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【干货】特色小镇选址攻略

特色小镇研究院 · 公众号 · · 2019-08-07 14:13

正文

对于非建制镇的特色小镇来说，一般规划面积在 3-5 平方公里，启动建设区或建设面积控制在 1 平方公里左右，功能涵盖产业园区、景区、消费产业聚集区和城镇化发展区。本文将根据特色小镇的四大功能需求建立特色小镇的选址评价体系，并针对不同类型特色小镇对选址的具体要求进行分析。

特色小镇选址步骤解析

在具体的选址过程中，需要针对不同类型的特色小镇所强调的功能特性，赋予评价体系中的影响因子以不同权重，组成适用于特定特色小镇的量化选址评价体系。

可根据两到三个不同的选址方案，按照量化体系进行评分，选取分值较高的方案作为特色小镇最终的选址地点。

值得注意的是，量化体系除用于确定特色小镇的选址，也是对选址的综合评价，在后续规划设计方案中，应针对相应的优势和劣势制定发展战略。

哪些地方不适合做特色小镇

1.没有良好的资源不能做小镇。比如一个项目，的山是一般山，水只是一个小池塘，这些资源太普通了，根本没有办法做小镇！

2.交通不便不适合做小镇。俗话说，路通则财通，交通不方便，人流怎么导入？小镇如何兴旺？浙江奉化有个小镇就因为交通不便被降格了。

有人也许会说，交通不方便，那我修路啊！我想问问大家，修一条道路的成本有多大？你3平方公里的面积，要打通内外交通，得费多少心血？十几个亿投进去，很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具，如高铁、飞机却是需要国家的政策和规划，你自己一个人弄得来吗？

3.没有人气的地方，不太适合做小镇。假设一个地方，要坐3个小时的车，还要徒步1个小时，徒步期间除了有背包客、探险者外，没有看到几个游客，怎么做小镇？浙江的特色小镇为什么风生水起？因为人家的城市群很发达，人流量大！

不同类型特色小镇的选址因素研究

特色小镇可分为依托自然资源聚集型、产业链聚集型、园区整合聚集型、市场主导聚集型、依托物流聚集型、消费导入聚集型、新兴 / 高端服务产业聚集型七种类型。现就不同模式在选址上所偏重的因素进行分析：

自然资源聚集型： 此类小镇基于特殊的自然资源，形成开发型聚集效应或资源型产业集群效应。此类特色小镇主要依赖于特色资源的独特性，根据其产业类型的不同选取其他影响因子。例如旅游性小镇主要考虑区位条件、文化与自然资源条件、周边旅游资源、服务设施与自然环境等。而产业型则主要考虑人力资源条件和对周边影响。另外交通条件对此类小镇也有一定的影响。

产业链聚集型： 此类小镇基于上下游产业链整合的模式，常见于制造业小镇。特色产业的产业链完善度以及产业关联性是此类小镇的首要因子，其次考虑地区经济发展情况和政策条件。充足的人力资源条件和未来发展空间也是较重要的因素。

园区整合聚集型： 此类小镇基于产业的综合型开发和集群型发展条件，较一般的产业型小镇强化运营服务和生活服务。政策条件和人力资源是较重要的因素，此外与原有镇区的空间关系、基础设施和服务配套以及发展预留空间都应纳入考虑。

市场主导聚集型： 此类小镇基于市场商贸聚集效应，一般通过互联网服务和强化产品价值，因此地区经济发展情况、区位条件、交通条件和政策条件是此类小镇的重要选址影响因子。

依托物流聚集型： 此类小镇基于交通优势和仓储运输设施的物流延伸形成聚集效应，主要依赖于地区特色产业和经济发展情况、交通条件，以及充足的发展空间。

消费导入聚集型： 此类小镇基于消费聚集效应，需要充足的人流带动发展。地区经济发展情况、区位条件、交通条件、文化与自然条件、周边旅游资源、与建成区的空间关系等影响客流的因素是其主要选址影响因子。

新兴 / 高端服务产业聚集型： 此类小镇基于技术、人才、金融等条件形成高新产业的聚集，主要依赖于地区经济发展情况、高等院校和研究机构情况、高等人才聚集度、生态环境等因素。

选址评价体系建立

特色小镇的发展基于特色资源，但其发展和具体地块选择需要综合考虑四大功能的发展需求。特色小镇的选址首先需要具备足够支撑特色产业体系的基础，并且符合相应的总体规划和土地利用规划，具备建设发展所需的基础条件。

