学员：
古道寒阳
*以下内容仅代表学员本人
除引用外不代表季老湿观点
学习《收房十诫3：如何理解房东是一种什么生物》
房东是什么？
房东就是我啊。
那干脆先说说自己是为什么当房东，怎么当房东。
当房东，我半是偶然，半是有意。
偶然，是因为婚前两口子都各买了一套房子，多余的自然得出租。
有意，是因为那两年爬论坛无意中学习了不少大神关于房产投资的理念，懵懵懂懂地开始了房产投资实践。
菜鸟新手，最怕的就是投亏，所以把租金回报率看得无比重要，必须要在5%以上，结果一出手就是30平米的标间式住宅。
直到后来遇上了水库……大面积、低单价。
月供从哪里来？
按我稳妥的德行，那只能又把主意打到租金上。
这就是为什么我要出租房子，租好房子，因为我心底存着“逮着蛤蟆捏出尿”的算盘呢。
1.房东的体验。
（1）收起钱来很开心。
先是时不时能盼来点收入，欣喜。
后来有时忙忘了，租客自己给转过来，惊喜。
快断粮时，雪中送炭来一笔，大喜。
（2）装修房子很劳心。
出租的房子，自己装过2套，都是清包，一套是清水，内容也简单，但开始就得做造价、选材料、压成本，开工还得时时给盯着质量。
而蓉国府这套当时钱少，工序还复杂，像清理厕所的碳渣、补平墙体断面、刷墙面基膜这些衔接项目，凡是没师傅愿意接的，咬咬牙自己撸起袖子一手一脚给做了。
现在想想，真是不堪回首，不堪回首。
有这体验，这辈子不愿做第二次了。
（3）出租房子很操心。
空置，就得寻租。
其间中介电话轰炸，无数次跑腿带看以及佣金讨价还价自不必说。
当你见到中介带来几位异域风情浓郁的少数民族同胞，你倒吸一口凉气；
当中介偷配门钥匙，半夜去开你家的门，你恨不得拿刀把他砍了。
（4）打理起来很烦心。
“怎么空调坏了”“怎么门锁不上了”“怎么插座没电了”——后面肯定都会接一句：
“你快点过来帮我看看”——拜托，我是你房东，不是你家菲佣，哥住在乡下，不在你楼下。
（5）房子折损很闹心。
当你把钥匙交给租客的那一刻起，你的房子，就变成薛定谔式的房子。
墙面还白不白，瓷砖还亮不亮，家电还好不好，房间里会不会有歪倒的狗笼子，地板缝里会不会窖藏着小动物的尿液，打开冰箱扑面而来的会不会是隔月汤水、菜肴的奇异味道和一群慕名而来的小飞蝇？
——不知道，你都统统不知道。
一切要你在一年后战战兢兢的推开你家大门，才会揭晓。
当然，这都是小问题，当你推开门，发现你全套的宜家床、沙发都被扔了，换成两张单人床，你怒了，你TM把我房子租给隔壁酒店吃差价了吧？
（6）花起钱来很伤心。
损坏了，破旧了，你还能怎么？
收拾收拾破损的心，掏出干瘪的钱包，还是先修补房子吧。
门锁坏了，空调坏了，洗衣机坏了，宽带需要开通报停移机。
你翻翻账单：
一个月的租金就没了。
（7）潜在风险很担心。
房子会不会漏电、会不会失火、会不会煤气泄漏？
你还一不小心签了一个未满18岁抽烟纹身整容的独身女孩作租客，某天你发现她忽然失联，待你千辛万苦、千呼万盼、千里走单骑把她找到那一刻，你觉得她简直是你生命中的天使，什么抽烟喝酒烫头发，什么租金季付变月付，你统统不在乎。
姑娘，只要你活着搬出去，比啥都好。
其实体验还可以再写很多心：
比如租不出去很揪心、租给二房东很寒心、看人赚钱不甘心、自己来做又不上心……哈哈哈哈2333！
！
！
2.对房东是什么印象？
说实话，我自己真没印象，缺乏体验。
15年前我在学校外租房，房子是旁边拆迁居民的自建房，带厕所的小单间很简陋，但50元每月的租金，相对我每月600元的生活费并不算多大支出。
房东大叔倒也和和气所，高兴时还请我小酌一杯白酒。
工作后到广州闯荡，和同事住的是简陋的隔间，小小一间，也就只能下床了，房租是公司交，我对房东没啥印象。
后来刚回成都工作，以及刚有孩子里都租过一年老房子，租金相对收入并不高，房东也都比较和气。
在我对房东的记忆中，低微的、精明的、抠的、大大咧咧的似乎都有，但不好的方面似乎不多。
对季老湿所讲的“怕”“慌”“怒”的感受体验是欠缺的。
3.由体验入，与实相结合。
体验到的东西使得我们感到真实、现实，并在大脑记忆中留下深刻印象，使我们可以随时回想起曾经亲身感受过的生命历程，也因此对未来有所预感。
实者，非虚妄之义，相者无相也。
是指称万有本体之语。
我理解季老
湿
所指，是万事万物的普遍规律。
