来源｜聊宅（本文转自“ 聊宅”，ID：zhengzhouliaoing
这不是一个单纯的供大于求、供不应求的关系，但是又能用其进行解释。大家习惯跟着媒体对“空城”夸大其词，不过现实也不能全否定。我们傍晚行走在城市的道路上，看到本该万家灯火的房间却是不亮灯的空房间，我们或许产生了看不到行业未来的缥缈感。但是房价却一派欣欣向荣的繁华景象，这是为什么呢？
说到这个就不得不提空置率，但一说到空置率事情就大了。对于空置率，至今没有一个官方权威的数据说明，我们有权猜想，有权知道，但无权散播谣言。这笔糊涂账，就先这样放给我们的领导吧，我们来说点切实的。
首先，房子的居住属性存在差异化。如果房子不多，大概房价高就很合理了，但是我们一直认为目前的房子是多的，供不应求的。现实呢？聊宅小编认为买房与实际居住之间不是同等关系的，而盖房是与房子的购买需求成正比的。
回归到房子的居住属性来说，房子和其他的普通商品一样，比如说女生的化妆品随着年龄的增加，女生对化妆品的功能需求也逐渐增加，从保湿补水到美白，从美白到抗皱，相应的价格也会增加，不同的房子可要满足不同人群的不同需求。
越来越多的人进入或者想进入不止一辆车、一套房的生活状态。春夏秋冬住在不同的房子中，对生活的追求会从想要一个坐的下去的马桶，到有一所很大的房子，房子中一个房间有很多的吉他，一个房间有我们漂亮的衣服，一个房间住着朋友和他的爱人。嗯，就是这样，有仪式感的生活。
你说，人家想换一个条件更好的房子来住，脱离了房子居住的属性吗？没有。还有一开始在一间小小的公寓住或者普通的居民楼中住，家里有了小孩，孩子要上学，就再买个“学位房”来住。
这些都是买房和实际居住之间不是同等关系的，一个家庭多套房将会越来越普遍。所认为的房子越来越多了，还在不停的盖，房价还在不停的涨，我们把房子的居住属性差异化搞清楚了吗？越来越多的房子是刚需的吗？
其次，地产行业牵一发而动全身。房地产自有我们的领导有意引导。地产行业养活了多少人你可知道？大可问问我们身边的人工作性质，大概能有70%牵涉到房地产上下产业。如果房价不涨，我们的工资就不会涨，日复一复，年复一年，工资不涨，物价涨，你愿意吗？
所以这个行业根本不能停下来，且不说上游产业钢筋、水泥、混凝土生产商，且不说装修材料、家电供应商，中国有多少的农民工你们知道吗？本来就缺乏赚钱渠道的他们，如果丧失了那个门槛低只要肯出力就能赚钱的工作，才是最大的民不聊生，对这个群体来说也是最残酷的。
在经济面前，如果真的到了无可奈何的形势下，多余的牛奶可以被倒掉，这样工人也不会失业，供需也不会扰乱市场。
所以，在城市化进程结束之前，学历文化程度的普及解决之前，这个被万众赖以生存的产业不能停下来。
再次，有人才的源源不断流入。远方求学的游子，毕业之后大概都想留在一二线城市中。若想在城市中站稳脚跟，就需要有一间房子。如果没有房子，就算买了几百万的豪车，也不会有归属感。
一二线城市人口的净流入带动的需求在增加，需求增加房子越来越多，如果在正常比例之下，房价自然遵循供需关系而涨价。
另一方面，刚需和投资是相辅相成的。这年头，从历史来看稳赚不赔的投资方式也只有买房了，一二线城市有有需求，就会相应吸引来投资客的买房。这样刚需和投资并存的情况下，即使房子越盖越多，房价也就水涨船高了。
反过来看三四线城市，房子越盖越多，房价却纹丝不动。还需要领导来摇旗呐喊去库存。已购房率太高、人口流出导致没有需求，房价不降就很不错了吧。聊宅小编看到三四线的高楼有人买觉得很诧异，农家小院装修好不比那种房子住的舒服？
