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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文:
屌丝房缘何单价比豪宅还高：得功能率
记得好几年前，有次在老欧家唠嗑，他颇兴奋得表示拿了套单价很低的房源，让我估单价。我说你告诉我地段，房型结构，我估个总价。他说了地段，房子是电梯三房（面积相对较大），于是我估了个总价：350万。结果分文未差。就是350万。
同学们，今天我想讲一个有关房子的概念，我给这个概念取个名叫：得功能率。（这和得房率还不一样，我曾见过个奇葩房型，其实内部面积真心不算小，得房率不算低的，然而房型狭长而奇葩使得里面诸多面积是无法有效利用的）
我们举个初级的模型类的例子：
比如魔都核心区域的一室老公房（或许还带个菜场学校的学区）。
面积分别是24平，32平，38平。
单价是有差别的，比如：
24平的12万单价，288万总价
32平的9.3万单价，295万总价
39平的8.3万单价，323万总价
但你们有没有发现，总价的差别其实并不大，都是300万左右。
当然，如果我们从捂房的角度来说，无论是24平，32平，39平，既然有挂12万的，那么无论32平还是39平我们都会挂12万，没什么好客气的。
这个几套房子如果追溯从前，应该是这样的：
24平的8万单价，总价192万
32平的6.13万单价，总价196万
39平的5.5万单价，总价215万总价
都是200万左右的总价。
所以你在细看单价的时候觉得这事情很费解，但如果你单价与总价结合来看，这件事情就变得明晰。
对于一房的居住需求来说，如果一个白领去中介要租套一房，他会怎么阐述，
他会说，我要一套独立套的一房，或者他还会说装修要好，但他绝不会提面积两字。因为无论20多平，还是近40平，对他来说都是差不多的，就是一套一房独立套单元。并不是说近40平就能有两倍于20多平的居住感受。
体现在租金上也是类似的，20多平租金可能是6000元，近40平是6500元
而不是12000元。
所以这件事在租金市场就成了：甭管你是24平还是39平，你就是套一房的单元，差异有，但基本可以忽略。24平如果装修的好比39平租得高，那也是常有的事。
其实这个道理在买卖市场上一样是存在的，即我想说的得功能率。
因为老公房一房房型变化与可塑性较小，几乎是改无可改的，所以你无论是20多平的还是近40平的，总价是有很大的相似度的，笼统的讲就是套这个地段的一房。一个288万，一个323万，都在300万左右。他们之间的单价价差也就一直存在。如果24平的再涨50%涨到18万单价，432万总价了，39平的就会涨到12.4万单价，485万总价。
房价这个事其实有两种算法，一种是偏单价的算法，一种是偏总价的算法。
偏单价的算法，房价=单价x面积
而买卖房赚的差价呢：差价=（卖出单价— 买入单价）X面积
如此可见，抓住面积一头是多么牛逼，面积若大了，赚的差价横竖都不会小的。
其实还有一种算法没说，是偏总价的算法。
一套房的房价=房屋总价X1
N套房的房价=房屋总价XN
而买卖房赚的差价呢，差价=卖出总价— 买入总价
这种算法又和面积没有丝毫关系。
24平，没有关系，哪怕你12平米也没有关系，就是算总价的。
这就好比你要买袋苹果吃，论个也可以，论斤也可以，论袋也可以。
单价与总价的衡量体系其实都是非常有参考价值的。
模糊数学又称Fuzzy（开启人工智能的序曲），总价评判体系就类似模糊数学的一种。
所以通常中介给你推销的二手房主要是两种套路，如果总价高呢，他就会报你单价：内环某某住宅，仅6.5万单价，然后如果你细问大都会回答你：总价2000多万。
如果单价高呢，他就会报你总价：顶级地段、楼层佳的一房只卖288万了，其实呢单价12万！