但体验仅仅是表象，但我们作为经历者却留下感性印象，造成这些体验的背后，一定有其存在的客观规律。
从体验入，从自身的体验入，从多次的体验入，从类似问题不同的体验入，去渗透、总结，才能发现背后的实相，也就是普遍规律，所谓之“道”。
4.房东出租物业的三大根源：
（1）解决流动不经济。
用流动性差的东西换流动性好的东西。
这其实也是我当前的需求。
房产投资是一个长期的过程，在当前限购限售的政策条件下，持有3-7年无法卖出都是常态，投资者的房产无法兑换流动性，同时，由于限购的存在，大量多套房的持有者深知“卖出无法买回”，更加惜售。
随着成都的政策在逐步向北、上靠拢，房产流动性进一步下降，完全可以预期。
通过出租兑换流动性，成为必然。
（2）中国特色的人文因素。
置地买房，是中国人长年以来的文化。
东亚国家对房子这种文化与情结比欧美国家尤其浓烈，成家立业、结婚买房、丈母娘难关，大概是几千年土地情结传承下来的基因，已经根深蒂固。
（3）不可移动。
房产是“不动产”，基本属性决定了它难以被移动带走。
但房子是你居住生活地地方，必然留存你生活的见证和特定时期的记忆，在房东的情感上往往有所寄托。
记得某房产大神就讲过，很多次梦见过卖掉的那套老公房，希望有朝一日能够把它买回来。
5.流动性的变现。
流动性变现，包括了变现的快与慢、多与少以及沉没成本等多个因素，但决定性因素是市场。
（1）产品经理。
房子所处的市场客户群体购买力、年龄、喜好、偏爱等因素，决定了房子流动性变现的方式和租赁形态。
由产品经理来准确把握这些市场因素的进行解决。
（2）考虑竞争，周围竞品的定价，决定了你的流动性变现的价格范围。
“三交叉定价法”，由溢价率，投资回报率，同小区最高价三个维度来定价。
（3）跑道。
不同的跑道，对应不同的群体，不同的租赁价格。
A. 不二不三的涉外租客，单价在1到1.6万；
B. 国内新兴小土豪（愿意多花点钱租房, 非合租房）
6.沉没成本。
合租房是主动收入，整租房是被动收入，要尽量多赚不用干活也能赚的钱，否则沉没成本将相当高。
分布式公寓——必然碎片化管理。
同时，改造环节长链条、低利基——必然成本高。
（1）装修环节：
跨地域非常之难。
自己的体验，即使是请成都的郊县的装修师傅进城装修，通常也是很难的，即使愿意，也是由我开车送他们过来。
解决对策：
专注房源获取，把改造交给专业的人去做。
（2）销售环节。
直营体系销售员没有效率。
解决办法：
探索“以销定产”，根据客户需求“量身定做”房子，解决空置问题。
（3）租后管理。
想尽一切办法把租后管理成本降到零。
智能设备可以帮助提高效率，但不能完全依赖。
最智能的仍然是是人肉智能。
解决办法：
从开始设计产品时开始归零，关键在产品经理。
7.房东不再纯洁。
是因为房东在出租过程中受到的伤害。
（1）伤感情。
睹物思情，触景伤心；
一屋子破旧都是宝贝，古董。
（2）伤钱，伤时间。
这个本人体会最深，哈哈。
屋损，不用说了。
违约遇到过，目前问题不算大。
纠纷，可大可小，可出人命。
这个有一定体会，我都是绕着走。
（3）伤了心。
伤了心的体验也有。
前面谈过。
总结：
房东需要把所有的杂事浓缩在一个依赖点上把所有的“烦”删没，只剩下每月收到钱，简称除了要钱什么都不要。
8.声，光，电，气
（1）声：
节拍，韵律，脉搏，频率。
“闻声悟道，以声为师”。
行业的节奏。
整个时代从包租挣差价慢慢走向做代运营。
所有的个体经营者从获取房源卡位慢慢走向做有感觉的产品。
（2）光：
“小人炫耀，高人照耀”自己永远解决不了自己的问题，只有通过拼命地帮助别人解决问题，才能顺带解决自己的问题。
不可绝对功利的追求，要“因上努力，果上随缘”。
再就是思维快，决策快。
9.三个问题
（1）我要不要创业？
要创业，不希望自己在体zhi内混吃等死。
但是创业与现行工作并不冲突。
（2）我要不要干这行？
希望尝试，打通房产投资现金流运转的闭路循环。
（3）要不要找合作伙伴？
所以到底是合作伙伴的资源，还是缺斗胆的底气？
我拿什么和伙伴交换？
季老
湿
：
“高手以光为师，沐光悟道”，帮别人解决问题，才能解决自己的问题。
－End－
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