最后，小编想说的是，你只看了晚上十点房子的亮灯率低，但你有察觉到身边还是有很多的人没有房子住吗？如果过剩，也是相对过剩，真正的需求还是能带着房价飞！
延伸阅读：房价的终极走向，即将云开雾散
中国经济的核心内涵是国际收支盈余，表现为外汇储备的不断增长。
货币的信用就代表了政府的信用，本币贬值意味着信用丧失，如果持续下去的后果是极其可怕的。
这轮的房地产调控的时间将非常漫长，等待下次刺激将需要很长很长的时间。
一直以来，某些学者都认为房地产是中国经济的支柱产业，从内部经济和财政来讲，或许是对的。但是，如果从整个经济体来讲，是错的。
中国经济的核心内涵是国际收支盈余，表现为外汇储备的不断增长。在国际收支持续盈余的条件下，就可以依托这些盈余（美元）增发本币进行货币扩张，就可以购进原材料进行基本建设，就可以利用货币扩张推动房价，进而就可以增加财政收入，也就可以拉动经济增长。稳定的盈余就可以弥补以基本建设和房地产为主要驱动力的经济增长模式所带来的副作用，即对耕地的不断占用和工农业的剪刀差不断扩大所形成的对农业的挤压，这些盈余可以增加农产品的进口，为社会稳定提供基本保证。
所以，国际收支盈余的不断扩大，外汇储备不断增长，才是中国经济的核心内涵。我曾经在博客上说过这一原理，资本不断流入带来外汇储备不断加强与基建和房地产之间是夫妻档关系。
虽然房地产是拉动经济增长和强化财政收入的手段，但是，货币的信用就代表了政府的信用，本币贬值意味着信用丧失，如果持续下去后果是极其可怕的，很容易导致人民币持有者的信心丧失，这让管理者改变了对房地产的态度：
第一，“房子是用来住的，不是用来炒的”。这是根本性质的定性，意味着不能用货币信用的透支来炒作房地产价格，进而成为拉动经济增长和财政增收的手段。房子必须体现其居住属性。
第二，今年5月，银监会发文指出：商业银行发放抵押贷款时，应以全面评估债务人的偿债能力为前提，避免过度依赖抵押品而忽视第一还款来源……商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限，并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。
银监会的要求显然是为了应对房价过度下跌，特别是意外的过度下跌，避免让商业银行产生大量的坏账，进而威胁到整个银行体系。
第三，时任中央财经领导小组办公室主任的刘鹤在《金融危机并不是人们想象中的小概率事件》一文中说到：“从金融发展史来看，金融危机并不是人们想象中的小概率事件。一部金融史就是一部危机史……历史不会重复自己，但会押着同样的韵脚。”而事实上中国最大的风险无疑是债务风险，最容易引发债务风险的就是房地产。这是今年以来，各种房地产调控政策不断出台的根本原因。
实际上，管理者比众多学者更清楚地认识到中国经济可以持续发展的根本推动力是什么，那就是资本不断累积（表现为外汇储备不断增强）。这通过一系列政策可以明显地表现出来。
2017年上半年，中国对外直接投资同比大幅减少46％，减至481亿美元，再次低于境外对华直接投资额（即“实际利用外资额”的656亿美元）。原因应该是为了防止资本流出和人民币贬值，对企业的海外收购实施了限制，对外汇流动的管理更加规范、严格。
图片来自日经中文网
由上图可见，2015年以前，中国一直是投资项目（指对内直接投资减去对外直接投资）上拥有净盈余的国家。但净盈余的幅度逐年下降，2016年，成为净输出，这是2015-2016年外汇储备下降和人民币贬值的主要原因之一。但是，从2017年开始，管理者进行了一系列的政策调整，比如：从2016年11月开始，单笔超过500万美元的海外收购、海外汇款和货币兑换必须向央行申请，而原来的标准是5000万美元；商务部还表示，房地产、酒店、影院、娱乐业及体育俱乐部等领域出现非理性海外投资，等等。综合作用之下，虽然2017年上半年实际利用外资小幅下滑（与去年同期相比下滑了5%，这或许是规范资本管理所带来的副作用），但中国重新成为投资项目上拥有净盈余的国家。这是今年以来人民币兑美元升值的主要原因之一。
