万达商业冲刺A股有新进展，王健林离世界首富还有多远？

上周才因借壳事项与绵石投资互撕的万达商业，今日又因现身IPO排队审核队伍而引发市场关注。

仅15个月王健林愤然离席弃H股

万达商业注册于2002年，2007年通过向万达集团收购27家地方公司，成为万达旗下地产发展的唯一平台。也是从这一年开始，王健林陆续向37名个人转让股权，并引入机构投资者。

从2008年3月的第一轮融资开始，万达商业一系列极为复杂的股权操作，并形成了11个机构投资人和113名自然人股东。这其中，既有万达集团总裁丁本锡、副总裁李耀汉、尹海、宁奇峰等在内的肱股之臣；也有包括史玉柱、张大中、卢志强、孙喜双、丁明山、何志平等与王健林交往深厚的富豪；还包括建银国际、天津银元嘉基金、华控产业投资基金、太盟基金、赣州壹泰基金在内的机构投资者。

万达商业上市之路最早可以追溯到2005年。当时香港REITs上市大门打开，万达商业当时计划将9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。但2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的171号文件，万达REITs计划被迫搁浅。

2009年，王健林曾试图在A股IPO，并提交上市文件。但受限于国家宏观调控政策，等待四年后，2014年7月1日宣布停止，万达A股上市计划流产。

2014年12月23日，万达商业在港挂牌，发行价48港元。股价平开后走低跌破发行价，一度跌4%。收盘价破发，这似乎为万达商业日后的退市埋下了伏笔。

万达商业IPO是香港资本市场三年来的最大单，在机构投资方看来，万达商业的市值至少在3000亿元，而不是久久徘徊在2000亿元。

“不行就换”，这是王健林被外界所熟知的雷厉风行风格之一。

事实上，万达商业登陆港股到宣布私有化仅15个月的时间。2016年3月30日，万达商业发布公告称，拟以每股48港元的价格将所有在外流通股份售予母公司大连万达集团，从而完成公司的私有化。3月30日收盘价格38.8港元，折合市盈率仅4.62倍。

在香港上市的恒大地产，市盈率也只有5.62倍。最近恒大地产36亿收购嘉凯城，迈出回归A股关键一步。而A股的万科，按停牌前的价格计算，市盈率是16.7倍，是万达的3倍多；同样登陆A股的绿地，按3月30日的收盘价计算，市盈率高达33.7倍，是万达的7倍。很多媒体也用“估值之低令人发指”来描述，并称港股一直对地产类估值存有偏见。

此前，万达集团董事长王健林在央视《对话》专访中首次谈到了万达商业私有化的问题，他指出，万达商业上市仅仅一年半又私有化退市，一定要付出比上市更高的成本。坚持私有化原因可能是多种多样的，最核心原因有两点：

第一，价值被严重低估。万达商业不同于一般的房地产公司，注意看财报，去年净利润构成当中35%来自于固定租金业务，就是说来自于租赁业务已经有1/3.

第二，这次私有化创造了一个全球新的模式。所有的私有化都是由大股东发起，而且大股东收购，但是这一次大股东没有拿一分钱，这次私有化我们不参加。所有私有化的钱，我不借钱，我也不负债，首先协议签得很清楚，不为这些投资者担保，你们看好，自己进来，我们不承担任何费用。

IPO审核提速，万达商业审核状态变成“已反馈”

3月2日，在上交所首次发行股票正常审核状态企业基本信息情况表中，大连万达商业地产的审核状态已变成“已反馈”，序号位于第89位。

据了解，序号排名居前的主要是已通过发审会、预披露更新以及已反馈的企业。此前证监会每周五公布的审核企业信息表中，万达商业排名在100多位以后，状态均为已受理。

业界此前认为，以万达商业截zh2015年底超过1800亿元的净资产规模来看，预计未来万达商业在A股的市值规模将达到5000亿元到6000亿元规模。

据此前万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。同时，如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

有市场人士指出，此前万达商业一直在做借壳和IPO的两手准备，但登陆A股最大的可能性仍然是采取IPO的方式。

此前有分析称，万达商业回归A股可以有两种选择，一是借壳上市、二是采取IPO方式。从时间上看，如果借壳，可能仅需要1年多时间，但是由于万达商业体量庞大，寻找适合的壳是一个难题。若采取IPO方式，则需要漫长的排队以及承受中途的各种不确定。

从市值方面来看，近期顺丰控股在A股借壳上市之后，一度收获五个涨停板，其董事长王卫也即将威胁到万达董事长王健林的中国首富地位。以A股目前的估值水平，假如万达商业地产在A股成功上市，王健林未来很可能成为世界上最有钱的人（超越首富比尔盖茨）。

