【宏观】镀金时代——中国房地产行业的未来十年

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※ 房地产行业的黄金十年（1998-2007）

1998到2007年的十年，是房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。这段时间，由于土地出让方式的不规范，同时银行信贷规模受到管制，房地产开发行业存在一定的进入门槛，自然也就出现了官商勾结拿地、囤地居奇的问题。一些房地产商依靠土地增值、房产增值，财富野蛮增长。

※ 房地产行业的白银十年（2008-2017）

2008年到2017年，是房地产行业的“白银时代”。与黄金时代相比，白银时代的行业进入门槛降低了，竞争更加激烈，利润也随之下降。2011年是白银时代的高点，之后房地产行业利润开始下滑。白银时代，多数开发商还是靠着“拿地-盖房-卖房”的传统产销模式赚钱，房地产行业的新盈利模式还没有建立起来。

※ 迎接房地产行业的镀金时代（2018-）

地产即金融，地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密，房地产行业的金融化程度也越来越高。地产行业从传统产销模式向金融深化模式转变，开发商向不动产商转变。房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”，从开发商向不动产商转型，从产销模式向金融深化模式转型，这是真正的金融资本和产业资本的融合。

镀“金”时代有双重含义。既意味着房地产和金融的深度融合，地产行业发生金融深化的变革。也意味着百团大战的白银时代结束，马太效应加速。未来房地产行业的集中度会继续提升，房地产投资增速和房地产行业的利润率水平逐渐向靠拢成熟市场，巨头的金边效应显现，房地产行业的“镀金时代”开启。