我又吃药了

卖！卖！卖！
有个冤大头愿意为装修买单

当然赶紧卖

装修折旧是很厉害的

同小区同房型毛坯320万

你豪装100万

住了6年

肯定不值430万

（前提是楼层差异不大。不能说高区豪装430万，一楼毛坯320万。那这个价差更多是楼层差异，不是装修差异）

卖！ 卖！ 卖！

赶紧卖！

谁不出货谁傻！

看来市面上

吃装修溢价的小白为数不少啊

110万的装修溢价都愿意买单

二小姐今天就来写写这个话题

众所周知

酒店和民宿老是在翻新装修

名牌酒店3年一翻新

普通酒店5年一翻新

若是长期不翻新

就会从“酒店”堕落成“旅馆”

档次一下就掉下来了

价格也掉下来了

同一条街

酒店300，旅馆80的比比皆是

对房屋来说

“面积”是永远不会折旧的

但装修的折旧是很厉害的

买房尽量买“面积”，买“户型功能”，别买“装修”

是脱离买房小白的常识

二小姐一直说

房屋租金高于3%的时候

买房收租就当长期理财产品了

因为我长期耕耘上海杭州市场

最便宜的房子收租也在4500/套

这个理论切实可行

我忽视了

在房屋租金低于1500/月时

“租售比”理论会失效

因为在月租金低于1500元时

该房屋的租金不从“面积”里产生

而是从“装修”里产生

刚好武汉群里有群友在抱怨

我就拿武汉来举例了

（别的低价城市也差不多）

他有一套小户型卖60万

完全符合二小姐的租售比理论

60*3%=18000

月租金超过1500即可长期持有

理论上这房子可以长期持有

可是！

他发现！

这房子他只要不装修

就没人租！

精装全配，可租2000/月

三年就损耗得难看了

五年就被嫌弃老旧了

必须再投10万精装修

否则就租不掉

和酒店行业一模一样

这意味着

100000元/5年/12月=1666元

房屋的月租金是10万元的装修溢价产生的，而不是60万元的房屋本金产生的。

如果是毛坯状态，或者老旧装修

这房子就租不掉

完全租不掉

必须精装成这个样子

才能有租客

武汉如今到处都是年化租金回报超过3%的房子

按照租售比理论

武汉如今应该遍地是黄金

按照我当年抄底杭州的理论

如今我应该去武汉抄底

可是，我发现武汉和当年的杭州

虽然在比例上接近了

但在“绝对值”上不一样

虽然大家都是高达3-4%的租金回报率

但杭州绝对值比武汉贵了一倍多

杭州当初遍地都是5000的租金

武汉则到处都是两千块的租金

武汉是靠租金房价下跌换来的3%租金回报率

它的租金就是个装修折旧，而非房屋成本

一旦房子变成毛坯

它就压根租不出去

而房屋精装修的成本

全国都差不多

一套房子8-10万逃不掉

上海1000万的房子毛坯简装是10万，装修成本占房价的1%。但 不会因为你鹤岗一套房子仅需5万，房屋装修就给你按比例降价到 500一套，不会的。装修费是个硬通货，全国都差不多。

因此

租售比理论是有局限性的

它对租金低于1500/月的房子不适用

因为装修的折旧就约等于1500/月了

上海7500的房子

纯毛坯不装修也能租6000

打折比例可能是8折

但是在1500的地区

并不能沿袭这个比例

1500精装修的房子换成毛坯租不到1200

而是压根租不出去

这就是上海和外地城市买房时“租售比理论”巨大的区别！