专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

杭州楼市，短疯之后，必须乖点！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-11-23 08:59

正文

好久没聊杭州楼市了。全国房地产板块轮动，你方唱罢我登场，近期杭州已非最热点。

但是，老杨不会忘记杭州，毕竟是老杨买房之城嘛，而且今年3月开始，部分红粉跟随老杨在杭买房。近两个月，老杨仍在跟踪杭州数据。

通过三组数据，与关心杭州的朋友们，分析一下市况。

第一组数据：10月成交略减，量价仍强

杭州住宅成交量，从2014年8月开始放量，2015年进一步放量，2016年3月暴增，其后一直保持高位，其中9月份由于G20利好刺激，成交量再现天量，但未超过3月。10月，量略减，但仍处近几年高位。暂无忧。

从月度新增供应量与成交量关系来看，2014年四季度以来，总体保持成交量大于供应量，尤其是今年非常明显。10月成交量略减，但成交量仍远大于新增推盘量。市场处于强势状态。

从均价来看，2011年初开始，振荡式下行，2015年企稳小涨，今年三季度才开始大涨，尤其是8、9、10月。但看均价，也只是刚回到2011年初。由于国庆后政府控制推盘价格，造成交均价涨幅小，其实当前多数区域房价早就创新历史高了。

第二组数据：库存大减

杭州库存最高的时候是2014年下半年至2015年上半年，当时业内外都持悲观或谨慎态度。但后来市况表明，库存持续下滑，尤其是今年以来，加速去库存，直至10月，仍在明显减少。

去化周期最高的时点是2014年6、7月份，其后快速下滑，但2015年一直在十几个月的中位徘徊，此时房价企稳，小涨。而2016年，尤其是3月以来，去化周期加速减小，跌破10个月大关，9、10月进一步低于不足5个月！此时，房价只能大涨！

第三组数据：10月房价涨幅较大

国家统计局数据显示，2016年10月份，70个城市中，无锡、长沙、郑州、济南和杭州五个城市的房价环比增幅最大。其次是赣州、武汉、福州、南京和秦皇岛。

显而易见，四个一线城市，全部从环比涨幅十强中消失了！同时，上半年疯热的“四小龙”（南厦合苏），也只仅有南京排第八，估计11月南京也会被挤出十强。这正是房地产板块轮动的鲜明体现！接受过老杨指导的VIP粉，尤其是实战的朋友，可能会深切的理解这一点。

具体举三个小例子吧。去年四季度，我推荐可在一大堆城市买房，惟独不建议在深圳投资房产；今年3月，我推荐杭州，而不建议在苏州购房；今年8月，我推荐长沙，而不在合肥购房。现在结果如何？老杨的很多药方，要隔一段时间，才能见疗病。

你如心急，别找我看病，呵呵。在投资领域，心急是大忌！心急之人，更易追涨杀跌、利令智昏。

众所周知，前段时间，杭州又出台政策了。木办法，9、10月，连着两个月，杭州房价涨幅太大，太靠前，太扎眼，国家主管部门向当地政府施压。

可怜的西子妹妹，本轮房价上涨，涨得晚了，虽然9、10月大涨，但相比春节过后一直大涨的三位大锅：南京合肥厦门，其总涨幅仍嫌小哟。不过，据此也可推测，明年降温过程中，西子妹妹的降幅也会小一些。

有当地粉丝向我反映，在主管部门的高压之下，近期杭州官方对于新盘，要求预售价格不能超过前三个月的平均价，而且不让捂盘。于是，部分楼盘近期所推房源，就出现了“被降价”。而这种做法，并非杭州一家。凡是调控压力大的城市，基本类似的管控预售价。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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