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文丨子木
小时候看过一个电影，忘了名字。
只记得是在地牢里关着一头猛兽，百般嘶吼，脱笼欲出，挂在身上的铁链子噼啪作响。
电视机旁的我，怂成一团。
不过后来还好。
紧接着来了一位蒙面侠，指着铁笼怒吼一声，眼神如刀光般犀利，铁笼中的猛兽乖乖卧倒在地，连声悲鸣。
从来没想过，儿时的这段电影画面，竟然能形容当下的大湾区房地产市场。
看到这里，聪明的读者应该懂了，房地产就是脱笼欲出的猛兽，而调控政策就是其身上的枷锁链条。
不过它现在的境遇显然比儿时的猛兽，舒服得多。因为
枷锁链条正在纷纷掉落。
11月06日，大湾区放开港澳居民购房政策；
11月08日，江门放开人才限购；
11月11日，深圳取消豪宅税；
11月21日，广州社保和个税可以互证；
11月29日，佛山对“人才”放开限购，
12月02日，深汕特别合作区商品房全面解冻；
12月02日，中山放松限购；
12月04日，佛山人才购房新政细则出台
12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”；
12月13日，广州南沙对“人才”放开限购。
一个月内，大湾区接连出台十条调控松绑政策，这股浪潮瞬间击垮了大湾区年轻人的买房心。
很多读者在
后台
纷纷留言：
“房价还没回落，就要开始新一轮的上涨？
”
别着急，下面听子木为你细细道来。
根源
我们先来回顾这几年大湾区的楼市行情。
2015年，在深圳的带领下，大湾区9市接连进入上涨周期，房价大涨。直至2018年年底，中央三令五申“房住不炒”，大湾区最后一个上涨城市肇庆应声进入冬季，大周期结束。
从2015年至今，从房价涨幅来看，以惠州、中山以及东莞为代表的各临深片区在这五年时间房价稳稳上涨，
都保持在80%以上的涨幅。
这意味着，2015年你随便在大湾区买一套100万的房子，4年以后纯利润可以达到80万以上。
如此涨幅，放眼全国，都很难找得到。
其中涨幅最高的是临深片区的惠州，涨幅高达106.29%，受惠于深圳卫星城概念，未来将成为承接深圳刚需的主要阵地。
其次是佛山，涨幅达到100.41%，工业强劲，同时拜“广佛同城化”概念所赐。
深圳涨幅自然是武林盟主的地位。
排于榜单中间区域是因为2014年的房价基数过高，横向对比，全国其他一线城市，均不可与之匹敌。
当然，目前市场任何有关深圳的房价统计都是难以翔实的，前段时间深圳有关部门还发布通告，声称“
不应该用均价去衡量深圳房价
”，因为真正的涨幅没人知道，也没人敢说。
根据大湾区这几年的楼市行情，说一下我的看法。
虽然从去年两会开始，大湾区一时火热，成为中国无数年轻人向往之地。
但是4年最低80%的涨幅着实不低，
透支了大湾区绝大多数刚需的购买力。
我们看2018年全国房价收入比的城市，会发现诸如深圳、广州、东莞、珠海大湾区的城市均名列前茅。
其次近两年大国摩擦，外贸产业链受阻，大湾区经济滑落一定空间，这点从深圳历年来的企业注销数就可以看得出来，数据显示，2019年深圳注销企业数量达到110208家。
居民收入不见增长，物价
房租，蒸蒸日上。
（数据来源：
深圳统计局）
这么一来一去，虽然大湾区被定义为中国经济的主要引擎之一，但实际情况不容乐观。
按照目前大湾区的整体居民经济，杠杆率，扛住这样的房价的确有些吃力。
这时候肯定有人要跟我抬杠了，“一个城市的房价能用居民收入去衡量吗？”
那这么说，香港的房价不是早崩了吗？
缘由
的确，我曾经也在文章中讲过一个观点。
衡量一个城市的房价是否健康，不能单纯看当地的居民收入和房价的关系，而是取决于
“这个城市整体人口的财富均值”
。
那么外来人口流入量就是这个城市房价的另一动因。
在
《
2019大湾区楼市白皮书》中，有这么一段话。
近三年大湾区平均
每年增加150万人口
，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强。
大量人口涌入，使得大湾区住房缺口扩大，整体住房自有率远低于全国平均水平。另一方面，不同于过去的个人流动，举家流动逐渐成为当下人口流动的主流方式，这对市场和居住品质都提出了更高的要求。
这么庞大的人口进量自然是大湾区楼市房价上涨的主要动力之一。
尤其是深圳，在2014-2018年间，常住人口增量达255万，这其中很大一部分人口都是带着家里的六个钱包入场，相当于全国财富定向流入了深圳楼市，
房价上涨很正常。
但房价的支撑力只取决于经济和人口进量吗？
不然。
这里要敲黑板了。
房子的本质是商品，除了看需求，还要看供给，也就是住房库存。
