今天就分两个部分简单聊聊万亩大盘如何拿地及运作。
一、拿地
1
、拿地指标
万亩大盘最难过的事情，就是建设用地指标。一个三四线城市一年也就三、四千亩的新增用地指标，就算是二线城市也就万亩上下，又要覆盖政府急需的基建项目，又要满足政府招商引资的工业项目，留给商业性开发的指标并不多，就算政府对你的万亩项目再倾心，一年给个几百亩也就到头了。你勾的万亩项目，如果都需要建设用地指标，得出让个好几十年才能完成。当然也会有人说，现在三四线城市供应都在放量，其实大部分都是城市里拆迁拆出来的存量建设用地，不挤占新增用地指标。
现在大部分的万亩项目的捷径，其实就是走填海路线，比如恒大海上威尼斯、恒大海花岛，这种只要有海域使用权证（建设用海），就能逐渐转为建设用地，基本上就不占用指标，当然现在政策也在不断收紧，批复也越来越难。
然后就是所谓的田园综合体，比如万亩大盘，里面一半以上都是租赁流转的农田，还有一部分的宅基地原拆原建，做集体建设用地的买卖，另外做个几百亩的国有建设用地开发。但这种盈利是比较困难的，毕竟好卖的东西并不多。
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、拿地节奏
指标的问题是很难，但万一解决了呢。现在政府有
1
万亩的土地可以马上出让，你准备怎么拿地？很多人会觉得一开始只拿
500
亩，后面等卖得好了，用前面赚的钱滚动来拿后面的地。
但是问题来了，当你房子卖得好了，有利润了，其实就意味着土地升值了，政府会怎么想？要么涨价卖你，要么涨价卖给别人，也不是政府出尔反尔，而是政府集体决策，不可能有人扛掉国有资产流失的帽子。
所以正确的做法，其实就是首期直接拿掉
2000-3000
亩以上，剩余的土地也要尽快拿掉，做大盘本来就是要考虑土地的升值收益，后面的土地没法锁定，就增加了政府违约的风险。
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、商住比
政府给你做大盘都是有理由的，说白了就是利益交换，你给政府什么贡献，政府给你土地上的利益。这些贡献对企业而言都是负担，而且政府一定是非常希望你首期的项目中就把这些负担给扛走。
万亩大盘的规划一般都是可以由企业和政府协商确认，所以一定要好好设计如何分期、以及每期土地的商住比，我就曾看到过设计部为了效果把所有的产业都集中在一个小区域内，并美其名曰
CBD
，然后其他的区域都是没有产业搭配的裸奔的纯住宅。这种是非常不可取的，因为政府一定会要求集中产业的
CBD
区域要在第一期拿地或第二期拿地时就拿完，毕竟这是勾地的理由。但对企业而言，后续的土地都是纯住宅，万一
CBD
做起来了，地价暴涨，政府控制不住地价，企业拿不到后面的地咋办？所以后来只能让设计部把所有的
CBD
商办体量打散在所有的万亩区域中，安个名字叫产城融合。后来那个项目的确出现了地价和房价的暴涨，我们拿了前两期的土地，产业比例
30%
，也相对合理，后面的土地后来也没拿到，但是起码多出来的产业部分也不用我们做了。
二、开发
1
、客户来源
一般来讲，万亩大盘的总开发建筑面积一般都是在千万平方米、
10
万套房以上，这种体量一般三四线城市是无法支撑的，必须要有一二线核心城市的导流逻辑和导流机制。想好你的客户来源，是做大盘的第一步，如果没有人来买房，大盘一般是做不起来的。还记得之前看过一个黄山的万亩大盘的运作，当年那家开发商也是根据传闻中的黄山国际旅游中心的定位拿的地，但是梦碎之后发现，虽然土地很便宜，才
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万元
/
亩，自己也做的很努力，高尔夫球场、皇冠假日酒店都做起来了，但还是没人去，也就周边县市冲着项目高大上的定位和便宜的价格会有一定的需求，核心城市的居民根本看不上这里。
2
、理念
万亩大盘最怕作死在首期，一旦作死，后面要翻身是非常难的。比如合生的京津新城，前期一度作死，就算碰到环京大牛市也是卖得不温不火。
说白了，万亩大盘就是不要怕花钱，本身做万亩大盘就是承担了一部分政府的职责，本质上赚得是土地升值的钱，所以投钱做配套与景观是必须的。什么叫大盘，就是大开大合，几十亩几十亩做很容易就把自己给作死了。
2015
年绿地做上海崇明岛北的绿地长岛项目时，几百台挖机同时开工，算上土地款的资金峰值最高达到
100
多亿。如果没有海量的资金投入，就没有配套及景观效果的及时呈现。所谓郊区万亩大盘，其实就是凭空造城，你什么都没有，甚至也没有政府规划的背书，购房者凭什么相信你，只有配套起来了，才有说服力。
2016
年下半年开始绿地长岛进入了回报期，月均销售
1000-2000
套。
3
、销售
作为大盘项目而言，因为盘子太大，当期销售组团的利润反而是不重要的，重要的是现金流，只要项目运转得下去，随着配套的完善和人气的提高，利润自然而然就出来了。
销售更多的是为了土地的升值，越来越多的人进来，关注度提高，口口相传的口碑升温，让项目良性运作下去。
所以，要极端重视首期的开盘，一定要做爆款，甚至不惜亏本做销售，只有炒热了整个区域，才能博眼球，做好后期的续销工作。如果因为价格的因素，首开失败了，后续要捡起来是非常困难的。
万亩大盘一般都属于鸟不拉屎的区域，前期销售的任务其实就是圈人，
