【今日推荐】PPP项目土地开发十问十答

答： PPP项目 按照《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》的要求依法采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购的方式采购社会资本方；

土地按照《土地管理法》及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定进行出让。

该种模式下，依法采购的PPP项目社会资本方有摘不到特定土地的风险，这也是前期社会资本方最为担心的一个问题。一般可通过以下方式解决：

也就是说，“PPP+土地”可以联合招标，且不违背现行法律的规定，可以简化PPP项目土地获得程序，有效规避“不能同时拿到项目和土地”的风险。

答：主要经历了4个过程：BT模式--土地补偿模式--利润分成模式--PPP模式。

1、BT模式： 土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。

2、土地补偿模式： 土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。土地补偿模式从BT模式的基础上演变而来，是开发商曲线拿地，实现一二级联动开发的典型的商业模式。

3、利润分成模式： 利润分成模式指土地一级开发商接受政府的委托进行土地一级开发，将生地做成熟地后移交给政府，政府以招拍挂的形式进行土地出让，土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金、教育资金、农田水利资金、市集中资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成，一般而言，在土地出让金无法弥补土地开发成本的情况下，政府会承诺给予开发商较低的保本收益。

4、PPP模式： PPP模式也叫公私合营模式，即政府授权民营部门代替政府建设、运营或管理基础设施（如道路、桥梁、电厂、水厂等）或其他公共服务设施（如医院、学校、监狱、警岗等）并向公众提供公共服务，利益共享，风险共担的一种商业模式。土地一级开发包含大量的基础设施和公共设施建设内容，是理想的PPP模式运行领域。土地一级开发的主要收入来源为土地出让收入。

2016年2月2日，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》【财综4号】提到：

明确表示：土地一级开发业务中的拆迁安置补偿服务以及土地开发的“八通一平”均可通过政府购买服务的模式进行。政府购买服务模式不要求有运营内容和运营收益，对合作期限没有明确要求，操作起来也没有PPP那么复杂，具有更强的实用性。同时，由于地方政府用于支付服务对价的资金是列出财政预算的，也就是说，工程还没开始，钱已经有了着落。这种模式再好不过！

根据《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》【财综4号】截取的第七条“项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得已项目所涉及的土地名义融资或者变相融资”，明确以前有很大争议的土地溢价分成今后是违法违规的。

根据《土地管理法》，土地大致可分为 建设用地、农用地和未利用地。 PPP项目所涉及的土地大部分为建设用地，少部分为农用地，在项目的实施过程中可能出现农用地转化为建设用地等情况。

根据我国土地法规，PPP项目用地可以通过 无偿和有偿方式 取得。无偿方式主要是指划拨，有偿方式主要是指出让、租赁和国有土地使用权作价出资入股，其中出让方式有包括招拍挂和协议出让。

1、有偿使用

有偿使用包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等。 目前出让是我国供应国有建设用地的最主要方式，租赁和作价入股均作为补充。 出让的方式，包括协议出让和招标、拍卖、挂牌出让方式。

在PPP项目中,依据土地管理等相关法律法规,商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地或同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖或者挂牌方式出让；同一地块只有一个意向用地者的非经营性用地，可以使用协议出让的方式取得土地，未来逐渐鼓励以租赁方式供地(《养老服务设施用地指导意见》)，除公共租赁住房和政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场用地可以作价出资方式供应外，其余土地均应以出让或租赁方式供应(财金〔2016〕91号文件)。

2、无偿使用

无偿使用的供地方式是指“划拨用地”。 划拨用地是我国特有的项目建设用地的取得方式之一,具有“三无”的特点,即无偿取得、无期限、无流动， 但是土地前期开发需要支付相关费用和成本，政府可以经过相关情况收回土地，经过批准土地也可以进行抵押和转让，因此“三无”特点并不绝对。

对于哪些项目可以使用划拨土地,《城市房地产管理法》第24条和《土地管理法》第54条均有相关规定,具体操作目前按照国土资源部2001年9号令中列举的划拨用地目录。对于哪些主体可以取得划拨土地并没有限制,实践中大部分是国有企业取得了划拨用地。