影响特色小镇发展的宏观因素有地区经济发展情况、区位条件、交通条件、政策条件、人力资源条件、文化与自然资源条件、周边旅游与产业资源等。除此之外，特色小镇应具有充足的发展空间，与城镇建成区的空间关系以及城镇未来的发展方向也深刻影响特色小镇的发展。特色小镇建设对周边不利影响的最小化，以及生态环境对特色小镇的影响也应纳入考虑范围。选址评价体系具体如下表所示：

特色产业资源情况	发展情况	特色产业目前的产能、销售收入、企业数量等发展情况
	产业链完善度	特色产业的产业链完善程度，所聚集的上下游企业
	产业独特性	特色产业在全国的知名度以及行业地位
	研发能力	产业的研发能力
	特色产业文化情况	特色产业与当地文化的结合情况
	产业关联度	特色产业与地方其他产业的关联程度
符合当地规划的情况	总体规划	符合当地的城市总体规划
符合当地规划的情况	土地利用规划	符合当地的土地利用规划
具备可建设条件	地质情况	具备建设的地质条件
具备可建设条件	地形地貌	具备可建设的地形和地貌条件
地区经济发展情况	地区经济规模	地区经济的综合容量和范围，包含人口、用地、资产、市场规模等
	地区GDP	衡量地区总体经济状况
	地区产业结构	地区一二三产在经济结构中所占比例，除一定程度上代表经济发展状况外，可用于衡量特色产业在地区的重要程度
区位条件	经济区位	地区周边的市场潜力，与主要经济区城市群的区位关系
	地理区位	距离一线城市或省会城市的距离
	旅游区位	地区与旅游板块之间的关系，关系到与周边的竞合关系
交通条件	最近机场距离	与最近的机场通勤距离，包括机场层级
	最近高铁站距离	与最近的高铁车站通勤距离
	高速公路距离	高速公路出入口的距离
	长途汽车站等公共设施覆盖情况	城镇是否有长途车站与主要城市相通
政策条件	政府产业发展方向	各层级政府是否将特色产业作为主导发展方向
	政府产业引导激励政策	是否有引导政策、激励政策、产业基金等措施促进特色产业发展
	特色小镇支持政策	政府是否在土地、产业、财政等方面支持特色小镇建设
	特色小镇创建政策	政府对特色小镇的创建、建设、审核、验收等是否有明确清晰的政策要求
人力资源条件	高等院校和研究机构情况	地区是否有高等院校以及特色产业相关的研究机构可供合作
	高等人才聚集度	特色小镇发展所需的高等人才在地区的聚集情况
	劳动力资源情况	支持特色小镇发展的人力资源在地区的聚集情况
文化与自然资源条件	地区历史文化资源独特性	地区历史及文化资源的能级
	地区民俗及特产资源独特性	地区民俗及特产资源的能级
	地区自然资源独特性	地区自然环境的独特程度
	地区一般旅游资源丰富度（山、河、海、湖等）	地区可供旅游开发的自然资源情况
周边旅游与产业资源	周边A级景区数量	地区周边2小时的A级景区数量
	地区游客情况	地区游客总数以及人均消费
	周边相关产业资源情况	周边的特色产业相关资源情况
与现状建成区的空间关系	与城区的距离	与镇区或城区的距离
	城区各功能空间布局	与现状居民区、商业区等主要功能区之间的位置关系是否有利于发展
	现状基础设施分布	现状基础设施的覆盖情况
	拆迁与改造	建设所涉及的拆迁量
	影响因素	周边是否有污染工厂等不利因素
	现状服务设施分布	现状配套服务的覆盖情况
周边影响	环境影响、噪音影响、气味影响等	特色产业及特色小镇是否会对周边功能造成不利的影响
城市发展方向	城区空间主要发展方向	特色小镇是否位于城镇的主要发展方向
交通条件	与城区的交通衔接	特色小镇与现状城镇的交通连接情况
交通条件	城市公共交通系统衔接	特色小镇与现状城镇区的公交连接情况
发展空间	具备充足的发展备用地	特色小镇的发展备用地是否充足
生态环境	生活、生态环境质量	周边生态、生活质量情况

特色小镇选址的外部要素

1、符合规模要求和建设标准

根据建设部等相关规定，特色小镇占地面积控制在1-3平方公里范围内，打造一个高度产城融合的空间，并体现其特有的地域文化。特色小镇突出功能集成，推进“多规合一”，体现产城人文四位一体和生产生活生态融合发展。同时特色小镇突出节约集约，合理界定人口、资源、环境承载力，严格划定小镇边界，建设用地面积一般控制在1平方公里左右，聚集人口1万至3万人左右，原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右。同时，特色小镇建设要达到AAA级以上的景区标准，休闲旅游类小镇必须达到AAAAA级景区标准作为建设硬指标。因此，特色小镇的选址要：