把人圈进来是第一位的
，万亩大盘和利润真的关系不大了，说实话你是在造城，只要有人来，什么都好说，房价么不强求，烂尾才麻烦。
当然做热区域也有其他的办法，就是卖几块地给其他的大型开发商，一起来做这个区域。比如一个区域里有万科、恒大一起帮你宣传，这个区域想不热都难，多几个人讲故事比自己一个人讲故事能让购房人信服得多。而且很可能他们拿的地比你的贵很多，毕竟你做的拓荒，也算是土地价值的显化。
引自周璐的笔
【开课时间】
2019年 3月30-4月1日
【开课地点】
中国-北京 农广大厦（农业农村部北办公区内）
【主办单位】
中厚明德集团 特色小镇究院
【报名电话】
16601291889
【课程亮点】
权威主管部门政策解析、一线操盘手现身说法、代融代建无缝对接
【参课对象】
相关产业链开发商、运营商、规划机构、投资公司董事长、总经理与企业核心高管、相关产业项目负责人及地方政府领导等【限定
30
人】
课程亮点
11位
重量级实操专家
，
4个
标杆项目案例
6天
洗脑风暴、
1站式
资源服务对接
1、系统化教学：
本次课程共有
四大板块
：政策为基、定位为魂、模式为王、服务为本。系统、全面的讲解康养文旅，特色小镇，田园综合体的准入、定位、开发和运营。此外，还选取了国内外
六大标杆
案例进行解读，让学员能够更直观、更深刻的理解康养项目的技术路径。
2、一对一项目咨询辅导：
本次课程采用高端小班课的形式，授课讲师可以和学员进行一对一的交流，让你带着疑惑而来，收获解决之道而归。
温馨提示：学员可以在开课之前整理一份自有项目的资料，或者目前面临的疑惑，让专家为你出谋划策。
中厚明德集团董事长，中厚明德商学院创始人，清华大学EMBA，国内资本运作专家。具有丰富的特色小镇实操经验，负责并成功申报创建过近百个国家级、省级特色小镇项目，被众多业内人士称为“特色小镇百科全书”，成功打造了中厚明德特色小镇全产业链孵化一站式机构，成为全国领先的产业综合服务平台。主导项目包括：《汉川衣栖特色小镇》、《红河水乡小镇》、《桐庐健康小镇》、《余杭艺尚小镇》、《天房团泊湖项目概念规划》、《张家港凤凰镇足球小镇》、《寿光台头防水小镇》、《固安产业新城规划》、《欢乐驴游文化小镇》《张家口天空之城航空小镇》等多个特色小镇、田园综合体与产业园区规划项目。
曾担任中国城市规划设计研究院副院长，建设部城乡规划司副司长、巡视员，建设部村镇建设办公室主任，是部级有突出贡献的中青年科技管理专家，国务院特殊津贴专家，被授予中央国家机关五一劳动奖章。
近十年主要从事城镇化与“三农”问题、城乡统筹与区域协调、城乡规划、乡村发展与建设、中国农村住宅制度等方面的管理与研究工作。
国家“863计划”项目评审专家
国务院农业开发办以及国家开发银行项目评审专家美国佛罗里达大学商学院高级访问学者
常年给国家部委（财政部、国税总局等）及地方政府领导干部（四大班子中心学习）、党校领导干部以及国务院中直机关干部、央企等进行主题讲座及培训。主要围绕我国农村发展、乡村振兴战略、民宿旅游经济以及田园综合体、特色小镇、共享经济、文旅康养旅游产业、PPP融资模式创新等方面做系列政策讲解，反映良好。
国证监会首批持牌分析师
国家工信部《银河企业家培训计划》特聘讲师
他是横跨投资、媒体与培训三界的分析师、讲师、媒体人，20年经济趋势与投资研究，长期致力于经济趋势、行业趋势、企业价值的研究，拥有丰富的资本实战与产业转型经验，能够结合最新的国际环境、科技趋势、产业动向进行经济热点的解读，曾参与深圳卫视、广东卫视、湖北卫视等多个媒体的财经栏目录制。
朱仁斌带领鲁家村从一个贫困村逆袭成为国家级美丽乡村，探索出了一个真正解决三农问题的办法。如今，鲁家村已然成为美丽乡村的代言，先后获得全国农村优秀学习型家庭农场示范点、中国十佳小康村、省级美丽宜居村、省级卫生村、省级森林村庄等多项荣誉。
广东客天下特色小镇投资股份有限公司品牌拓展中心总经理
作为行业享有盛名的实操专家，多次受邀出席各大论坛，并发表精彩演讲。其所服务的
客天下
作为乡镇城互动融合发展模式首创者和践行者，通过生态修复、产城融合、城乡协同发展，将一座废弃的矿、采石场、养猪场，蝶变成为美轮美奂的特色小镇、幸福之城。先后荣获中国旅游产业杰出贡献奖、中国特色小镇创新模式奖等多项荣誉称号
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日程安排
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时间
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主讲专家
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主讲课题
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03月30日 《从两会看乡村振兴》
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09:00-12:00
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