关注三个指标：
a.人口去了哪，人都是用脚投票的，观察各个区的落户人口，我们就能知道哪里的刚需关系最紧张。
b.产业在哪，好产业所在的地方，人口的购买力就比较强。
c.政府规划了哪，政府主力规划的区域，一般会引进地铁和学校，这二者对房价的带动性极强。
根据以上三点，我们看看杭州各个区块的表现，滨江，萧山，西湖和余杭是近几年落户人口最多的区，再结合产业和政府规划，得出杭州的价值投资板块是：
东邪——钱江世纪城+奥体+滨江+市北
