Kaiji Chen
Qing
Wang
Tong Xu
Tao Zha
2020
年
11
月
原文链接
：
http://www.nber.org/papers/w28092
引言
针对房地产市场的贷款价值比（Loan to Value，LTV）政策如何影响房地产信贷市场繁荣与萧条？而房地产的繁荣与萧条对不同的家庭的影响是否具有异质性？
2014年-2016年，中国放宽了二套房的购房政策，即将二套房商业贷款的最低首付比由60%降至40%。这一政策为解释上述两个问题提供了很好的实证框架。本文利用三个特殊的数据集（某银行的逐笔住房商业贷款数据、中国家庭金融调查数据CHFS、银联交易数据）进行统计与实证分析，分析结果显示：中国2014-2016年住房贷款政策的变化导致
住房贷款向高学历的中产家庭倾斜，同时挤占了年轻家庭的贷款份额
。与之相对应，
高学历的中产家庭的消费也同步下降
。
作者进一步构建了一个具有家庭异质性的代际交叠模型（OLG）来解释这一现象。模型的分析表明，
二套房首付比的降低会提高房价进而对住房需求产生自我加强的效果
。房价提高放松了现有房屋所有者的信贷约束、激励其扩大房屋规模、进而提高其住房需求，最终导致其房贷规模扩张、房贷负担加重、消费下降。
政策背景
2014年-2016年，中国放宽了购房政策，降低了二套房、首套房的最低首付比（Minimum Downpayment Ratio = 1 - LTV，MDR）。笔者在下表中总结了中国2014年-2016年最低首付比变化的时间和数值。
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日期
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首套房
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二套房
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2014年9月
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30%
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60%
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30%
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40%
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2015年9月
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25%
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40%
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2016年2月
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25%
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30%
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2016年9月
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30%
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70%
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统计与实证分析
首先，利用银行的逐笔住房贷款数据，文章指出在2015年放宽二套房的首付比限制后，二套房的首付比从2011年和2013年的约40%显著提高到约60%，但首套房的首付比未发生显著变化。然而，从信贷规模（贷款总额和贷款笔数）来看，中国的房贷市场仍以首套房为主。因此，2014年-2016年房贷市场的繁荣可视为二套房市场向首套房市场的溢出效应。文章进一步将贷款者分为高学历（学历为大学本科及以上）和低学历（学历为高中及以下）两类，发现房贷总额和笔数均向高学历的中年群体倾斜。
其次，文章结合CHFS的数据，发现高学历的中年群体虽然收入水平显著提高，但消费水平显著下降。文章进一步区分房主和租房客，发现收入与消费的变化均来自于房主，而非租房客。这说明，房贷只会影响有房家庭，而不影响租房家庭。
最后，利用CHFS的数据，文章使用回归分析分别检验了房贷的深度边际（是否有房贷）和广度边际（房贷占收入的比重）对消费水平的影响。回归模型如下：
其中，
代表家庭的消费增速，控制变量
包含收入增速、年龄、年龄的平方项、受教育程度的虚拟变量、家庭人口增速，
即代表房贷的深度边际和广度边际。回归结果表明，有房贷、房贷占收入的比重越高，家庭的消费增速就越低。
上述数据分析表明，
二套房贷款政策的变化显著提高了高学历的中年家庭的贷款数量，并进一步导致这类家庭的消费增速下降
。
代际交叠模型
异质性家庭部门
家庭的效用由消费和住房构成，且住房需求的权重
服从而二元马尔可夫过程，即
，状态转移矩阵如下所示：
上述设定表明，家庭对住房的需求存在低需求（
）与高需求（
）两个状态。由低需求转移到低需求的概率为
，由低需求转移到高需求的概率为
；而由高需求转移到低需求的概率为0，由高需求转移到高需求的概率为1。
在上述设定下，本文的模型引入了新机制：即信贷条件的变化通过推动房价从而提高住房需求。此外，异质性家庭的引入允许上述传导渠道以来于以下
两个关键要素：（1）高学历的中年家庭在住房投资方面受到限制，而这些中产阶级家庭是住房需求的重要部分；（2）信贷条件的变化通过影响均衡房价来影响现有房屋所有者的房屋价值，从而使现有房屋所有者克服信贷约束来扩大房屋规模，最终导致其房贷规模扩张、房贷负担加重、消费下降
。
结论
本研究利用丰富的微观数据、并结合代际交叠模型解释了2014年-2016年由中国放松二套房的首付比限制带来的房价上升、房贷市场扩张的现象。研究表明，信贷条件和对未来住房需求的预期间的相互作用在推动房地产繁荣中起了关键作用。信贷条件的放松使房贷向高学历的中年房主倾斜，使其房贷负担加重、消费水平下降。
新年，是新一轮的告别和启程。
祝大家新的一年：仍满怀希望，仍热泪盈眶！
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