我们举个极端点的例子用以思辨：
同一地段，屌丝房7.5万单价了，无电梯板式结构，89平米还真能当三房来用（667万总价），好像跟隔壁的豪宅一个价了，隔壁豪宅也就7.5万单价，但是三房280平米，总价，2100万。总价是3倍多的价格。
你说相对来说哪个有泡沫？论单价，屌丝房有泡沫，豪宅、带五星会所的，只卖7.5万单价，你一屌丝房有啥资格也卖7.5万？
但从得功能率的角度来说呢？从总价角度来看呢，我们分明看到一套三房卖667万，同一地段另一套三房却卖2100万。说么说价格一样的，但事实价格是3倍。
那么89平的三房与280平的三房究竟有什么差异呢？
怎么同样是个三房，面积差异居然很大呢。
我们不妨来解析一下。
89平的三房的无电梯单元，结构组成是这样的：
客厅，厨房连餐厅，主卧，客卧1，客卧2，卫生间
而280平三房的结构组成是：
客厅，餐厅，厨房，保姆间，保姆卫生间及洗衣机操作间，主卧，主卧衣帽间，主卫，客卧1，客卧衣帽间，客卫1，客卧2，公共卫
功能性的解析，280平的房子多了那些？
保姆间，杂物间，主卧衣帽间，客卧衣帽间，以及多了三个卫生间。
当然还有电梯间的公共面积分摊也是豪宅会更多一些。
任大炮曾说过一个观点，房价阶段性到顶的特征，就是当人们主动去选择小面积的时候。
其实这个意思的实质是什么？实质就是够用就行，面积全部用在最基础的需求的刀口上就行。
豪宅便宜么？和屌丝房价格一样了？单价一样了？
不，豪宅很贵，非常之贵。
你想想，280平之中，其中有一半的面积是采光通风非常差的边角料面积：保姆间杂物间，电梯厅公摊面积，主卧衣帽间，客卧衣帽间，公共卫或次卫。
你可以这样想，280平中有主功能面积区域180平，辅料面积区100平米。
180平主面积区采光通透，大面积落地窗，9万单价，辅料面积区衣帽间或电梯厅，100平米4.8万单价。于180X9+100X4.8=2100万
所以这就是不同市场偏好的两个极，在老板们普遍不景气，用工却还贵的时候。
体现的是基础需求面积的金贵，屌丝房受热捧。单价甚至超豪宅。
因为衣帽间洗衣房之类的辅料面积毕竟不能折算成金贵的价格。
但，如果老板们普遍景气，也就是所谓的盛世环境，那又会是另一种景象：辅料类面积就是可以1：1升格为金贵的面积来卖的，因为老板会说：没有保姆间，没有衣帽间的也能叫房子？怎么用？没法用！那正是最基础的需求。
房屋品鉴是很庞杂的一件事，面积确实是最有力量的参数，但面积也涉及到真面积，假面积，主料面积，辅料面积。更为细致得去解析这个体系，你会发觉，面积这个参数也不是那么简单的。
法租界里就有一些单元事实面积与产证面积是有严重出入的。
成因也多种多样，比如有一种，原先分给干部的房子，干部一要足够大足够舒适，二要上报面积体现清廉与低调，结果就有了那种产证面积了了，事实面积庞大的单元。如果这样的房子你仅仅因为看到单价贵了，而转头就走，那只能说你对面积的理解太过肤浅。
好的老师知识与表述能力都重要，知识是表述的前提，表述则是要转化成不懂的人也看得懂就最好，但这个着实要化功夫的，我有时有点懒，所以某些篇幅或多或少节奏上会跳片，就类似快进。那不如我总结一句笼统些的白话版本，但这句其实也无法概括以上的观念：总价与单价相辅相成，如果你要吃苹果，那么一斤苹果多少钱，一袋苹果多少钱，这两种表述对你是同样有效的。
END.
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不限外地人，不限首套二套
不上征信
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房二：某行处置资产
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