来源：新浪专栏 意见领袖 张宏伟
原标题：9-10月楼市调控会密集出台
当前到明年上半年仍然是楼市的调整期，并且至今年年底到明年年初，楼市极有可能进入深度调整期，个别房企极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。
进入2017年，楼市调控的步伐并没有停止，春节后至“两会”期间，北京、石家庄、南昌、青岛、长沙、广州等核心一二城市，以及环北京、环上海等区域内三四线城市楼市调控政策频发。
这是继去年10月份全国核心一二线楼市调控之后第二次集中出台楼市调控措施。从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场。
上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”，此时，由于房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；
进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。
从8月前后市场反应来看，有4个现象或特征值得我们关注。同策咨询研究部总监张宏伟认为：
尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是到了下半年，市场下行的趋势已经导致部分房企撑不住了，开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。
据笔者调研，预计四季度至明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。
核心一二线城市二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，进而影响新房市场。
以一线城市的上海为例，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的市场博弈，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期，这样，倒逼新房的价格开始出现松动。
当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。
同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。
市场轮动的周期即将结束。去年10月份调控之后，楼市需求开始外溢至周边的三四线城市，全国三四线城市迎来了一波上涨的行情。然而，当核心一二线城市楼市热度退潮及三四线城市楼市调控从严后，周边的三四线城市也就没有上涨的冲动。
笔者预计，三四城市热销的行情最多持续到今年年底，届时，全国大中城市楼市轮动上涨的行情周期结束。
那么，未来市场形势怎么样走？未来调控政策会否集中频发？只有摸清了这些套路，对于房企来讲，才有可能在今年明年的市场调整期踏踏实实做好业绩，实现销售业绩的增长。就以上问题，下面笔者逐一谈一下自己的看法。
笔者认为，未来仍然有政策面的不确定性，调控政策仍然是影响接下来半年到一年楼市走势的关键因素。
首先，按照往年调控经验，每次楼市新政时效性大约6-8个月左右，也就是每6-8个月会有一轮强化的楼市调控措施出台，进一步强化楼市调控的效果。
从本轮楼市调控来看，去年3月上海“沪九条”是本轮楼市调控的开始，之后是去年10月份大约20个全国核心一二线城市楼市集中出台政策。
6个月左右之后，今年3月份“两会”前后，全国新一轮楼市调控政策出台。按照往年调控经验，本轮调控从开始到今年3月份“两会”，基本上每次新政出台时间间隔也是6-8个月。
按照上面每次新政时效性6-8个月的经验判断，笔者再做个预测，今年3月份多地楼市调控调控加码后，6-8个月之后，也就是在今年9-10月份这个时间段，极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，原因有两个：
一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果；
二是，“十九大”刚好要在这个时间段召开，政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。
进入8月份，从政策面来看，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位，并且大部分城市已经开始出台落地租售并举或购租同权的相关政策。
但笔者认为，这是针对住房租赁市场的相关政策，和目前住房销售市场关联并不大，未来1-2个月，也就是9-10月份极有可能还会有针对商品住宅销售市场的相关调控措施强化落地执行。
据笔者了解，根据《住房城乡建设部办公厅关于开展整顿规范房地产市场秩序督查工作的通知》（建办房函[2017]536号）要求，住建部将于近期派出督查组，于8月30日起对全国范围内房地产市场秩序情况进行实地督查，此次督查内容主要包括：
1、金融类：是否存在首付款配资行为，如首付贷；
2、公示文件：现场公示文件是否齐全包括但不限于一房一价表、销控表及开发商、中介公司备案资质等；
3、价外款：是否存在电商或其他机构收取价外款的现象；
4、预售证：是否存在未取得预售许可证开展销售及广告的行为；
5、包装：是否存在购房资格、贷款包装等业务。
