共有51只C-REITs公布2024年四季报。综合前三季度数据看，可比项目2024年全年累计收入、EBITDA、可供分配金额的平均达成率分别为100.2%、103.4%、139.7%，平均同比降幅分别为5.3%、7.3%、14.9%。分业态来看，消费、保租房出租率维持在高位，表现出较强的抗周期属性；市政环保业态中水务与水利项目运营稳健，垃圾处理项目源头减量竞争加剧；仓储物流出租率回升，但供需压力依然存在；产园业绩承压内部分化，厂房仍显抗周期属性，部分研办项目出租率下滑趋势有所放缓；高速业绩承压且分化，多数项目四季度经营边际改善。长端利率低位震荡，资产荒行情持续，REITs配置价值持续凸显。顺周期业态建议优选基本面企稳改善标的，抗周期业态建议在回调后逢低布局。
51只REITs披露四季报，全年平均业绩达成率均超100%，主因保租房、消费达成表现较佳。
60只上市REITs中51只披露2024年四季报，30只拥有可比数据的REITs2024年累计收入、EBITDA、可供分配金额的平均达成率分别为100.2%、103.4%、139.7%，其中消费和保租房两大抗周期业态业绩达成表现最佳。全年经营压力仍存，25只可同比REITs的收入、EBITDA和可供分配金额平均同比降幅分别为5.3%、7.3%、14.9%。
板块表现分化，消费、保租房表现最佳。
（1）保租房：出租率高位波动，厦门安居REIT量价双增。（2）仓储物流：散租模式以价换量趋势未变，年末旺季出租率回升；京东REIT整租模式下维持满租。（3）产业园区：板块整体承压，厂房抗周期属性明显，研办项目出租率降幅收窄，以价换量取得成效。（4）消费：核心资产叠加强原权造就抗周期资产。购物中心REITs高位波动；商超REIT出租率大体持平，加权平均剩余租期为7.3年；奥莱REIT上市首季，出租率提升3.7个百分点。（5）生态环保：垃圾处理REIT业绩承压，主因垃圾源头减量，竞争加剧；2单水务水利REIT运营均维持稳健。（6）高速公路：板块业绩同比普跌个券分化，多数项目四季度经营边际改善；（7）能源：项目表现持续分化，主因底层资产非标性强，受地区及发电资源等复杂因素制约。
投资建议：我们持续看好REITs资产作为核心优质资产属性，其配置价值将在2025年进一步凸显。
其中顺周期业态建议优选基本面企稳改善标的，抗周期板块建议在回调后逢低布局。产业园区、仓储物流及高速公路等顺周期板块估值偏低，在当前行情下具较高的配置性价比，建议优选板块中基本面企稳改善的优质标的，如产园、仓储物流中区域供需格局好，或整租模式下收益确定性强的标的，高速公路中区域通行需求率先修复的标的，未来均存确定性补涨机会；保租房、消费及厂房等板块的抗周期属性已得到验证，经营业绩韧性强兑现度高，建议回调后逢低布局。
1）审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
2）政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3）二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
竺劲：
地产、周期及中小盘研究组组长，房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。
黄啸天：
中信建投证券房地产&REITs行业分析师，上海财经大学硕士。2018年加入中信建投，深入覆盖房地产开发、物业管理、REITs等领域。2020年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2023年Wind金牌分析师。
