文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
前天夜里，趁大伙不注意，上海楼市又丢下一颗重磅炸弹。而且这次出台的政策又多了一个新特点，晚上一出台，第二天立即执行，不留任何余地。
调控又升级了。居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%；在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
以往，信贷政策只认房，不认贷，这次的新政既认房又认贷。也就是说，只要有信贷记录，再买房都认定是第二套。
数据显示，今年11月来，已经超过10个城市在10月基础上出台了楼市调控政策。从9月30日开始算，这一轮的楼市调控已经有24个城市出台了50多次楼市调控措施。
有些楼市调控政策，一看就知道是走过场的；而这次上海的楼市调控，看来是真的上心了。
不过，大伙更加关心的是，这次调控对我们的购房有什么影响，接下去的房价和政策将会如何？这会不会起到示范性作用？为此，小巴请教了几位专业的大头老师。
刘德科
德科地产频道总编辑
“无法从根本上抑制房价继续上扬”
上海的限贷加码，严到什么程度？严到直接针对首套房。其中规定，在上海无住房但有过房贷记录的，购买“非普通自住房”时，首付款比例不低于 70%。这是楼市调控有史以来第一个专门针对首套房现贷出台专门的文件。
以往的限贷政策，几乎都是针对二套房及以上。所以，这次限贷升级，是进一步抑制需求端，还没买房的人当然会受影响。
这样的政策，短期内可能会让市场降温，但中长期来看无法从根本上抑制房价继续上扬。
现在是“价格管制”时期，谈论房价涨跌是没有太大意义的。短期内的官方数据也好，真实市场也好，涨价的可能性是非常小的。
但是等政策消化期一过，市场原动力还是会反超行政干预力，房价上涨会回到相对正常的轨道。所谓正常的轨道，就是稳中有升。所谓政策消化期，差不多就是半年左右。
不仅上海如此，其他一二线热点城市也是如此。
齐俊杰
银库金融副总裁
“新政让上海楼市进入了成交的冰冻期”
这次上海的调控力度超过了北京，还有一个最严格的政策，就是房贷收入比（按照工资基数算），调整为40%，以前通常情况下一般都是50%，虽然一直没怎么好好执行过。
算一笔账，上海一套房500万，如果是首套，35%首付，至少要准备175万现金，然后贷款325万元，月还款20500元，相当于家庭月收入要达到51250元，夫妻二人收入必须都得在25000元以上（税后才18000元），而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%，这种收入群体里，有多少连一套房都没买过的，大概凤毛麟角了。
所以只要严格执行这个房贷收入比的政策，估计弄不好房贷能降到非常低的水平，甚至就是变相不批贷款了。
另外，已有房子的人肯定是卖不出去了。估计这次上海调控之后，成交量会跌九成，三、四个月之后，成交量会急剧萎缩，甚至连10%的成交量都不到。
对炒房的资金来说，基本上退不出去了。而对于那些想要改善住房的人来说，也不太可能了，因为第一是卖不掉，第二也买不起，这次新政让上海楼市进入了成交的冰冻期。
当然最难受的还是那些杠杆的炒房资金，资金如果有成本，可能会面临现金流断流的问题，被迫需要低价抛房。低价抛房也要算算，到底低多少能抛掉，很可能低很多都抛不掉。那么就会陷入两难的境地，背不住的话就会抵押再贷款，把资金链拉得越来越长。这就要看后期银行的政策，是不是会对抵押进行严格的监管和审查。
张大伟
中原地产首席分析师
“政策效果非常明显，降温趋势延续”
制约房价上涨的办法非常多，最简单的列几条：
▷购房者对收入证明真实性负责，如果虚假罚款月收入的20倍；
▷全面认房又认贷；
▷土地出让后2年必须动工，每年完成25%以上；
▷土地出让标书以外部分的新增面积不得抵押转让；
▷房地产税改革推进，针对人均面积以上部分征收持有税费。
其实很简单，并非楼市调控不了，只是想不想而已，在经济下行周期的确没有太多的其他经济支柱。
最近两个月，各大城市频频出台楼市调控政策。升级调控的城市都是房价前期涨幅较高的城市，从10月房价走势看，有所放缓，但部分依然在上涨中，升级调控是为了停止上涨。从市场走势看，11月市场成交开始明显下调，叠加这些调控措施有望市场继续降温。
成交量趋稳，价格涨势放缓，一二线楼市降温，三线城市稳定增长，城市分化显著，调控政策取得一定预期成效。
而从这50天的调控看，本轮房地产调控与往年最大的不同是持续地打补丁，加压力，叠加历史最严格的执行力度，这两天上海出台的楼市调控政策就是。所以从市场影响看，政策效果非常明显，降温趋势延续。
同时，从整体看，最近从银监会到地方，都开始明显收紧房地产信贷，信贷收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。
过去十几年的房地产波动历史，与货币政策完全吻合，一旦信贷政策收紧，房地产市场将快速降温。
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