从城市面楼市调控政策反应来看，武汉落实“限售”扩围政策，沈阳、兰州、张家港等城市近期开始发布楼市调控政策。至此，我们可以认为，9-10月份新一轮调控政策开始出台，同时，从“执行层面”楼市将迎来新一轮的“整顿风暴”！！
从接下来楼市调控政策趋势来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，十九大之前，甚至2018年“两会”之后的3-6个月，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。
由此可见，当前到明年上半年仍然是楼市的调整期，并且至今年年底到明年年初，楼市极有可能进入深度调整期，届时，个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启。
同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。
明白了上述这些规律，笔者还是劝房企们一句话，今年接下来的4个月还要踏踏实实做市场，不要总想着投机那点事，今年甚至明年上半年还是要放弃幻想，踏踏实实做好业绩，做好回款，这才是最重要的。
在这个过程中，不要给市场制造问题，给政府制造麻烦，给舆论制造麻烦，只有做到这样，自己今年明年才会有机会踏踏实实做市场，才会在市场调整期有收获。
赶紧买房？！房价预警频发，价格怕要涨上来了
来源：ilouba楼巴综合自凤凰国际iMarkets、大伟看楼市
中国金融博物馆第71期读书会、财富策略
我们都知道，在这轮最严楼市调控政策下，整个楼市都已经迎来了大幅的降温。
然而，近日有外媒报道，2017年中国住房均价将上涨6.8%，这一数据预计将高于今年GDP增速，同时，最新披露的82家房企财报营收大涨，平均每家赚5.6亿元，那么，当前楼市的真实情况到底如何？
据路透社报道，路透周二公布的调查结果显示，2017年中国住房均价将上涨6.8%，主要是受小城市需求推动，远高于今年2月上次调查时预测的2%，从而缓解了对于中国经济大幅放缓的担忧。
此次调查于8月21日至28日之间进行，接受调查的13位房地产分析师和经济学家对今年中国房价涨幅的预测中值为6.8%。
2016年，中国新屋价格平均上涨12.4%，创下自2011年以来最大涨幅。
目前来看，三四线楼市在本轮火爆的市场行情下，库存基本已被消化殆尽，接下来一年左右的时间，多数三四线房地产市场会持续处于市场断档期，需求旺盛供应却不足，房价将持续保持上涨态势。
但一方面在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的“方针指导下，中央不可能坐视不管，任由三四线楼市这匹脱缰的野马继续横行，另一方面，土地供不应求，地王频出，三四线调控政策的出台也是迫在眉睫。
另外，三四线楼市的“春天”不可一直持续的核心因素还在于内在需求不足，高销量、高房价需要有足够的人流量支撑，目前三四线城市的成交数据仅仅兑现了短期预期，中长期而言，城市房价的上涨逻辑依然由产业和人口所决定。而作为吸附力较差、人口普遍净流出的三四线，显然站不住脚。
限购的潮水漫过一二线城市后，正向三四线城市席卷而来，三四线的拐点或将加速到来。届时，三四线城市热潮将逐渐消退，市场回归理性。
过去两年多的火爆楼市，大部分房企净利润出现了明显上涨。截至8月29日，在公布业绩的82家上市房企中，大约有八成的房企实现了净利增长，合计实现盈利461亿元，也就说平均每家房企赚了5.6亿元。
78家A股上市房地产公司合计营收2940.7亿，净利润达到了341.3亿，净利润率达到了11.6%，相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%，上涨了接近2个百分点。（A股上市公司平均净利润率2014年为9.6%，2015年为8.3%，而2016年为8.2%，已经连续3年在个位数）
整体看，虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。
预计2017年房企的利润将刷新历史记录，而净利润率也将在2015-2016年个位数的基础上出现利润率的明显上涨。
我们都知道，在这轮最严楼市调控政策下，整个楼市都已经迎来了大幅的降温现象，尤其是调控最为严厉的一二线城市，其降温幅度完全是领跑全国。
然而，即使目前的楼市，处在降温趋势中，但是，在业内专家看来，当前楼市调控是短期的，而且，投资需求还在，因此，调控一旦松绑，楼市必将再次形成压力。
所以，在这种情况下，虽然遏制了楼市需求，但是也向投资者释放信号：越是稀缺紧俏的东西大家越追逐，价格就还要涨。
因此，限购政策不断升级下，其实是在向购房者，传达房价还将继续上涨。
所以，这轮楼市调控政策，虽然目前看到的是降温，但是，这种现象只是短暂的。因为，在“越限越涨”预期驱动下，对于购房者来说，购房需求会越来越强烈。
在他们来看，调控越严，意味着房子也就越难买，因此，长期以来形成的“物以稀为贵”观念，使得这些购房者，会不惜一切代价，拿下逐渐稀少的房源，从而将哄抬房价。
因此，在这些情况下，最严调控政策的发力，犹如一把“双刃剑”，一边抑制了楼市的火爆行情；
然而，另一边，却是制造了楼市紧张的气氛，购房者和开发商都已经感觉到这种紧张气息了！所以，房价上涨的预期，依然是存在的，而且，反弹的可能性非常大！
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