符合城市总体规划，未来有3平方公里以上的发展空间;

符合国土土地利用规划，近3年有满足50亿投资的建设用地和指标，未来根据城市总规有土地调整空间;

符合生态及环境保护规划，有一定的自然景观和地域文化资源基础，利于空间、景观、人文等地域特色塑造。

2、位于核心都市圈内、靠近大城市

特色小镇的核心是产业，要达到产业集聚、产业创新和产业升级以及产城人文四位一体，需要依托大城市的产业资源，需要都市圈内上下游的产业支撑，还要看大城市的经济活力、市场需求、创新政策、公共配套、人才基础等因素，因此特色小镇选址要：

位于长三角、珠三角、京津冀核心城市群，围绕一线城市主要发展轴线周边布局;

靠近主要二线城市周边，位于核心都市圈内，能与大城市功能互补、差异化发展;

位于国家、省、市战略或城际之间的主要通廊上，区域经济发展平衡，自身资源优势突出且未来有发展潜力的地区。

特色小镇选址的内部要素

1、具有明显的产业基础

从江浙区域经济发达县镇的发展路径来看，小镇的首要作用是区域分工带来的产业聚集，有了源发性的核心动力后，在交通配套、人才吸引等要素的配合下，小镇才能够焕发出巨大的活力，可以说产业是特色小镇的核心和灵魂，因此：

选址范围内具有一定的产业基础，并在区域有一定的知名度或影响力;

或者市场运营主体具有适合在地发展的核心产业资源，或导入产业资源的能力;

产业必须符合当地主导产业类型或未来产业发展方向;

周边有上下游产业链、人才等支撑。

2、有历史、文化、环境、旅游等特色资源条件

特色小镇有别于城市，是一个功能俱全的独立空间，重点是一个“特”字，通过特色的历史文化资源、自然生态条件等，塑造区别于大城市的空间形态、人文尺度，更突出以人的需求为导向的小镇生活方式，后期再增加同等大城市的公共配套，才能吸引到大城市的产业、人才等资源。因此选址范围内要：

场地内外有一定的生态优势，自然地形地貌具有特色空间的可塑性;

当地有一定的历史文化资源，比如地域文化、生活民俗、风貌建筑;

相关资源具有小镇特色功能和旅游发展的潜力。

3、和大城市有便利快速交通条件

特色小镇虽然是相对独立的空间，但离不开核心城市的支撑和区域整体经济产业的发展，作为新型产业的新型承载空间，“小镇大未来”更加需要开放和互联，因此选址必须：

和城市群、都市圈等大区域有便捷的对外高速路网，选址靠近或能快速达到高速出入口，靠近机场或高铁城际站点等大型交通设施附近;

和核心大城市除高速外要有免费的快速通道，根据大城市的等级规模确定合理的车程时间范围内;

区域规划或现状有与核心大城市的公共交通联系，比如地铁、轻轨、快速公交等。

【 开课地点 】 山东济南鲁商集团泉城大酒店

【开课时间】 2 019年8月28—30日

【主办单位】

中厚明德集团特色小镇研究院

【参课人员】

项目投资商开发商运营商政府领导...

【课程主题】 政策解读、立项申报、融资拿地、招商运营...

【 课程特点 】 一线评 审专家授课、模块化教学、操盘手现 身说法精讲细研

【 咨询热线 】 16601291889 微信同号

01 课前追问

项目当前处于哪个阶段？

1、意向介入阶段

想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解

2、初期拿地阶段

对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整

3、项目进行阶段

已完成取地，但不清楚下一步如何落位推进，找了不少机构，效果不理想

4、建设落成阶段

项目已落成，但没达到预期效果，不知道如何盘活，投了不少钱，进退两难

操盘手面临的难题

取地难

如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议哪些有效？

实操难

参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？

融资难

如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？

运营难

已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？

乌龙入坑

没有策划生搬硬套创新过度只玩概念盲目选址缺乏学习

02 主讲老师

建设部城镇化专家委员会专家、

中国民生研究院学术委员会副主任。

部级有突出贡献的中青年专家、享受国务院颁发政府特殊津贴。

主要研究领域有

国有企业改革、宏观经济分析、农村经济形势分析、农村经济政策变迁、农村产业结构调整、农村劳动力流动、农民收入与消费、农户和政府涉农部门行为、农村财政与金融等。

作为主持人和课题组成员参加过 49 项课题研究，其中国家级 6 项，部委级 15 项，国际合作 8 项。参与起草党中央国务院文件和中央领导同志讲话 23 篇，参加撰写《中国农业发展报告》和《中国的粮食问题》白皮书。

【干货】特色小镇选址攻略

正文

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01 课前追问

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