深圳为何自调控起，连续4年，新房价格只降了6块钱？
因为深圳地域面积小，2014-2018年房地产库存只增加了24万套，面对255万
的
人口
进
量，杯水车薪。
但是除了深圳以外，大湾区没有任何一个城市是缺地缺房的。
例如惠州，一个大亚湾的库存就顶一个深圳，人口流入再多，也填不平这天量的库存沟壑。
这就是目前阶段，大湾区诸多城市放开限购的真正的原因之一。
当然我还曾在《
如果放开限购
》一文中阐述过一个观点：
“此阶段，若是放开调控政策，要么是楼市扛不住了，要么就是为了地方发展经济，不得不这样做。
”
我们带着上述的结论，来探究11月大湾区各城放松调控背后的真相。（对你是否买房的决策很重要）
真相
其实从2018年开始，除了港澳两地，整个大湾区就陷入了漫漫冬季。
除了深圳因为需求强劲，房价在一个水平线上微幅波动外，其他城市，广州、佛山、东莞、惠州、中山等地成交骤减，购房者从争购房子，180度大转弯到弃房而去。
整个大湾区楼市均陷入了
“观望情绪沼泽地”。
深圳今年以来出台的所有政策，其实都是为了解决城市居民住房问题，给刚需年轻人谋福利。
推出“取消豪宅税”政策，意在减少交易税费，二手房交易成本减少，刚需年轻人入市更轻松。
但万万没想到会遭到市场报复，不受管控的二手房业主纷纷上调价格，这段时间深圳房价莫名其妙地涨了一波。
最后只能依靠市场自我矫正机制，重新把房价稳下来。
而放开商住公寓，也是为了解决年轻人的住房问题。
因为公寓购房放开，住房需求自然会分流到公寓，住宅房价上涨动力也就弱了许多。
深圳如果真的想解决城市居民住房问题，就肯定会放开公寓的“政策限制”，例如落户和上学问题等等。
让年轻人住在公寓里，可以享受到和住宅同等的社会福利资源。
要知道，现在房价上涨对于深圳来说，弊病要多于利益。
因为房价炒高，卖地收入对于深圳财政收入，是九牛一毛。
但房价炒高，透支了年轻人的生产力和创造力，这才是最大的不幸。
其次是佛山。
佛山这次放开限购，市场喧嚣一时，是因为在上一轮房价大周期开始，2014年时，正是佛山第一个放开限购。
不免想到，是否因为这次放开限购，会继续引发第二次房价大潮。
不过大家想多了。这次佛山放开限购，正是因为库存过大，购买力不足，楼市扛不住调控寒冬。
数据显示，2019年以来，佛山楼市陷入冰点，前10个月新房的交易量进入5年来历史谷底，年内的新房成交量持续6个月下滑。
佛山库存很大，数据显示，上半年佛山库存高达11万套，其中祖庙区域去化达73个月。
这在大湾区城市群中绝对属第一阵营。
且主要客流源于隔壁的广州。
广州楼市的境遇也好不到哪里去，2019年以来，也是因为库存庞大的问题，房价飘渺。此前传出各区楼盘大促销，打折力度很夸张。
以此来看，广佛楼市是“观望情绪”的重灾区，房价支撑力薄弱。
而且在城市发展方面，佛山也很着急。
当年的“广佛同城化”概念，盛极一时。
但广州这两年显然改变了主意，全心响应大湾区号召，开始向东南发展南沙片区。
“广佛同城化”成了佛山的一厢情愿。
再加上经济增长无法再现当年辉煌，房地产的作用就凸显出来了。
佛山接下来房价充其量只能稳住局面。
前几天我托朋友去了一趟佛山，走访了十几家中介。
得出的结论是，门店冷清，中介都认为，佛山的房子不那么好卖了，除非广州的房价涨起来。
和佛山一样，江门和中山均是因为楼市库存太大，房价支撑力不够，才放开限购抢救市场的。
这种类型的城市，还有一定的房价回落空间，大家一定要慎入。
最后说一下南沙。
这次广州放开南沙限购，和前段时间“上海放开自由贸易试验区限购”是一个性质，都是为了
抢人才，发展地方经济。
南沙这个地方，事关广州未来的城市地位。
广州如果想在未来更上一层楼，稳住广州的大哥地位，靠目前的产业格局是无法推动的，只能由南沙为切入口，打造一座名副其实的科技之城，港口之星。
但问题来了，南沙的崛起并不容易。
因为和主城区距离太远，没有文化底蕴和人文环境，资源配套也无法有效输送，年轻人不愿意过去。
这跟大名鼎鼎的天津滨海新区一个性质，滨海新区是用重金砸出来的，如今依然渺无人烟，能看上眼的，仅仅是几个地段。
于今天津实在无力持续投入，只能转身发展北辰和武清，拥抱北京。
南沙也是如此，它的崛起需要广州高强度、长时间的持续投资，这都是需要时间的。
目前南沙库存巨大，去化周期25个月，大型企业入驻，还会配套员工住宅。
所以在这里买房的人要注意，要想得到房地产增值收益，保守持有时间在10年以上。
当然这次南沙放开限购，成交量肯定会明显反弹，成交价格估计也会有所上涨，因为大湾区太多人盯着这个地方了。
但要注意，按照现在的行情趋势，南沙上涨幅度有限，不会有太大的波澜。
