土地监管政策磨灭“美国梦”

总规模超过 26万亿美元 的美国房地产市场是全球最大的资产类别，也是2008年全球金融危机的“中心点”。近年来，与这一关键市场紧密相关的土地使用监管措施（land use regulation）也越来越受到关注。

尽管目前美国房贷利率降低且个人收入小幅增长，但普通家庭住房负担力仍未得到改善。据美国人口普查局统计，第二季度美国住房拥有率为62.9%，为1965年以来最低水平。这也促使学者们把目光转向房地产市场的供给侧。

美国独立智库布鲁金斯学会高级研究员里弗斯（Richard V. Reeves）日前撰文指出，社会流动性（social mobility）和地理流动性（geographical mobility）在美国历史上一直是齐头并进：人们向机会更优越的地方迁移。如今，这些流动性越来越困难，土地使用监管措施不断加重导致可开发土地受限是主要原因之一。

城市分区规划（zoning）是美国最早的土地使用监管形式之一。首部分区规划法令出现在1916年的纽约。当时，电梯技术使得更高层建筑成为可能，但进步的改革者认为这可能使城市变得不健康。为了保护街道上的“光线和空气”，改革者们限制了建筑高度和规模。他们还建立指定居住区和商业区，划分建筑的用途。改革者之一韦伯（Adna Weber）曾在1902年写到，居住在独户房屋中能够促进美德和团结。改革者们还将郊区发展视作促进健康和公民责任的关键，而交通技术的进步也使得居住地和工作地得以分离开来。

1926年，美国最高法院在“欧几里得与安布勒”一案中认定，地方政府有权决定批准哪些土地的用途。该案中，安布勒房地产公司（Ambler Realty Company）认为其有权出于工业目的开发自己的一宗土地；但这宗土地被当地政府指定了多个不同用途。法院最终做出了有利于当地政府的判决。

如今，“欧几里得分区规划”（Euclidean zoning）指的是，各城市基于不同土地用途和居住密度划分出多个独立区域。如今，美国绝大多数城市都实行着“欧几里德规划法案”以及其它土地使用监管措施。这些措施包括对停车区域、建筑退让距离（setback，一般是指新建建筑与街道、河流或其它建筑等被保护参照物之间的规定距离）和古迹保护的规定等等。

美国乔治梅森大学莫卡特斯中心（Mercatus Center）的一项研究发现，美国当前最常见的土地使用监管分为这样几大类：限定最小地皮面积（lot size）、规定最小停车空间、包容性分区规划要求以及设置发展边界（UGBs）。

这其中，设置发展边界被认为是最早的“智慧增长”（smart growth）监管形式。具体做法是，将某一特定区域作为农场或绿地空间划分出城市边界，并且限定这一区域的开发用途。与此同时，与传统分区规划措施相反，近年来越来越多的美国城市推行了“最大停车空间”和“最小密度”规定。这些“智慧增长”监管措施的目的在于保护农场和森林等资源。

波特兰设置发展边界的政策是美国历史最悠久、被研究最多的“智慧增长”措施之一。俄勒冈州则从法律上要求各市区设置发展边界。莫卡特斯中心的研究认为，这些边界限制了可开发土地的供应。

美国每百万人中，与土地使用相关案件数量变化。 来源：Hutchins Center

为了对美国土地使用监管的程度加以衡量，布鲁金斯学会哈钦斯中心（Hutchins Center）的一项研究专门创建了一个指标。这个指标基于州法院受理的包含“土地使用”一词的案件数量。根据这一指标，土地使用相关案件在过去55年间越来越常见。1970年时，这类案件的数量大约是当前数量的25%；到了1990年，案件数量骤增至当前的75%。除此之外，美国还有“沃顿居住用地使用监管指数”（Wharton Residential Land Use Regulation Index）；美国注册规划师学会（American Institute of Planners）也有类似衡量指标。