两天前，刚刚由官方公布房价“领跑70城”的西安，今天（20日）便出台了楼市新政。
文件称，为深入贯彻落实中央“房住不炒”的定位精神，坚决遏制投资投机性购房需求，自本通知下发之日起：
从市外迁入户籍
的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，
应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）
；
非本市户籍
居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供
5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的
，方可购买
1套
商品住房或二手住房。
通知还要求将临潼区纳入住房限购范围，严格执行本市住房限购政策。
根据国家统计局6月18日公布的5月份70个城新建住宅价格变动情况，西安再度领涨5月新房价格，环比涨幅2.0%，同比大涨24.4%。数据显示，西安已经持续半年同比涨幅领跑70城，且环比涨幅居前。
资料图（图片来源：摄图网）
西安房价为啥领跑？
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“西安市场这两年房价上涨力度的确较大。其原因在于西安在人才导入等方面有较大的力度，人才引入加大了购房需求；另一方面，西安城市建设发展速度快，尤其是轨道交通建设过程中，相关楼盘价格上涨明显。”
“西安此次政策管控，
实际上说明了近期房价炒作和过快上涨的三个原因，包括借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房
。此前西安也出台了管控房屋交易秩序的政策，应该说此类政策组合拳的施展，有助于促进西安房地产市场的稳定和发展。”严跃进表示。
不过，也有多位业内人士认为，西安楼市还不能算“火了”。
两年迁入人口115万
自2017年3月，西安率先以“史上最宽松”的户籍新政拉开“抢人大战”的帷幕——“三放四降”招纳人才，放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定，降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。
此后两年多以来，西安先后7次升级调整户籍政策，至2019年2月，人才政策再次升级为“全国高等院校在校学生均可落户西安”——本科及以上学历落户不受年龄限制，全国高等院校在校学生均可落户；具有本科（不含）以下学历的，年龄在45周岁（含）以下亦可落户。
资料图（图片来源：摄图网）
不断宽松的户籍新政，在加速人口流入的同时，也加速优化西安市人口结构。
2019年5月，西安市人大监察和司法委员会组织部分委员会委员和市人大代表，对市户籍新政落实情况进行视察时获得的最新数据，截至2019年4月30日，西安户籍人口共1004.9万人，流动人口317.9万人。
两年零两个月的时间里，西安市共迁入落户115.1万人
，从迁入人口文化结构看，学历落户和人才引进占比高达64.05%。
西安房价绝对价格仍偏低
人口流入带来的购买力带来了购房刚需的持续增长，但需要注意的是，尽管西安房价同比数据持续领涨，
与同类省会城市相比，西安房价的绝对水平仍然偏低
。易居研究院《中国百城房价数据》统计显示，5月份西安新建住宅均价13931元/平方米，与百城均价13937元/平方米几乎持平。
如果横向比较同类省会级内陆城市，5月份合肥17307元/平方米、石家庄新房均价15804元/平方米、济南15406元/平方米、郑州13792元/平方米，西安的房价并不突出。
再看更能反映真实市场情况的二手房市场：据国家统计局数据，西安市5月份二手房价格环比、同比涨幅分别为0.6%、12.1%，尽管涨幅在70城中靠前，但远远不如新房价格数据抢眼。
严跃进判断，“西安目前并非全国性的购房市场，即便房价上涨，也不可能持续上涨。换而言之，对比一些全国性的房地产市场来说，类似杭州、三亚等，
西安的房地产的市场需求更多还是陕西省内的
，市场经过炒作后还会降温，不可能长期涨幅靠前。
事实上，市场交易量并没有数据反映出的“火爆”，西安市统计局公布，1-4月商品房销售面积548.87万平方米，下降9.4%，降幅较上年同期扩大8.1个百分点，其中住宅销售面积下降8.1%。
记者查阅《中国百城房价数据》发现，5月西安市单月成交面积环比增加44%、同比减少32%；同时，成交金额环比增加48%，同比则减少30%。
成交数据的回落，无法支持市场“从小阳春走向盛夏”的结论。
高端项目抬高均价
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“同比涨幅是没有太大的意义，这里存在着一定的结构性因素，部分高端项目备案价格高了，有可能也会影响价格变化。”
“
最近房价是在涨，但也没有很夸张。
”曲江板块的“中海曲江大成”置业顾问告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，她们开发销售的项目在西安市场属于中高端项目，之前开盘的已售罄，下个月即将开盘的备案价为17000-18000元/平方米，但还不是最高的。
记者查阅各交易平台，发现1月份入市的38个楼盘中，有三个普通住宅项目均价超过20000元/平方米，6个项目超过15000元/平方米，随后的几个月也持续出现一定比例的高端项目和精装修项目，甚至最高单价超过32000元/平方米。
