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最近大境东区准备加推，问的人太多了，把之前写了一半的推送拿出来写完发出来。这篇文章本该在旁边的“中大附”8月份公示的时候发出，但那段时间很忙，后来就干脆没发了。
老粉应该知道，最开始讨论大境的时候，我就是这个态度：
对学校不要抱太高期待，不确定性太大了
——不是说学校会不会落地，而是有多大概率能保证入读的问题。
即使后面中大附开始落地，我也是这个看法，有几个理由：
一是学校在红线外，不是开发商配建，本来就没有优先入读权；
二是这个学校由中山大学管理，那么招生政策理论上可以参考中大附小，和其他公办学校政策不一样；
三是学校从2025年1月开建，到2027年投入使用，也就是大概率27年才会开学，这两年孩子需要上学的改善家庭，也根本不用考虑；
因为学校还没建成投入使用，没有明确的招生政策，现在谈能不能读似乎有点早。
不过按照广州新盘的惯例，开发商配建的学校才有优先入读权（或者只招对应楼盘的生源），中大附的招生本身就是比较独立的，优先教职工子弟，只有少部分公开招生。
根据公开的数据，
2021年中大附小招生360个学位，提前录取中山大学在职在岗在岗教职工子女310个，剩下50个招生学位面向本区摇号，报名摇号的学生有1100人，不到5%的比例。
几种BUFF加持下，能读的概率或许有，但确定能读的概率很小。
如果是周围三公里摇号的话，那大家的机会也是均等的，而且这个机会很小。
总的来说，考虑大境也不用太期待中大附（指中山大学附属创新谷学校），已经上车的朋友大概率也不是因为中大附在旁边才买。
我当然不是单纯的否定大境，而是想延伸讨论下大境的价值，以及同样预算在1000-3000万之间的买家，是否有更好的选择。
关于大境的价值，我在做咨询的时候给很多朋友分享过。
小区的占地数据，容积率，户型这些我就赘述了，之前的文章也分析过，大家可以往前翻一翻，这只是一些基础的数据和维度而已。
作为新规之后、入门总价在900万以上的项目，大境在产品力上的诚意并不是很足。
125平更像一个3房，赠送不多，利用率连100%都不到。
超高层小区相比几个千万级的改善都差点意思，梯户比还是以2梯4户2梯3户，只有270平的做了板楼。
外立面也没有很惊艳，从目前展示的部分来看，很多地方用了涂料。不过这一点暂时持保留意见，等做得差不多了再看效果吧。
如果我们从买家的选择角度来考虑
，就非常好理解了。
当下海珠的改善，预算1000-2000万之间，带大花园、品质房企、楼下有地铁、周围有成熟商业的盘，除了大境几乎没别的选择。
不远处的四季和颂，没地铁、花园小；海珠西的江湾和樾，有回迁，花园不大，位置也差了一些；尾盘的湖光，周围几乎什么配套都没有，出行也不方便；地铁上盖的珑璟台，除了地铁上盖+户型好，没学校没商业还没什么花园。
想想看，卖掉了海珠那些住了10几年20多年老房子的改善，本来就在海珠生活，在琶洲、在珠城工作的家庭，对学位要求不高或者没有紧迫度，预算到了1000万+又需要四房，整个海珠也就这里比较匹配。
如果要找出最大的硬伤，就是没有学校。
但几乎整个海珠都是这样的问题，带强学位的新盘本来就不多。
