【房地产】租金涨幅长期乏力，居住问题有效解决

中信研究 · 公众号 · · 2017-07-20 08:17

正文

——陈聪、张全国、联系人：郭一辰

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广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。提出要积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系。

延续中央政策精神，鼓励租赁市场建设有示范效应。广州的政策延续了历史上租赁权保护政策的精神。这类政策，一方面是强化对租赁权的保护，使得没有房屋产权的居民一样可以享受到各种各样的公共服务，并打击租赁环节的各种乱象；另一方面则是增加租赁住房的供给，保证租金的平稳，降低居民的生活负担。

降低房价高涨的焦虑感，增加租住人群的幸福感。我们认为，全社会彻底意义的“居者有其屋”并不是现实的地产政策目标，“住有所居”才是政策的目标。在房屋绝对数量不足的时期，住有所居的政策侧重建设更多保障性住房；在房屋存量资源不少的今天，房地产政策则重在盘活存量的房源，落实“房子是用来住的”，让“房尽其用”。我们相信，随着制度对租赁权益保护日渐完备。在居住层面，高房价给社会带来的焦虑感会逐渐下降。

房屋租金没有明显上涨空间。地铁线路逐渐呈网状分布；长租公寓兴起；低价装修越来越普及和政策性房源不断推出，这都使得我国的房租价格难有较大上涨空间。

风险因素：我国住宅市场的租金收益率很低，尽管政策会尽全力鼓励企业涉足住房租赁市场，但除非政府直接强制企业在获取土地时持有部分住宅，否则企业很难有动力买入并自持房源。我国的住房租赁市场或者通过“二房东”的方式去开展，或者只能通过个人提供住房租赁房源方式去发展。

对开发企业正面意义强于负面影响，推动行业健康稳定发展。政策重心转向保护租赁权，增加居民幸福感，有利于缓解房价过高带来的社会舆论压力，也有利于行业长期健康稳定发展。行业方面，我们认为行业目前最重要的三大特征是，土地市场出让规则的变化有利于控制非理性泡沫，增强国企的竞争优势；融资成本快速分化颠覆了过去两年民企占优势的行业格局，大型央企可能重新占据优势位置；二手替代效应推动新房销售持续超预期。在这三大特征之下，我们看好A股龙头地产公司稳健的成长，继续推荐万科A，招商蛇口，金地集团，华侨城和其他行业一线大龙头公司。

本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见《晨会》报告。

若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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