从同行业公司IPO排队的情况看，与万达商业一起排队并处于“已反馈”状态的包括富力地产（序号102）、同策房产咨询（序号129）、金辉集团（序号143），而南都物业、碧桂园物业、首创置业的审核状态仍为“已受理”。

申万宏源分析人士称，去年11月以来IPO审核明显提速，从以往每月两批升级为每周一批。特别是11月内共放行52家公司IPO，数量创出年内新高，单月获批数量接近半年总和。这让排队IPO的万达商业希望增加。从目前的平均速度来看，顺利的情况下，从已反馈到挂牌上市前后需要经历半年的时间。

值得注意的是，富力地产和首创置业，以都是港股上市公司，现正在谋求“A+H”同时上市。而且这两家企业在回归A股的道路上都曾经有过失败的经历，现在它们都整装待发，冲击A股上市。

不过，此番万达商业从H股退市回归A股看起来并不容易。除了绿地等少数国企借壳上市之外，目前尚未有其他房地产公司成功在A股实现IPO。

不过可以预见的是，由于A股与H股估值差异较大，万达商业一旦从港交所退市并成功登陆A股，参与其私有化的股东有望获得较大收益。

目前在A股上市公司中，直接参与万达私有化的有国中水务、泰达股份、杉杉股份，旷达科技。此外，皇氏集团也在同日证实，公司投资的上海赛领皇氏股权投资基金是万达私有化要约收购财团成员之一Red Fortune Global Limited的参与人。

王健林或将挑战世界首富？

在王健林2016年的图谱中，万达要向总资产7500亿元发起冲击，同比增长18%。2016年万达直接将商业地产的收入从1640亿降至1000亿，这场-640亿的革命，将引起一系列多米诺骨牌效应，“一个万达颠覆万达的历程”。

万达下着如此大的棋，王健林欲在2018年完成现在已进行的第四次转型：万达旗下的影视、体育、金融等公司全部上市，万达三分之二的利润和收入将来源于服务业。由重资产向轻资产转型，2016年，对王健林来说是至关重要的一年，而万达商业是王健林的根基。

截至5月30日，王健林家族持有的万达股份，王健林夫妇持有万达商业54.26%的股权，以回购价计算价值约1297亿港元。国金证券香港董事总经理黄立冲认为，万达商业回归A股，其估值应该比香港估值增加50%——这意味着，在回归A股后，王健林家族持有的万达商业股权有望为其贡献550亿元人民币新财富。

一些媒体统计，如果按照最高市盈率计算，仅万达商业一项最高就可为王健林家族贡献约4340亿元人民币(约659亿美元)的个人财富。

此外，王健林还拥有另外一家A股上市公司万达院线(002739)50.72%的股权，以万达院线停牌前的价格计算，王健林所持股份的市值约为478.27亿元人民币(约73亿美元)。再加上万达集团旗下5大上升潜力股：万达影业、万达体育、万达电商、万达旅业、万达金融，王健林未来很有可能超比尔·盖茨(2016年世界富豪榜第一位比尔·盖茨拥有750亿美元的资产)成为世界首富。

万达将成全球最大商业地产商

目前，万达集团旗下有三大业务板块，分别为万达商业、万达文化集团、万达金融集团。

2015年万达商业全年营业收入为1242.03亿元，同比增长15.14%，核心净利润为170.16亿元，同比增长14.79%。其中地产业务合同收入1640.8亿元，同比增长2.5%；新开业的万达广场26个，万达广场租赁收入144亿元，同比增长30.7%。预计到2020年，万达广场总数将达到400个。瑞信预计2015年至2018年的总收入及核心净利润的年复合增长率分别为9.7%和12.2%。

万达广场重点选择在三、四线城市的核心区域，万达披露的地价信息显示，万达拿到的地为1000＋元/平方米，建造成本为5200—5500元/平方米。

此次私有化的万达商业的三大主要收入来源依次为物业销售、投资物业租赁与管理、酒店运营。在2015年的总收入中分别占比82.5%、10.9%、4.0%。其中物业销售收入1025.15亿元，占比由2014年的85.05%下降至82.54%，虽然仍是主要收入来源，但整体结构占比减少了2.51个百分点。同时投资物业租赁及物业管理及酒店经营的收入增速明显加快，分别为物业销售的3倍和2倍。

而王健林一直提到的万达商业要转型轻资产模式，将彻底改变此前所走的重资产路线。

所谓的轻资产模式，即通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等启动项目，所投资本由外部第三方资本投入，万达总体统筹，这样可以减少万达商业的土地储备和贷款。截至目前，已完成3个资产包共计15个轻资产广场的合作。

2011年至2014年，万达商业可持续收入的年复合增长率达到40%，花旗预计在2015年至2018年，此数字能维持在30%。同时，花旗预计2017年万达商业可以超过西蒙，成为全球最大商业地产商。