虽然进行了资本管理的政策调整，外汇储备也开始企稳回升，但还并没有从根本上解决资本外流的问题。截至2017年7月末，我国外汇储备规模为30807亿美元，较6月末上升239亿美元，升幅为0.8%，为连续第六个月出现回升。同期，外汇占款数据却出现背离走势，截至6月末，已连续20个月负增长。中国人民银行公布的数据显示，6月央行口径外汇占款余额为21.5万亿元，减少343.15亿元（高盛的统计是，如果剔除掉汇率变化的因素，7月份的外汇储备应该是下降100亿美元，很可能意味着7月的外汇占款依旧负增长），为连续第20个月下降，降幅较5月的293.34亿元也有所扩大。今年上半年外汇占款下降了4272亿元（去年同期下降12230亿元，今年已经比去年同期下降的速度大幅减缓）。这说明，外汇储备的增长既有政策调整的效果，也有今年以来美元指数不断下跌的影响，总体来看，资本依旧处于净流出的状态，并没有实现平衡。
这样的时候，假设管理层继续通过货币手段推动房地产，必定导致资本加速外流和货币贬值，所以，只要没有稳定的资本净流入，管理者就不再具备通过货币手段和行政手段继续推动房地产的条件。因为今天的形势已经与2015年初截然不同，外汇储备比那时薄弱（既体现在总金额上，更体现在外汇储备总额与M2的比例上），房地产市值比那时已经大幅增长，如果继续通过货币政策和行政手段推动房地产，很可能带来汇率的快速下跌，这是本币快速丧失信用的表现，管理者无法承受这样的后果。可基于今天的周边政治军事局势，恢复稳定的资本流入将十分艰难，时间也可能很长。
这就可以得到一个最保守的结论，这轮房地产调控的时间将非常漫长，等待下次刺激将需要很长很长的时间。更进一步，如果不能根本改善资本流动状况（实现稳定的资本净流入），就已经不具备再次刺激房地产的条件。
相反，欧美央行的货币政策大概率逐渐走向收缩，周边的军事局势不断动荡，都有可能加速资本的外流，进而带动本币的贬值。此时，央行也只能跟随欧美同时进入加息周期，让房地产的压力加大。此时，管理者进行上述的政策调整就是未雨绸缪的措施，无论给房地产重新定性、银监会规范商业银行的抵押物管理、转变对待金融危机的态度（金融危机不是小概率），等等，都是非常合理的。同时，这也很可能反映了管理者真实的想法——应对房地产价格的意外下跌更为重要。
今年以来，市场整体对未来房地产政策的预期，是比较迷茫的，更多的人坚信，到了一定的时候（主要视经济和财政情形）管理者还会继续刺激房地产。这是非常值得商榷的，至少是非常不确定的，这种对政策的迷茫，很快就会到了云开雾散的时候。租赁市场的加速建设可以充分体现房屋的居住属性，就是一个标志；到房产税推出、特别是税率较高的时候，既可以增强财政也必然会打击价格，云雾也就彻底散去。
作者：如松 来源：功夫财经（ID：kongfuf）
管理员微信号fdctz88,加我微信的朋友请务必说明来意、身份，通过好友后请发名片给我,说明来意、本人是职业投资者，在投资机构，主做上市公司并购定增、股权投资和一二线城市地产项目投资、融资，不闲聊不闲聊、有事情直接说、直接说，互相理解。 QQ:838355301
文章如有侵权，请及时联系QQ:838355301删除或支付稿费。
长按二维码，识别二维码，一键关注！
