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上海这些板块风险很大，谁会彻底衰落？

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-05-08 19:59

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上海楼市现在有一类板块风险很大，就是楼市的“1.5类”板块。

所谓的“1.5类板块”，就是自身是比普通中产社区地位高，部分房子的总价已经跨到了豪宅区的水准，但整体没达到豪宅区的水平。

这些社区也被称为“伪豪宅区”，比较典型的就是古北二期，联洋，瑞虹新城，前滩等片区，当然也包括传统市区的一些板块的商品房社区。

这种定位不是特别清晰的板块，就会不进则退:

要么跃迁一步到豪宅片区，要么就是地段滑落成为中产社区，甚至继续下滑。

一旦高总价买入那些和豪宅总价重叠的房子，一旦板块未来的地段滑落，这房子铁定是亏到没边了。

尤其是在大体量旧改和城市更新的今天，市区的新房供应量很大，板块逻辑也在不断的发生调整和变化，很多老牌地段都在走下神坛。

那么这些社区，到底哪些更有潜力能够保持领军地位，哪些会地位滑落呢？

关注1.5类地段的核心原因在于：

这些板块的房价变动规律完全不一致，很混乱。

比如中产社区古美大宁，整体的房价变动规律很接近，同涨同跌；

市区的豪宅区也是如此，新天地跌了，滨江豪宅也会跌。

但是这些1.5类地段，每个板块之间的房价变动并没有统一性。

板块内部不同总价的房源变动规律都不相同，很容易一步买错，因此单独拿出来写一篇专题。

因为各个板块的变化完全不同，我们一个板块一个板块的看过来。

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古北

古北是曾经上海的第一富人区，要说地段滑落这事古北最擅长，毕竟他已经经历过一轮地段滑落沦为了如今的中产社区。

当然，古北二期还是凭借着其能打的品质和产品，依然稳稳的坐在中产社区龙头的位置。

古北位置

从地位上来看，古北显然是比新晋的中产社区古美、北蔡等更能吸引高总价客群。

后者超过2000万的房源几乎没什么成交，但是古北二期3000-4000万总价的产品一直没有中断成交，价格表现也还算坚挺。

对于古北二期的未来，我整体是持积极看法的。

我认为即便是再过一些年，古北二期仍然会站稳这个次级豪宅区的地位，大概率不会进一步地段滑落。

大格局上来看，古北所在的长宁，基本已经建完，不太会出现后来居上的板块。

长宁内部，天山、中山公园都是长宁区内古北后面的二梯队，能压古北一头的就是镇宁路、新华路以及湖南路那几个体量并不大的豪宅项目。

长宁外部，也就天山和闵行古北的几个社区一定程度上能分流一部分古北二期的客流，但是区位上还是差了一筹。

可以说，即便是再过十年，古北二期在西部富人区的头部中产社区的地位，也不会有什么变化。

顺便说一下长风。

长风虽然在普陀，但是其实可以视作混的是长宁西郊富人圈，吸纳了不少长宁的外溢购买力，底子还是比较坚挺的。

普陀内环开发的太早，如今留下的高品质社区并不多，能压长风一头的也就是锦绣里或者西康路989。

长风这种整体开发的板块在普陀还是比较稀缺的，再过十几年预计也没什么替代者，坐稳如今的楼市地位问题不大。

随着未来普陀的发展，长风的地位可能会进一步跃迁。

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瑞虹新城

瑞红新城是北区的楼市明星，去年曾因为5000万的成交价刷屏。

瑞虹新城是虹镇老街的整体旧改，当年出身一般瑞虹新城前几期的价格完全比不过同期四川北路的商品。

可以说，瑞虹的优点缺点都很明显。

优势是瑞虹这一片整体开发的片区在市区很稀缺，是北区内环内唯一一个整片开发的区域。

瑞虹内部格局

瑞虹的圈层也是北区最顶级的圈层。瑞虹通过了二十几年的积累，逐批次开盘吸收了北区最有钱的那一批人，才有了今天北区房价冠军的地位。

可以说，瑞虹如今的高总价是合理且合适的，北区居民还是十分认可其楼市地位的。

当然，瑞虹的缺点也很多，被最多人吐槽的就是瑞虹的定位跟豪宅就不搭边。

全部都是真石漆的外立面，社区密度十分高，会所共用，每次写瑞虹都有不少粉丝吐槽是下一个中远两湾城。

客观来说，瑞虹新城的当下的高房价是没问题的，但是中期来看，我觉得瑞虹的高总价和高单价恐有回调风险。

北外滩，中兴路，苏河湾、东外滩都有新房不断的上市，虽然这些片区未必会出现和瑞虹一样的整片开发，但是出现高总价、高品质的豪宅社区是一个必然会发生的事情。

北区楼市版图

在购买力本就没有那么充裕的北区，最顶流的购买力被分流，瑞虹的整体估值必然会回调。

何况，东外滩、苏河湾、西藏北路这些地方的开发都是如火如荼，四川北路北外滩都有旧改项目上市。

如果那些定位成豪宅的项目，价格都没到豪宅的水平；

定位不到豪宅价格却成为豪宅的社区，风险才是真的大。

其中，大户型首当其冲，高价买入要谨慎。

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联洋

联洋最近的热度都在暴跌上，很多人也不觉得这地方是1.5类地段。

但实际上联洋之前一直很多年是浦东2000-4000万总价成交量最大的片区，是浦东豪宅中介的必争之地。

联洋最近的暴跌主要还是来自于市区新房的大量上市带来的冲击，有些超跌。

但是从长远看，联洋的价值肯定是持续回落的。

浦东居民本来地段概念很弱，大路网的结构下，只要交通方便、房龄新的社区都可以。

联洋这些方面肯定不占优势了，在浦东内部北蔡、御桥、甚至唐镇都一定程度上在分流联洋的客群，外部又被杨浦闸北的新房分流。

未来这个冲击是持续存在的，二手虽然不会全挂出来，但是竞争对手肯定是变多了。

浦东向南发展，越来越多的板块会崛起，联洋的价值长线看肯定是下降态的。

不过，即便是价值下跌，联洋也只是从最顶级的中产社区跌到普通中产社区，并不会出现断崖式的垮塌。

短期来看，能全面超越联洋的板块，浦东目前只有一个前滩。

前滩也是一个典型的1.5类地段，楼市情况更复杂，前几天我刚写了一篇专题，感兴趣可以去看看，本文就不单独列举。

上海有两百多个板块， 分化

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