最近的州城房价一路看涨，不断刺激着购房者的心脏，撞击着客户的那跟紧绷的弦。无论在酒桌、贴吧、微信群、朋友圈还是在办公室，公交车，房价成了关注的焦点，甚至在广场舞的闲暇，偶尔也能听到大妈对房价的议论。
德州的房价怎么了？
房价的高涨，加剧了刚需购房者对未来的迷茫和纠结，身边去年咨询我买房子的朋友，从过去纠结选择何处，到现在再谈起房子，只能哀声叹气。而对德州房价高涨以及未来的房价趋势，业内外人士以及媒体开始了各种的预判和解读；同时在各个论坛、微信群、QQ群也出现了各种的声音。有辱骂炒房者的，也有抨击无良开发商的，也有各种的反驳、争吵以及论断。
各种声音的出现，更多的是因为地产这个行业信息的不对称。
行业的信息局限性，致使大部分的购房者很难接触到真正有效的信息；难以获得客观的楼市解读，面对高涨的房价，不可避免的出现各种的抱怨、负面情绪。而作为第三方的部分媒体也很难以有比较客观、真实、有效、专业的数据分析，给予购房者指导；只会是作为剪刀手“复制粘贴”或者成为了开发商宣传的工具；
在当下政府工作程序的日益透明化，以及网络时代的便捷性，每个楼盘的信息我们可以轻而易举的获得，但很多购房者容易获得的信息，参杂者太多的主观因素以及利益牵扯。无论是一二线的北京还是三四线的德州，这都是不可避免的。
市场需要关于楼市的分析，更需要有数据支撑客观的分析。
废话少说，切入正题：
百度百科中，对于价格的阐述是“在现代市场经济学中，价格是由供给与需求之间的互相影响平衡产生的”
而影响商品价格的因素无非就是下列几种：
影响价格的主要因素是客观市场的供求关系。
1、商品的供求情况影响商品的价格
2、社会劳动生产率影响商品的价格
3、市场竞争影响商品价格
4、货币的价值影响商品价格
5、纸币的发行量影响商品价格
6、国家对商品价格的管理和调控影响商品价格
百度百科
首先来看，德州全市以及中心城区近些年的土地出让情况，从图中可以看出来，2014年，德州全市的房地产土地出让面积急剧下降，而中心城区土地购置面积却逆势而上，达到了顶峰，2015年-2016年，德州中心城区房地产企业土地购置急剧下降，2016年，德州中心城区房企购地面积伴随着全市出让面积的增加稍有回升，但稍有的回升也难以撑起。
中心城区平均地价逐步增高，楼面价再创新高，八里庄西侧津德利地块，按经开区2.8的基本容积率，楼板价达到1994元/㎡；
土地是决定未来市场房子供应的重要前提；
2017年德州中心城区商品房预计供应45公顷（675亩）但截至现在，仍为0成交；
从图中可以看出，自2013年，德州全市的平均房价在逐步提升，尤其2016年，涨幅达到了7%，而销售去化面积增速也在快速提升；
影响价格的首要因素，则是市场供求关系是否平衡，德州中心城区，2017年初库存货量在25万㎡左右，而德州中心城区2016年月均去化量在12.5万/㎡左右，（2017年的月均去化量因各种因素，要高一点），加上年后新开盘项目新增货量预计10万㎡左右，上半年的市场货量远远的低于市场需求。
从数据分析来看，预计8月，中心城区住宅货量开始提升，各个项目在经历短暂的工期等待阶段，开始众花怒放，百家争艳；
以往的竞争局面再次出现，尤其开发区，新老项目货量齐发，竞争会更加的激烈；但预计在2018年5月初同样会再次出现货量紧张的情况；；
老城区经历暂短的火热后，2018年元旦后将会再次货量不足，并且此次时间将会持续6个月以上，进而，二手房市场将会更加的火爆，甚至一房难求。
而作为运河区，货量供应相对稳定，客户多为地缘性居民，同时部分客户流失到中、东部市场，市场需求量稳定，市场压力较小；
而从整体来看，8-12月份德州中心城区货量供应相对充足，价格将会保持平稳，货量的增多，客户选择性提高，部分项目销售压力增大，某些相对竞争实力较弱的项目价格会稍有松动；
当下德州市场库存压力依然较大，现有拿地开工及未开工货量达到390万㎡，按照2016年中心城区月均去化12.5万㎡/月计算，库存去化周期达到31个月，近3年之久！
其实货量多得很，只是工程进度跟不上！
那货量有了，房价会不会降一点？
不一定！因为在一开始就说过：影响价格因素太多太多，市场的供求虽然虽然是影响价格的重要因素，但不是唯一因素；
但可以预判的是，德州房价近一年，难以再次出现如同当下的疯狂。而未来8-12月份，将会是近1年来，购房者入手的最好时机！房价也许不会降，但至少选择性要大了很多！
与众多的购房者一样，小房也在期待着房价的平稳，让这个市场有其所该有的样子。
2014年开始，整个行业一直在呼喊着去库存，的确，看到德州当下的货量库存，也为之一振；但，库存去到何种程度，以何种标准去库存！这是我们需要思考的，“切忌一说去库存，恨不得把所有的措施都加上去，恨不得一夜之间就把库存消化掉，结果又炒起一个泡沫。”例如当下的德州，2016年货量平稳的去化，但到了2017年的大好春天，楼市的青黄不接，把德州的房价推向高点。
当然，很多事情并不是我们这些小人物能够决定的，政府有政府的规划，当政者有其发展的策略。
行业整体在提升，在前进，但同时也在筛选与他一起前进的人。作为从业者需要更深入的洞察，面对行业的变化，要应时而变，有所作为，积极的应对行业风险，提升自我专业能力，与这个我们赖以生存的行业一起，共同成长。
小房一直认为只有在竞争激烈，行业下滑的时刻，才能体现营销者的价值。人们更喜欢“雪中送炭”而不是“锦上添花”。只有退潮了，你才会知道谁在裸泳。
☉以上文字仅供参考，部分数据为预算估计，并非实际准确数值，同行交流，欢迎拍砖，同时欢迎加个人微信“2729460569”，探讨沟通☉
