《历史风貌保护50号文》能为特色小镇开发带来什么？

2017年7月27日，住建部发布《关于拟公布第二批全国特色小镇名单的公示》，共有276个镇认定全国特色小镇，全国累计特色小镇达到403个。从特色小镇类型上来看，在第二批特色小镇中旅游发展型小镇占比35%，较第一批评比中下降了15个百分点；与之相对，历史文化型小镇占比23%，较第一批评比上升了5个百分点，上升幅度第一，受到社会各界了广泛的关注。

1、2017年7月21日，上海市政府印发《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》（下称历史风貌保护50号文） 

在历史文化风貌保护方面，文件要求建立促进历史风貌保护管理制度，包括保护实施项目，实施风貌评估、实施计划和实施监管。重点在于明确哪些属于历史风貌，即适用政策的范围界定，跟进的保护计划等。

在保护支持政策方面，文件提出专项资金支持政策、土地支持政策、安置支持政策以及公共设施（绿化、消防、水务等）。在土地支持政策中，明确提出了可进行土地性质调整、给予开发建筑面积奖励等，并提出根据不同情形，合理确定保护更新模式，为执行留出更多政策弹性。

2、上海市历史风貌保护50号文对历史文化类特色小镇开发的影响

（1）土地性质可变，片区开发获得收益

符合条件可变更用地性质将为历史文化类特色小镇开发带来机遇。我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定，不可擅自改变。历史文化类小镇的运营商可以通过此次政策机会，在获取片区开发权的前提下，对古镇历史风貌保护对周边用地申请变更土地性质，进行建议、设计，从而重新规划、并完成开发升级。

以上海朱家角风貌保护区为例，朱家角风貌保护区包含了整个朱家角古镇，比邻朱家角工业区。历史文化类小镇的运营商可依托保护区古镇风貌由内向外的辐射而带来的商业机会，充分运用镇内土地资源，开发文创旅游、创客办公等项目。并根据项目实际发展需求与《历史风貌保护50号文》相关要求，在保护好风貌保护区原有历史建筑的基础上，申请改变朱家角工业园区内部分工业用地性质土地为商业用地，开发文创旅游、创客办公等商业项目。

图 –朱家角风貌保护区情况

（2）带方案招拍挂，重财力更拼设计

差别化土地供应方式将有效控制开放商土地成本。《历史风貌保护50号文》提出“经认定的历史风貌保护实施项目，所用土地可以按照保护更新模式，采取带方案招拍挂、定向挂牌、存量补地价等差别化土地供应方式，带保护保留建筑出让”

其中带方案招拍挂、定向挂牌等土地供应方式使得历史文化类小镇运营商可规避一线城市直接公开招拍挂市场上的激烈竞争，很大程度上控制了企业对历史文化类特色小镇在土地上的投入，引导企业将更多资金投向特色小镇的规划、开发、运营的过程中。政府与企业双赢的模式构架预期将会为朱家角历史风貌保护区带来更好的发展。

（3）专项资金支持，补贴力度增大

《历史风貌保护50号文》提出设立市区两级历史风貌保护及城市更新专项资金，将专用于旧改地块改造、配套项目完善、旧住房和保护建筑修缮改造补助。资金来源将由土地出让等资金统筹构成，财力相对雄厚。

专项资金支持政策为小镇运营商争取更多的补贴创造了可能，一方面在补贴了企业承接历史风貌地块建筑时不得不投入的修缮改造成本，另一方面在旧改项目中前期往往承担的较高的资金投入，以专项资金出资协助，企业与政府进行PPP模式合作将或为历史风貌类的城市更新项目打开新的一扇窗。

（4）其他政策扶持

居民安置给与支持政策。在旧改项目中，原有居民安置问题对参与企业产生了较大压力，《历史风貌保护50号文》明确提出将对居民安置等方面给予政策支持，其中包括“协议置换”、“居民抽稀”、“征而不拆”等多种方式，这将对历史文化型小镇中旧改项目推进有着重要作用。

3、投资机会显现，旧改经验+古镇开发方案将为关键

上海地区市郊古镇本身就有相对密集的人口分布，且上海轨道交通较为发达，周边古镇老街等历史风貌区有相当一部分已建成轨道交通或已在轨交规划中，便利的交通为古镇土地带来了更高的价值。

上海现有获评历史文化类小镇有金山区的枫泾镇与青浦区朱家角镇，两个历史文化小镇均为第一批获评小镇。除此之外，上海还有朱泾、泗泾等市郊历史文化小镇，随着国内特色小镇评选与建设的不断推进，预期上海地区未来将能有更多历史文化类小镇的获评空间。

获评历史文化类小镇无疑将使得小镇内项目对《历史风貌保护50号文》内政策的适配性更强，更容易申请到《历史风貌保护50号文》的政策资源扶持，欲获取红利，旧改经验与完善的古镇开发方案将成为关键。