专栏名称: 地产豪声音
地产豪声音为您提供专业的房地产行业研究和公司研究资讯,供您参考,欢迎交流!
目录
相关文章推荐
51好读  ›  专栏  ›  地产豪声音

【华创地产•袁豪团队】地产政策点评:稳经济组合拳密集接力,三大政策信号力度加强

地产豪声音  · 公众号  ·  · 2020-02-23 20:23

正文

请到「今天看啥」查看全文


华创地产研究团队感谢您的关注与支持!


袁豪 鲁星泽 曹曼   邓力

事      件

1)2月21日,中央政治局会议强调:目前疫情蔓延势头得到初步遏制,防控工作取得阶段性成效,但全国疫情发展拐点尚未到来;全面做好“六稳”工作,努力实现全年经济社会发展目标任务,实现决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务,完成“十三五”规划;积极的财政政策要更加积极有为,发挥好政策性金融作用。稳健的货币政策要更加灵活适度。

2)2月21日,央行召开2020年金融市场工作电视电话会议,提出了2020年金融市场业务条线的6个重点工作,其中第二点提出:保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

3)2月22日,央行刘国强副行长表示:未来人民银行将按照国务院部署,综合考虑经济增长、物价水平等基本面情况,适时适度进行调整存款基准利率。在改革完善LPR形成机制过程中,要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

4)2月21日,河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,提到:加大房地产业金融支持力度;调整住房公积金贷款首付比例;实行购房补助政策;推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率等等17条政策。


点      评

1 政府稳经济诉求加强,财政与货币更趋积极,房地产经济压舱石的作用进一步提升


从1月25日,到2月3日,到2月12日,再到2月21日,在这不到1个月内,中央政治局连续四次召开会议,这样的密度和力度体现了政府对于本次疫情防控的重视程度,并且在此过程中,随着疫情蔓延势头得到初步遏制,政治局会议的重心也随之从“疫情防控”逐步向“经济稳定”过渡。2月21日,政治局会议再次强调稳经济,提出了财政政策要更加积极有为、货币政策要更加灵活适度。同日,央行金融市场工作会议中,强调了“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行”,对房地产的提法较前日货币政策执行报告更为缓和,并且更加强调房地产市场平稳运行。次日,央行刘国强提到未来将适时适度对存款基准利率进行调整,但同时也强调房住不炒仍是当前房地产调控政策主导方向。我们认为,政府稳经济诉求进一步加强,财政政策与货币政策也趋于更加积极,逆周期调控政策力度将进一步加大,而房地产作为经济压舱石的作用进一步提升,预计在房住不炒的大原则下房地产政策也将进一步边际改善。


2 多地“一城一策”密集接力,供给端为主、需求端探索,预计后续力度将进一步加大


2月12日,西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产供给端支持政策,主要政策措施包括:缓缴土地出让金、降土地保证金比例、引导信贷合理适度增长、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。自2月13日开始,如合肥、福州、沈阳、苏州、衡阳、驻马店等多个城市接力推出了房地产支持政策,其中,合肥、福州、沈阳、苏州等城市依然延续了此前供给端支持政策的路径,而衡阳、驻马店等城市则在供给端政策之外开始探索需求端政策支持的措施,衡阳主要以税费补贴为主,而驻马店的需求端政策则包括:上调公积金贷款额度由45万元至50万元、降低首套公积金贷款首付比例由30%至20%、实行购房补贴政策等。我们认为,近期地方政府密集出台房地产支持政策,一方面是希望稳房地产以此稳开工、从而稳经济,另一方面则希望稳房地产以此稳土地市场、从而稳财政,在这双重诉求下,预计在房住不炒的大原则下,后续地方政府的一城一策力度或将进一步加大,并且供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。


3 经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,逆周期调控政策弹性或进一步加大


目前三大政策放松信号力度加强(参见图表3、4、5)。1)经济:预计2020Q1单季度GDP大幅放缓,将导致“GDP和GDP 24M-MA增速差”进一步负向走阔,并且经济下行斜率加速,该指标将临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。2)财政:2020Q1经济走弱将导致税收下降、近期各项财政补助和税收减免政策,将造成财政减收不减支、甚至减收增支,导致“全国财政支出和财政收入增速差”或将大幅走阔,并且财政恶化加速,该指标临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。3)地产:本次肺炎疫情导致2020Q开工同比和销售同比将出现大幅下降,该指标临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。我们认为,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,并且将临近或超越前三轮风险位置,预计逆周期调控政策弹性或进一步加大,并预计房住不炒的大原则下,供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。


4 投资建议:稳经济组合拳密集接力,三大政策信号力度加强,重申行业“推荐”评级


房地产开发方面,肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响,但近期政府稳经济诉求进一步加强,财政与货币也更趋积极,地方“一城一策”密集接力,经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,预计逆周期调控力度将进一步加大,在板块低估值下将进一步增强估值向上弹性;物业管理方面,肺炎疫情短期对于基本面形成略微负面影响,但中长期行业价值逐步获得社会认可,业主体验感增强有利收缴率、物业费提升,快速建立优质品牌利于集中度提升,并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策,望有效对冲短期负面影响,并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福,建议关注:世茂房地产等;2)物业管理:招商积余、绿城服务、保利物业、新大正,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等;3)商业地产:大悦城、新城控股,建议关注:龙湖集团、华润置地等。


5 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。


《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究- 土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推 荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)

《中航善达重大事项点评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)

《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)

《2020房地产策略:稳中前行,多元开花》(19/11/11)

《大悦城跟踪报告:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显》(19/11/19)

《非住宅物业深度:物管从小区走向城市,非住宅蓝海疆域无边》(19/11/20)

《新大正深度报告:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航》(19/12/03)

《保利物业深度研究报告:央企物管龙头,启征黄金赛道 》(19/12/19)

《商业地产行业深度报告系列之二:商业地产迎机遇,存量经营估值优》(19/12/27)

《金科股份深度报告:渝派代表,多元激励,高质量成长》(20/01/12)

《复盘2003年:房地产稳态中短暂扰动,或促发逆周期调控弹性加大,优选钱多货多的优势房企》(20/02/02)

《政策点评:中央加大宏观政策调节力度,地方密集出台地产支持政策》(20/02/13)

《绿城服务深度报告:品质服务标杆,领跑黄金赛道》(20/02/21)

华创地产研究团队

—-—- 华创地产研究期待您的关注与支持! —---


袁   豪 房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽 房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼 房地产行业  研究员

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力 房地产行业  研究员

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

13918096573

鲁星泽   研究员

18390086688

曹    曼   研究员

13816593032

邓    力   研究员

19928735949



长按二维码关注








请到「今天看啥」查看全文